多校劃片擋不住學區房價格高溫 優質教育資源總量待增

　　今年初，教育部辦公廳下發《關於做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》要求，在目前教育資源配置不均衡、擇校衝動強烈的地方，要根據實際情況，積極穩妥採取多校劃片，將熱點小學、初中分散至每個片區，確保各片區之間大致均衡。但從今年入學情況來看，無論是在教育資源最為緊俏的北京和上海，還是在熱點二線城市，學區房市場“高溫”非但沒有冷卻反而成為常態。如何遏制學區房熱中的非理性因素，讓“天價房”不再刺痛社會神經？

　　 溢價超20％學區房價格高溫不減

　　從市場情況來看，北京學區房市場“高溫”也已成常態。從二手房機構網站發佈的房屋價格來看，西城、海淀等區二手學區房溢價率居高不下。記者粗略統計，在單價15萬元每平方米以上的房源均被下架後，絕大部分學區房價格在7萬元到12萬元之間，相較于同區域的非學區房溢價20％左右。

　　近日，記者來到“京城名校”北京實驗二小的劃片區域——西城區文昌衚同，幾個月前，單價超過45萬元的天價學區房就出自這裡。雖然單價超高、總價較低的“衚同學區房”已經在仲介機構網站上不予委賣，但衚同裏仍可以看到“全款急購學區房，小院或衚同也行”的貼示。

　　一位關注實驗二小學區房許久的家長盧先生告訴記者，從去年“330”新政出臺開始，北京的學區房隨樓市一同進入普漲階段，優質房源持續消耗到2015年10月左右。“這之後我感覺學區房開始不理性瘋長了，今年春節後我關注的房子幾乎都是每平方米跳漲1萬元以上，年初的看中的一套房子沒出手，現在漲了快80萬。”

　　記者梳理髮現，西城區的實驗二小和宏廟小學無論從主力樓盤均價還是均價漲幅來説都排在北京“牛小”和直升校的第一梯隊。以宏廟小學為例，其直升中學為名校實驗中學，機構數據顯示宏廟小學所屬學區金融街學區中大部分房源單價現都已在13萬元以上，而去年11月時為11萬元左右。

　　在上海，由於受到近期出臺的“滬九條”調控新政影響，學區房市場雖然未現往年盛況，成交量較往年同期下降3－6成，但成交均價並未出現實質性調整。位於徐匯區的某學區，次新房掛牌價格超過10萬元／平方米，一些上世紀90年代初的“老破小”報價也超過9萬元／平方米。

　　在部分教育資源相對稀缺的二線城市，學區房價格上漲態勢更為明顯。“近期打算買套學區房，但看好的幾套房子最後都‘黃’了。有的要求漲價，有的突然決定不賣了，臨時變卦的情況太多。”濟南市民羅先生説，他近期看了一套濟南歷下區140多平方米的住宅，房主報價220萬元，結果準備簽約時，房主臨時要求漲價18萬元。

　　據記者調查，濟南部分地段的熱門學區房價格已明顯高出全市房價平均水準。例如，在濟南山大路一處屬於學區房的新樓盤，其銷售價格最高達到2.6萬元；二手學區房價格同樣較高，濟南歷下區燕山小學附近一套約40平米的二手房，成交價已達到100萬元，均價約2.5萬元／平方米。而據市場機構統計，濟南5月份全市商品房成交平均價格僅為每平方米8700余元，不足這些學區房的二分之一。

　　“一條路之隔，130平左右的房子，學區好的能賣到260多萬元，學區差的就只能賣到200萬元，相差六七十萬元。”一位在濟南歷下區長期從事二手房交易的仲介説。

　　僅京滬實行學區房新政名校仍奇貨可居

　　記者在北京和上海等一線城市調查發現，目前“多校劃片”均未施行，但部分城區已經開始實行“五年一戶”或“六年一戶”限令。所謂“五年一戶”，就是每戶地址五年內只享有一次同校對口入學機會。即一個門牌號一居住戶，五年內只接受一個學生（雙胞胎和單獨二孩例外）。那些提前買學區房挂戶，等孩子一入學再轉手一賣，一處住宅五年內可能會經歷幾個孩子入學的情況將不會再出現。

　　北京市東城、西城、海淀、朝陽等區在今年初發佈了2016年義務教育階段入學政策。記者梳理髮現，擁有大量優質教育資源的西城區入學政策有所收緊，西城嚴格規定了小學入學條件，與去年相比，可以入學的人群減少了一類“在西城租住私房”。同時，明確規定在西城區每個購房地址6年內只能協調購房人直系子女入學一次。

