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運河板塊項目應做好文化文章

2016年07月08日07:00 南方日報

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　　樓市快評

　　近日，2016WG017地塊在東莞市國土資源交易網上掛牌出讓。該地塊位於創業路與運河東三路交匯處東側，面積14121.61平方米，容積率在1至3.3之間，起始價為14000.0萬元。

　　從出讓圖來看，這宗地塊就位於成熟樓盤塞納河畔的旁邊，雖然地塊面積不大，但是按照容積率來計算的話，建築面積也達到了4.66萬平方米，地塊的普通商品房面積比例最高為70%，即3.26萬平方米。綜合來看，這宗地塊適合建設中小戶型、公寓等剛需産品。

　　目前，東莞的土地開發強度已達47%，商住地資源正日漸緊缺，而城區則首當其衝。回顧近兩年，雖然東莞受“深圳客”涌入的影響而樓價大漲，地王頻出，但東莞城區的商住地供應卻是非常匱乏的。

　　因此，只要城區不錯的地段有商住地推出，通常都會成功出讓。上述2016WG017地塊的出讓截止期是今天15：00，而早在6日下午就有開發商報價了。

　　這宗地塊之所以被開發商看好，和地段有很大關係。作為莞城運河板塊的樓盤，周邊的生活資源和教育資源豐富。

　　莞城的運河片區作為東莞最早開發的住宅片區之一，周邊的生活資源經過多年的沉澱已經非常成熟。東莞傳統商圈之一的西城樓商圈便位於運河邊上，莞城人民公園、文化廣場、可園等也在這個區域，生活休閒配套極為豐富。可以説，這宗地塊麻雀雖小，五臟俱全。

　　教育資源方面更是運河片區的優勢。這宗新地塊旁邊就是建設小學，距離僅有300米；而在建設小學對面的，則是可園中學。可見，從地段劃分來看，這宗地塊建成的項目是名副其實的學區房，作為手握稀缺資源的項目，建成後應該是不愁賣的。

　　不過，由於存在交通瓶頸、規劃滯後、周邊物業陳舊等問題，運河片區的樓盤相對於南城而言，還是缺乏競爭力。筆者認為，運河片區，尤其是地處莞城街道的這一部分，應該充分利用地處東莞文化中心的優勢，在樓盤開發的時候做好文化的文章，從而與其他片區形成差異化競爭。

　　打造文化地産項目其實是個不錯的選擇。所謂文化地産，是以文化軟實力為核心競爭力的房地産開發模式，是用文化引領規劃、建築設計、園林景觀、行銷體系、物業服務的系統工程。文化地産是把“死建築”變成“活建築”的系統工程。

　　運河片區，在發展文化地産方面其實有著得天獨厚的優勢。去年，《東莞市歷史文化名城保護規劃》就將包括東莞古縣城與城外商貿區的180.22萬平方米莞城地塊劃定為東莞的“歷史城區”，範圍東至東門路、東門廣場與羅沙路，南至南城路、向陽路、可園北路、可湖路與可園路，西至東江、州面坊與珊洲街，北至光明路、振海路與新風路。

　　在這一大片“歷史城區”中的運河東路、向陽路、東門路和新風路大致勾勒出了原古城城墻的輪廓，而大西路、振華路等部分歷史街道保存較好，還保留了東城運河水系。而運河板塊目前的一些樓盤項目，其實都位於這一片區附近。

　　此外，過去在運河片區附近有不少廠房，這以後將是東莞“三舊”改造的重點。今後，運河片區的土地供應也是以改造用地為主。如果開發商能夠合理利用原有的工業資源，再結合東莞本土的文化，應該能夠打建成一些頗具特色的項目。

　　如果這樣的文化地産項目能夠實現連片開發的話，將使得運河區域從景觀上、文化氛圍上變得與眾不同。只是，從目前的情況來看，已有的運河片區樓盤項目，並未有這樣的意識，沒能做出特色。而保留了原有工廠的工業文明遺跡的萬科運河東一號，已經是十多年前的項目了。

　　筆者認為，運河片區的項目如果不能與文化結合起來，打造成具有獨特景觀和文化氛圍的街區，那實在是太可惜了。龔名揚

(責任編輯：羅伯特)

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