蘇寧帝國地産成長史：下一個雄起的萬達廣場

　　時代週報記者 楊靜 發自上海

　　這是一對站在同一起跑線上的親兄弟—老三張近東的 蘇寧雲商 （002024.SZ）和老大張桂平的 蘇寧環球 ，兩家彼此獨立的公司組成了蘇寧係的商業王國。

　　地産，老大的主業，也是兩家公司業務結構中共同涉及的部分，更是維持這個王國運轉的命脈之一。不過，在發酵的“去主業化”轉型面前，兩兄弟給出了截然不同的地産發展選擇。

　　老大以幾乎“革自己命的方式”退出地産並轉向“大文體、大健康、大金融”，而老三則啟動高調擴張，他更是希望旗下的蘇寧置業能成為國內頂級商業地産航母—到2020年在全國擁有50個大型城市綜合體和300個社區購物中心。

　　選擇背後亦交織著企業家情懷和市場競爭的無奈，同時也是資本與企業管理之爭。入局或出局地産並非易事，一個企業的轉型並不會是一路順風的過程。在現有的遊戲規則面前，如何理性又冷靜地和現實妥協抑或抗爭，如何通過多元化戰略分散風險並使企業生存下去，是留給蘇寧帝國掌舵人的命題。

　　兩兄弟無疑要向外界證明蘇寧帝國在新歷史時期自我變革的毅力和決心，但誰都清楚，道阻且長，實現目標並非易事。

　　早期地産掘金

　　地産業務在蘇寧帝國中的發芽生長有著必然性。過去29年的創業經歷中，張氏兄弟多次産生交集又分離。分分合合間，蘇寧帝國中地産業務隨之緩慢前進。

　　起點始於1987年。“仕而優則商”的內生邏輯驅動了彼時已經36歲的張桂平和24歲的張近東下海創業。這一年，江蘇南京市寧海路一家名為“江蘇蘇寧家電有限公司”（以下簡稱“蘇寧公司”）的家電門面誕生，佔地200平方米，由兩人共同經營。這也是現今蘇寧帝國的前身。

　　事實上，建築科班出身的張桂平是兩兄弟中最早涉足地産的。接近蘇寧帝國的相關人士對時代週報記者表示，在2002年之前，張桂平是蘇寧帝國地産業務的指揮師。

　　張桂平很少被外界注意到的是他“92派”的身份。“有責任感、使命感和衝勁”被視為這一年代企業家的共性，“這點在張桂平和張近東身上有表現。”該人士對時代週報記者表示。

　　現在坊間還有一個關於張桂平的軼事，只要一在路上他能在任何情況下睡著，不過到了工作地點他卻可以瞬間醒來，如打了雞血般幹活。

　　蘇寧帝國地産的萌芽發生在1992年，這也是張氏兄弟創業歷程中的第一次分叉點。嗅到政策對民營企業進軍地産領域的眷顧，張桂平開始更專注地産，並逐漸有了現今總資産達248億元的蘇寧環球。

　　不過，地産和家電的發展一開始就拉開距離。早在1993年和南京八大國營商場的空調大戰後，蘇寧公司在家電行業就有了一席之地。地産相對默默無聞。彼時，南京城南片的幾個住宅和商業地産項目是張桂平的戰場。

　　“低價路線，大盤開發，薄利多銷”是張桂平早期在地産領域的運營風格。顯而易見，這深深受到了家電零售行業銷售風格的影響。不過慶倖的是，在那段歲月裏，幫助著張桂平進行財富的原始積累。

　　蘇寧環球奉行的是長三角和環渤海二三線城市的沿江沿海區域的大盤模式，在避開與一線地産公司直接交鋒的同時，也為公司的快速壯大做了準備。不過，南京是蘇寧環球的根據地，直到2015年財報發佈時，南京還貢獻了營業收入的58.29%。

　　分岔口

　　時間撥至2002年，張氏兩兄弟的故事開始進入到新的章節。

　　按照時代週報記者採訪了解，不同於國美係的黃光裕黃俊欽兄弟出於方便資本運作的目的而“分家”，張氏兄弟日後在地産領域的發展更多是經營理念上的差異，而這跟兩兄弟的個性有著莫大的關係。

　　“張桂平相對低調，張近東則激進高調”是時代週報記者採訪中業內人士給出的對這兩兄弟的一致看法。

　　儘管如此，張桂平的蘇寧環球和張近東的蘇寧置業還是被外界視為一體。不過兩家公司在定位上確實存在差別：蘇寧環球側重住宅地産發展，且定位多為剛性需求和改善性需求；成立於2002年的蘇寧置業則走中高端綜合地産開發路線。

