合肥樓市新政預示拐點將近

2016年06月24日01:00 經濟參考報 作者：馬光遠

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　　6月21日，合肥市決定出臺嚴厲的調控措施為樓市降溫，儘管沒有看到限購，但在信貸政策上，堪稱二線城市最為嚴厲的信貸政策：居民首套住房的首付比例為25%；購買二套房，如果名下有房無貸，首付比例提高至四成；如果名下有房有貸，首付比例為五成，也就是認貸又認房。對於三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公積金貸款。

　　在筆者看來，本輪二線城市領漲的“四小龍”之一合肥出臺調控措施，從時機的選擇以及釋放的庫存告急、並未限購等一系列資訊分析，合肥市出臺調控的目的絕非僅僅為了降溫，而是在房價經歷前五個月的大漲甚至瘋漲之後，防止市場掉頭急轉向下的危險。事實上，不僅僅是合肥等二線城市，北上廣深等一線城市的房價在經歷前五個月的瘋漲之後，正面臨著方向性的選擇。

　　從各個指標看，房地産的總體走勢，以及房價的暫時拐點都在隱隱出現：

　　首先是一線城市量價都出現疲態。上海、深圳的成交量在3月底新政之後急劇下降，目前成交量已經回到正常的水準，而北京6月中上旬二手房住宅成交量明顯下調，環比跌幅高達56.8%。房價方面，一線城市明顯降溫，二線城市全面取代一線城市，成為房價上漲的先鋒。5月份廈門、合肥、南京新房環比漲幅均超過4%，而深圳新房環比漲幅只有0.5%，二手房連續2個月沒有上漲。

　　其次，5月份70個大中城市房價數據也出現了階段性的轉捩點。數據顯示，5月份，房價環比上漲城市個數減少，漲幅有所收窄；同比上漲城市個數雖然繼續增加，但一線城市漲幅首現新建商品住宅和二手住宅價格“雙收窄”的狀況。其中，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有60個和49個，分別比上月減少5個和兩個；漲幅比上月收窄的城市分別有36個和25個，分別比上月增加15個和5個；漲幅在1%以上的城市分別有15個和13個，分別比上月減少7個和兩個；最高漲幅分別為5.5%和6.3%，分別比上月收窄0.3個和0.5個百分點。這意味著，受貨幣政策寬鬆和樓市自身政策刺激而出現瘋漲的一、二線城市，明顯出現了市場降溫的情況；

　　第三，前5個月房地産開發投資和銷售數據説明，開發和銷售兩旺的狀況在趨緩。1月至5月，全國房地産開發投資同比名義增長7.0%，增速比1月至4月回落0.2個百分點；商品房銷售面積同比增長33.2%，增速比1月至4月回落3.3個百分點；住宅銷售面積比1月至4月回落4.6個百分點，銷售額回落8個百分點。

　　第四，土地市場降溫已成必然態勢。5月份，央企瘋狂製造“地王”成為中國房地産市場的最大特點，全國共出現50多個“地王”，土地溢價率之高，在中國房地産歷史上非常罕見。但6月份，在各地出臺一些調控措施的情況下，除了蘇州、南京、杭州、合肥等炙手可熱的城市，土地市場相對於5月份明顯降溫。這一方面和市場的預期及過度透支有關，另一方面，據説相關部門約見有關央企，要求約束其在土地市場的瘋狂拿地行為。

　　第五，金融數據明顯收緊。6月15日發佈的5月份金融數據，M2和社會融資額都出現暴跌，5月份社會融資額規模6599億元，較去年同期減少5798億元，降幅驚人；M2同比增長11.8%，增速環比大幅回落1個百分點，與3月份M2高達13.4%的增速相比更是下降明顯。很顯然，貨幣政策收緊已經成為事實。在權威人士發表“穩健的貨幣政策就要穩健”的觀點之後，貨幣政策開始真正體現“穩健”二字，貨幣政策的收緊對於樓市將具有明顯的降溫作用。

(責任編輯：羅伯特)