　　根據上海市的新政，學區房“五年一戶”限令的實施區縣範圍在2016年進一步擴大到7個，根據上海市教委的規劃，全市其他區縣將逐步加入，最終做到全市覆蓋。此外，上海還採用集團化辦學方法擴大優質教育資源覆蓋面。從2015學年起，上海16個區縣將全面試行學區化集團化辦學。

　　但記者調查發現，學區房新政並未改變對口名校“奇貨可居”的局面。所謂的“學區房”仍是住宅市場中最特殊的“衍生品”。在一些學區房和教育升學論壇上，關於北京小學劃片資訊的帖子每天都有大量更新，家長在其中及時分享學校劃片變化的資訊。記者注意到，一些知名小學僅僅因為對應片區改變，就能很大程度帶動新納入劃片的小區二手房價格。以月壇附近的北京市重點小學育民小學為例，在將“普校”青龍橋小學合併後，對應片區擴大，多個原本不屬於片區內的小區二手房均價都有所增長。

　　記者發現，除了北京和上海，全國其他城市幾乎“無視”教育部新政。在熱點二線城市青島，教育資源集中、學區房高燒難退的市南區西部，並未採取任何措施平抑房價。青島市傳統名校江蘇路小學和大學路小學的二手房交易均價從一年前的2.2萬元每平方米，漲至半年前的2.5萬元每平方米，近日已飆升至3萬餘元每平方米。多家仲介更是向記者表示，“完全不了解‘多校劃片’‘五年一戶’等説法。”濟南則一直堅持100%公辦小學劃片免試就近入學。對於房屋幾年內沒有入學記錄的要求，濟南目前也沒有明確統一的政策規定，有的區僅僅要求“長期居住”，但並沒有具體年限規定。

　　克而瑞研究中心研究員楊科偉認為，從上海的情況來看，公認的小學就這麼幾家，而且上海各區在推行“5年內同一戶籍地址只享有一次同校對口入學”，所以買房的緊迫感有增無減。因此，學區房的熱還將延續，只不過在隨著一些嚴格的入學政策加入，極端的高價房現象將有所抑制。

　　 學區房熱消弭亟待優質教育資源總量增加

　　業內人士認為，入學方式不改，學區房難降溫。當房子本身賦予另外一種功能時，價格將持續有別於其他房子。

　　中原地産研究諮詢部經理盧文曦表示，學區房常年以來是樓市中的熱點，由於教育資源不均衡，市場供需矛盾很難調和，反映到市場就是學區房的價格非理性的快速上漲。“學區房之所以有溢價主要是可以入重點學校。一旦房子可以對口多個學校，不能保證一定劃入重點學校，這部分溢價就會降低，學區房的熱也會降溫。”

　　記者在北京和上海調查發現，之前傳聞的“多校劃片”並沒有降低學區房的房價預期，反而令部分家長感到“慶倖”，“學區房總算是沒有白買，這個寶還是押對了。”

　　採訪中記者發現，不少家長表示把購買學區房作為回報較大的投資渠道，而且很多孩子還沒有出生的家長也已經盤算著購買學區房“佔坑”。“反正也要給孩子‘出血’上學，乾脆先選個差不多的好小學，以後事情再説。”家住朝陽區西壩河的劉女士説，“本身京籍競爭已經很激烈，現在又有那麼多優秀的非京籍人才子女進來，不早決定是自尋煩惱。”

　　華東師範大學基礎教育與終身教育處處長趙健認為，學區化集團化辦學能做到的只是讓學校盡可能均衡，但對學校之外的教育影響有限，因為這是跟城市化進程、跟學校所在社區所擁有的經濟資本、文化資本和教育資本的總體狀況、跟不同學校所輻射的具體人群的人口特徵相關。學區房是一個自然的市場現象，政府能將其控制在一定程度，但要完全消除非常難。

　　上海市教委副主任賈煒認為，學區房是一個複雜的社會現象，既有教育系統外的原因，也有教育系統自身的因素。辦好每一所學校，縮小學校間內涵發展差距，是緩解擇校熱的重要途徑。

　　專家建議，政府要持續加大財政投入，國土、規劃部門也要批出土地，提早謀劃建設足夠的教育配套設施，儘快提升教育品質，否則上不了學、上不了好學校的家長還是會擇校，加劇難題。在方式方法上，今後政府需建立多部門協同的大數據系統，在土地出讓、規劃報建等關鍵節點，根據規劃入住人數、人口生育峰值預測、每年多次摸查戶籍人口等方法，進行教育資源長遠、合理的規劃。同時，政府應該通過抱團發展的方式實現教育資源的優質均衡，讓適齡兒童更好地就近進入家門口學校學習。（記者 鄭鈞天 袁軍寶 吳振東 魯暢）