全國多城房價漲幅放緩 一線降溫二線瘋狂

　　近日，國家統計局發佈最新數據顯示，房地産市場結束了上半年的躁動，出現了放緩的勢頭。但值得注意的是，在一線城市政策收緊後，被推到臺前的二線城市卻全面取代一線城市，成為房價上漲的先鋒。

　　業內人士認為，在經歷12個月衝高後，房地産市場已現觸頂回落跡象。因此，考慮到寬鬆的貨幣政策可能有所收緊至保持中性，不排除部分城市房價在今年四季度出現下調的可能。

　　降溫 多數城市房價漲勢放緩

　　國家統計局最新發佈的5月份住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價格與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，上漲的城市有60個。環比價格變動中，最高漲幅為5.5%，最低為下降0.5%；同比來看，最高漲幅為54.0%，最低為下降3.2%。

　　二手房方面，與上月相比，70個大中城市價格下降的城市有13個，上漲的城市有49個。其中，最高上漲6.3%，最低為下降0.5%。同比來看，二手房價格較去年同月相比，最高上漲46.8%，最低下降6.5%。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，5月份房價漲勢有所放緩，一方面是環比上漲城市個數減少，另一方面則是漲幅有所收窄。

　　具體來看，數據顯示，5月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有60個和49個，分別比上月減少5個和2個；漲幅比上月收窄的城市分別有36個和25個，分別比上月增加15個和5個；漲幅在1%以上的城市分別有15個和13個，分別比上月減少7個和2個；最高漲幅分別為5.5%和6.3%，分別比上月收窄0.3和0.5個百分點。

　　劉建偉指出，現階段放緩的不僅僅是個體，而是一二三線城市同時較上月相比有所收窄。據其測算，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅分別比上月收窄0.3和0.4個百分點，其中一線城市環比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個百分點，二、三線城市環比平均漲幅分別比上月收窄0.2和0.1個百分點。

　　值得一提的是，在一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均開始收窄並呈下滑態勢的同時，二線城市同比平均漲幅則在上月基礎上繼續擴大。

　　接棒 一線降溫 二線瘋狂

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，從數據特點看，新建商品房數據中，二線城市全面取代一線城市，成為房價上漲的先鋒。

　　具體來看，5月漲幅榜中，在一線城市北、上、廣、深分別環比上漲2.4%、2.3%、2.7%、0.5%的同時，廈門環比上漲高達5.5%，合肥環比上漲5.1%，南京上漲4.1%，惠州上漲3.2%，天津、杭州上漲2.5%，武漢上漲2.3%，福州、石家莊、寧波、南昌、濟南、鄭州、無錫單月環比漲幅也紛紛超過1%。

　　此外，此前一直領漲的一線城市在連續大漲12個月後首現新房與二手房價格的雙收窄。

　　數據顯示，5月份，北京新建住宅與二手房價格環比漲幅較4月分別下調0.6與1.4個百分點，二手房價格同比漲幅較4月下調2.7個百分點。上海方面，新建住宅與二手房價格環比漲幅較4月分別下調1.3與1.1個百分點，同比漲幅較4月下調0.4%與1個百分點。廣州方面，二手房價格環比和同比較4月分別下調0.7和0.3個百分點。深圳方面，新建住宅價格漲幅更是大幅降至0.5%，較4月漲幅下調1.8個百分點；二手房環比漲幅僅為0，同比更是較4月漲幅大幅下調9.3%。

　　交易量也有所下調。中原地産數據顯示，5月，北京純商品房住宅簽約4112套，預計全月簽約將相比4月份的5288套下調21%；二手房簽約223924套，簽約下調10%左右。上海方面，4月份以來的交易量趨於穩定，每天網簽量為900套左右，相當於過去五年的平均水準。

　　易居房地産研究院的數據同樣顯示，5月北京成交量同比減少5%，上海同比減少26%，深圳同比減少59%。

　　對此，張大偉認為，一線城市漲幅明顯放緩，市場開始降溫。整體而言，當前市場成交水準從今年3月、4月的瘋狂狀態逐步恢復至正常水準。供應水準下滑將影響後市成交，從6月開局市場表現來看，依然處於環比回調走勢。

　　相比之下，二線城市卻再度成就“王”的盛宴。2016年土地市場火熱非凡，二線城市更是土地市場上絕對的主角。中國指數研究院數據顯示，截至6月15日，全國總價超過15億元，溢價率逾50%的“地王”總數達90宗，成交總價2924億元。其中，1月至5月，二線城市的住宅用地價格同比上漲108.0%，遠超一線和三四線城市，二線城市住宅用地溢價率也較去年同期顯著提高，平均溢價率已超過50%，房企在二線城市的競爭愈發激烈。

　　中指院認為，一線城市供地有限且拿地門檻不斷提高使房企將拿地戰場移至二線城市，並屢屢造出天價“地王”。

　　趨勢 下半年漲幅或繼續收窄

　　近日，在中國宏觀經濟論壇十週年慶典上，原央行貨幣政策委員會委員、中國與世界經濟研究中心主任李稻葵表示，中國房地産庫存已經處於一個比較低、比較正常的水準。但未來，隨著房價的企穩，房地産交易量也將放緩。

　　李稻葵認為，中國購房者買漲不買跌，待房地産價格穩定以後，交易量反而會放緩。因此，未來房地産去庫存的速度會有所放緩，開發商投資速度會基本穩定。他指出，“房地産現在佔固定資産投資的18%，對這個變數的增速不要給予過高的期望”。

　　中國指數研究院則認為，房地産市場在慣性作用下，熱度還將持續一段時間。從市場週期的角度來看，上半年地價快速上漲也會對熱點城市的房價産生正反饋，房價也還會出現一定補漲，所以“地王潮”也許還將繼續。

　　對於房地産市場未來的走勢，張大偉則認為，儘管絕大多數城市房價環比都出現上漲，但城市間漲幅差異仍然較大。從數據指標看，雖然二線城市房價再創新高，但本輪樓市從2015年5月開始，全面上漲火爆週期在經歷12個月的衝高後，在今年5月開始已經有明顯觸頂跡象。後續漲幅將持續放緩，不排除在2016年四季度出現部分城市房價開始下調的可能性。

　　對此，中指院也指出，有價無市的現象正在發生。一線城市成交量的回調也為二線城市敲響了警鐘，一旦限制性政策出臺，市場將難以維持目前的漲勢。因此，中指院預警，土地高價市場不可持續。“若住宅價格開始回落，則會導致一部分投資性需求的出逃，未來‘地王’項目的去化將面臨困難。”中指院分析師表示。

　　“尤其是城市高端住宅銷量已近峰值，市場需求空間有限，未來‘地王’項目去化難度加大。”上述分析師表示，由於二線城市“地王”價格的不斷攀升，開發企業項目資金投入規模增大，未來想要獲取利潤不得不將産品高端化，通過提升産品的品質和定位實現溢價，這也就導致了這些城市高端住宅的供應規模在未來幾年將會明顯增加。

　　上述人士指出，從目前數據來看，南京、蘇州、合肥2016年前5個月高端住宅的銷售套數均已超過2015年全年水準，而杭州也超過了去年全年的一半，今年以來市場的持續火爆導致代表城市高端住宅的銷量已經達到頂峰，需求透支較為嚴重。從需求的角度來看，二線城市高端住宅市場需求終歸有限，地價高企導致的住宅被高端化將造成未來一段時間高端産品供應量的猛增，供應與需求結構出現錯位，導致“地王”項目去化的困難。