　　也是從2002年起，兩家公司走著不同於彼此的發展路徑。用日後張桂平的話來説，“原來是一股道上跑著兩輛車，現在是兩股道上各跑著一輛車，我想，這個力量肯定比原來大”。

　　不過放至蘇寧帝國地産整體業務發展的框架來看。2002-2005年，是它新生長和變革的開始，這短短的三年裏，張桂平的蘇寧環球依舊還是蘇寧帝國裏地産大戲的主角。

　　在時代週報記者的採訪中，不少人士認為2002年跨江戰略的制定和2005年借殼ST吉紙上市，可視為蘇寧環球在地産領域崛起的標誌性事件。前者促使蘇寧環球日後囊獲了大量低價的土地並使其大盤模式的發展策略有了土地儲備，後者則讓外界見識了這家不起眼公司在資本運作上的長袖善舞。

　　張氏兄弟地産業務的正式分家是在2004年，即張近東意欲將蘇寧電器（後改成蘇寧雲商）上市之際。一年以後，2005年，蘇寧環球借殼上市。張氏兩兄弟叩響資本市場的大門，風光無限。

　　生猛與激進，一度是蘇寧環球2005年上市後最明顯的行事風格。以2010年為時間界線，多項財務指標可以佐證蘇寧環球的迅速膨脹。

　　按照2005-2010年5年間的財報顯示，總資産由原先的15.2億元躍升為152億元，翻了10倍。流動資産是11倍的增長，由原先的13.2億元躥升至148億元；利潤總額上是100倍的增長，從0.16億元到11.7億元。

　　值得注意的是，這段期間蘇寧環球在南京江北地區兩項體量總共約1000萬平方米的天潤城和威尼斯水城的住宅地産是公司利潤的主要來源。“因為拿地早，且有的地塊為協議轉讓，光是土地的溢價就能産生利潤。”不願具名的分析人士陳凱（化名）對時代週報記者表示。

　　在這期間，蘇寧環球開始發起了對一線城市的進軍和擴張。典型的代表性事件即2007年8月的上海163地王，當時蘇寧環球以44.04億元總價摘得。

　　同一時間的蘇寧置地則相對沉寂。2005年開始以旅遊地産和商業地産為切入口，代表作品為鍾山國際高爾夫球和蘇寧銀河國際購物廣場。不過，蘇寧置地的全國化過程堪稱迅速，按照官網資料顯示，兩年後的2007年蘇寧置業已經開始了全國多元化産業戰略佈局。

　　蘇寧環球的地産迷局和突圍

　　不過蘇寧帝國地産的發展並非一番風順。2010年以來一輪緊逼一輪的政策調控，是當頭棒喝。

　　2010年開始，蘇寧環球開始展現出了和前一個五年不同的發展態勢。“保守”的姿態逐漸顯現。除了不拿地之外，退地事件陸續撲面而來。

　　根據財報數據，蘇寧環球開始撞上了成長道路上的天花板，早期的擴張也為日後埋下了隱患。各項數據指標昭示著風險。

　　在2010-2015年間，蘇寧環球總資産分別為152億元、174億元、191億元；207億元、214億元和248億元。不過總資産的提高是因為流動資産項目的大幅度增加，而流動資産的增加是主要因素為存貨的大幅度增加。

　　按照財報數據顯示，流動資産分別為148億元、167億元、184億元、199億元、208億元和234億元，而貨存分別為130億元、153億元、167億元、170億元、180億元和164億元，佔比非常高。這意味著，蘇寧環球存在大量的存貨沒有售出，而貨存的長期積壓將會侵害資金佔有量，對運營資金産生影響。此外，在蘇寧環球的流動性資産中，應收賬款和存貨佔了很大的比重。

　　早期的擴張也為蘇寧環球的負債埋下地雷。2005年和2014年總負債呈現直線上升，由原先的11.1億元升至165億元。其中流動負債方面，由9.8億元躍升至145億元。綜合負債數據來看，流動負債在公司總負債中佔比較高，足以見得公司以短期債務資金為主，這對公司在短期還債能力上提出了要求。

