想買二手房，但仲介卷款潛逃、房主將房屋多次抵押等交易陷阱屢禁不止，怎麼破？上海市住房城鄉建設管理委員會主任顧金山近日公開表示，上海將全面建立二手房交易資金第三方監管模式，購房首付款、銀行貸款、尾款甚至是仲介服務費用都將納入平臺監管。上海此時出臺這樣一個政策的背景是什麼？這樣的政策未來會不會在北京以及全國範圍內推廣？全面推廣又將面臨哪些阻力和難題？記者就以上話題採訪了相關專家。
□新聞背景
滬試點二手房資金“全監管”
據悉，上海房産交易資金監管平臺將率先在上海市松江區進行試點，最遲明年年初將在全市範圍內鋪開。
在交易過程中，交易雙方在簽訂完二手房交易合同後，可直接前往區房産交易中心資金監管窗口簽訂資金監管協議。買方需要把資金打入經過登記備案在銀行開設的資金監管專戶。待交易雙方辦理過戶手續登記核準後（即買方取得房産所有權，房産證），再通過監管專戶，將監管的購房資金支付給賣方。整個付款流程嚴格按照網簽合同為準，限制了房主隨意跳價的行為。
顧金山表示，希望通過松江的試點以後，再準備選擇三四個區縣，今年下半年進一步擴大試點。既要保證資金安全，同時不能因為多了環節，讓交易雙方覺得不方便，有很多細節需要考慮得比較週到。
“主要是通過這樣的行為，進一步規範房地産仲介市場的合理合規，進一步規範仲介公司的交易行為，對資金的使用要更安全，杜絕仲介公司用這一塊存量資金做其他事情。”顧金山説，房屋交易中的資金，無論是直接交給賣方，還是存放在仲介機構，都存在一定的風險，由此引發的糾紛也層出不窮。而政府來牽頭，第三方來監管，就是非常有益的探索，具有一定的推廣意義，“我們期待看到試點的成效”。
□名詞解釋
什麼是二手房交易資金監管？
資金監管是一種二手房交易中的保障制度，沒有強制性，二手房買賣雙方可以按照需求進行使用，最形象的例子就是買賣物品時的支付寶。
如果二手房交易的房屋尚有未還清的貸款，而賣家想用買家的首付款還清貸款，解除房屋抵押，然後再過戶房産給買家，買家擔心賣家把這筆錢用作他用，房産不能辦理過戶，雙方就可以使用資金監管。資金監管是把購房人已經支付的房款，保管在由上下家同意的第三方資金賬戶裏，專款專用。也就是説，上述案例中買家的首付款只能用於還清上家貸款，這樣就能保障交易流程的順利和安全。
在資金監管模式下，買賣雙方在交易中心完成過戶手續後，銀行即可憑藉交易中心出具的房産證和抵押證的收件收據將購房者申請的貸款打入資金監管賬戶，由資金監管賬戶在交易中心核準登記後，打入賣方賬戶，縮短了貸款放款的流程。
□熱點問答
1京華時報：上海出臺這一政策的原因和背景是什麼？
二手房資金監管迫在眉睫
胡景暉：二手房交易貨值高、流程複雜，所以確保交易雙方的資金安全是推進二手房交易規範化的重中之重。由於過往大部分城市，包括交易活躍的北上廣等一線城市，並未對二手房交易雙方的資金進行全面的強制監管（個別城市僅個別區縣有要求需要資金
監管），再加上很多消費者因不了解而不願接受資金監管，所以過往也發生了諸多資金安全風險。
此次上海全面建立二手房交易資金第三方監管模式，目的就是要保障交易雙方的資金安全，避免資金風險。交易資金監管在發達國家是非常成熟
的，除了上海，北京等房産交易活躍的城市，其實過往已經在部分區縣推行資金監管，只不過沒有全面強制執行。目前，關於全面實行房産交易資金監管的事宜，各地都在積極研究制定相關的制度規定，對交易資金進行全面的強制監管是大勢所趨。
徐東華：在西方任何一個存量房交易市場成熟的國家，資金監管是非常普遍的，其作用就是有效保護買賣雙方的權益和資金安全。目前國內尚未全面推
行房屋交易強制資金監管，這樣就很難規避業主卷款、産權無法順利轉移、買房人違約等各種風險。鏈家非常歡迎政府推行資金監管，無論是對買賣雙方還是對