　　可怕的是在速動比率上，蘇寧環球在2010-2014年間處於0.1-0.2之間，與行業設定的安全值1之間差距較遠，更意味著公司在短期債務安全性上較低。

　　風險還在加劇，在總資産週轉率、存貨週轉率和流動資産週轉率上，蘇寧環球都表現出了弱于同行的發展現狀。

　　接近蘇寧環球的相關人士表示，早在2012年起，張桂平就已經開始思考企業轉型的事宜。“提高週轉，快速回籠資金”為主題的建議書不斷送到他的手中。

　　蘇寧環球日後的多元化轉型便不難理解，土地儲備已經足夠蘇寧環球在短期內的開發，以這些土地為蓄水池，為“大文體、大健康、大金融”三大産業提供發展。

　　2015年被認為是蘇寧環球的轉型元年，不過從2014年7月以1億元從大股東手中收購蘇寧文化開始，蘇寧環球已經實質性啟動轉型。而過去一年時間裏，在三大領域的動作佈局堪稱迅速，在動漫、影視、美容、健康、金融領域的“買買買”動作更是密集上演。

　　從成立文化公司到收購遊戲公司，從成立教育公司到和資管公司合作做大教育産業，再到與南韓醫院進行合作，佈局大健康等，這些無不顯示著蘇寧環球去地産化的決心。

　　而地産方面的積累則為蘇寧環球相關領域的發展提供線下門店。從控制、利用南韓的技術和經驗，再結合自身的國內 資源優勢 ，最終引流國內，回歸國內消費市場，這一簡單的商業模式被蘇寧環球一再使用。

　　2015年的轉型在財報上有著不錯的呈現。對比2014年，在總負債、流動負債上有了降低，在利潤總額、總資産週轉率、流動資産週轉率上有了提高。此外，營業總收入和毛利潤也有了增加。

　　據蘇寧環球相關人士向時代週報記者透露，過去5年裏，管理層一直在“市值管理”上有過深入的思考。“大文體、大健康、大金融，無疑可以做大市值。”該人士表示，不過另一個層面，對蘇寧環球的資本運作提出了考驗。

　　慶倖的是，在過去的發展中，蘇寧環球不斷進行降杠桿的融資手段。據時代週報記者了解，融資上主要依靠銀行貸款，此外在一定時期進行一次股權融資。

　　蘇寧環球副總裁賈森對蘇寧環球的發展信心滿滿，在他看來，2015年是蘇寧環球轉型的耕耘期，接下來將進入密集的落地期。在去年答覆投資者的時候，他篤定地表示：“如果你知道去哪，全世界都會為你讓路”。

　　蘇寧置業的崛起

　　就在蘇寧環球思考轉型的時候，蘇寧置業更多則是在物流項目和商貿項目的合作、拿地行為愈發增多。

　　在業界，蘇寧置業旗下的蘇寧廣場被認為是下一個雄起的“萬達廣場”。

　　截至目前，蘇寧置業商業地産涉足北京、上海、南京、天津、成都等全國眾多一二線城市，儲備開發了80余座蘇寧廣場、蘇寧電器廣場等系列産品。

　　按照張近東在2015年年會所述，蘇寧置業目前已經累計開發100余個項目，規模近2000萬平方米，發展方向也明晰，“（未來）建立起蘇寧自身特色的商業地産經營模式。”他説。

　　按照蘇寧置業相關人士對時代週報記者的介紹，蘇寧置業擁有蘇寧廣場、蘇寧電器廣場兩種城市綜合體。這兩類綜合體主要按照商業體量來劃分，蘇寧廣場為大型的城市綜合體，包括多種業態，比如零售業、酒店、寫字樓等，商業體量遠遠大於以電器店為主力軍的蘇寧電器廣場。

　　涉足商業地産的並非蘇寧雲商一家，事實上不少連傳統家電連鎖企業都在積極進軍商業地産。租金上漲，電器利潤的下滑，被認為是傳統家電連鎖企業謀求商業地産轉型的直接原因。

　　不過這一次，張氏兩兄弟又再次産生了交集，主題是多元化。

　　蘇寧雲商的“多元化”可謂涉獵廣泛，除了家電零售，為了從傳統零售企業轉型網際網路，蘇寧雲商涉足的業務包括了電商、文化、地産、超市、金融、網路視頻甚至足球産業。

　　顯而易見，蘇寧置業的地産業務只是張近東多元化中的一個分支。有分析認為，蘇寧雲商多元化佈局和蘇寧環球的多元化佈局，目的是打造出一個生態閉環，有助於降低非系統性風險，加強業務協同性。

　　按照蘇寧雲商2015年年報表述，對於轉型是非常滿意的，“完成網際網路零售轉型的蘇寧已經站在了時代和行業的最前沿”。

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