整個行業都有非常大的好處，而且鏈家願意在技術等各方面為政府部門提供支援。鏈家早在2003年就開始推行資金監管，並一直呼籲行業推行資金監管。
嚴躍進：出臺交易資金第三方監管，主要在於三方面的壓力：第一是部分仲介公司違規使用資金，利用客戶交易資金進行場外配資或是開展其他
資金池業務，助推了高房價；第二是若不強化資金監管，那麼房主隨意漲價、跳價、毀約等現象會增加；第三是對於部分仲介機構來説，若沒有此類監
管，仲介機構本身也有很強的違規操作動機。因此，杜絕交易資金的不當金融用途，防止市場價格被擾亂，建立資金監管平臺迫在眉睫。
2京華時報：政策出臺後，對於買賣雙方、仲介以及市場將産生哪些影響？是否會杜絕目前市場交易中的各種亂象？
能力不足仲介將被市場淘汰
胡景暉：對買賣雙方來説，可以最大程度地保障所有交易資金的安全，避免資金被私下挪用的風險（比如業主卷款潛逃、客戶毀約不支付房款等）。
如果仲介服務佣金也納入強制資金監管的話，意味著仲介公司只有在幫助客戶完成全部交易，且客戶滿意的情況下，才能獲得該得的佣金，如果有投訴、有糾紛，仲介可能無法獲得全部佣金，這將有利於仲介公司提高服務品質；與此同時，也將使得重視服務品質的仲介公司獲得更多的客戶選擇，服務品質較差的仲介公司最終將被市場淘汰。
徐東華：對於買方來説影響不大，因為這個措施將有效保障買方的利益；對於賣方來説可能需要改變交易習慣，因為拿到錢需要等各個環節的風控排除之後才可以；對仲介來説，仲介公司促成交易的難度將加大，比如對於換房的用戶可能會有週轉金融的需求，需要仲介公司有更為專業和多元化的服務。政策推出後將直接對專業性較差、服務能力不足的公司産生很大的影響，不排除有些公司會出局。舉措的出臺會凈化整個市場環境。
嚴躍進：對於買賣雙方來説，相當於增加了一個約束，利好市場交易的規範。仲介機構可能一些潛在的“盈利”空間會被壓縮。實際上近幾年房産經紀或仲介行業持續提的關鍵詞就是“誠信經營”。雖然各大仲介機構都表態會誠信經營，但實際情況可能和預期有差距。而在今年上半年對於仲介機構的管理過程中，在維護市場交易秩序方面，仲介機構的誠信、合規經營顯得非常有必要。這也將成為二手房資金全面監管制度鋪開後，後續重點監管的內容。隨著房價上漲，房地産仲介服務費水漲船高，動輒幾萬、十幾萬，所以，不光購房首付款、銀行貸款、尾款，包括仲介服務費用也應該納入監管平臺。
3京華時報：在上海試點之後，有沒有可能在北京以及全國範圍內推行？若要全面推行，難點是什麼？
提高效率、多元監管是難點
胡景暉：在確保安全的前提下，如何提高資金監管過程中的資金劃轉效率是未來的難點。比如在二手
房交易過程中，改善型置業未來將是佔比很高的需求，多個連環買賣過程中對資金的流轉和劃轉效率要求
較高，目前不少消費者不願選擇資金監管很重要的一個原因，就是資金監管在資金劃轉方面效率較低。
徐東華：參照西方成熟市場的情況，資金監管一定會在我國全面推行，只不過是時間早晚的問題。推行中難度最大的還是買賣雙方以及仲介公司交易習慣的改變。
另外，因為二手房交易非常複雜，關於資金監管應該是多種監管方式並存，一是建委監管，二是四方資金託管（買方、賣方、仲介和商業銀行），
三是允許具有支付牌照的公司進行資金監管。應該有多種形式的資金監管相互補充，滿足大眾不同的需求。因此，如何實現有效的多元化監管也將是難點。
嚴躍進：上海二手房市場相對成熟發達，相信二手房交易資金監管後續在北京市場推廣的可能性也是比較大
的。在北京試點後會陸續在全國其他城市進行推廣，這是二手房交易的必然趨勢和要求。另外對於此類市
場來説，若要杜絕各類違規做法，關鍵要增加罰金制度，這樣此類監管資金的使用才會更加有效。
京華時報記者潘秀林京華時報漫畫謝瑤
(責任編輯：羅伯特)
