北部灣三市去庫存依賴跨省“候鳥”

　　擁有沿海、沿邊優勢的北部灣是我國西部經濟發展最有活力的地區，北部灣沿海地區的欽州、北海、防城港三市憑藉優良生態環境和相對低廉的房價吸引大量外地買房團前來消費。記者近日採訪發現，北部灣沿海城市房地産去庫存主要依賴“候鳥”跨省購房、本地居民改善型住房以及炒房團，僅防城港市外地購房群體就超過60％。為了“去庫存”，北部灣各地雖然均採取了稅費補貼等刺激措施，但壓力和風險仍日益凸顯。

　　濱海樓市去庫存“壓力山大”

　　防城港市北部灣大道兩側，映入眼簾的是各種地産廣告，本地房地産行業正經受著很大的銷售壓力。防城港市住房保障和房産管理局負責人介紹，截至2016年5月，本市新建住宅存量276.95萬平方米，按前36個月的月平均銷售面積12.5萬平方米計算，去化週期約22個月。

　　防城港市部分房企負責人表示，從2014年6月開始，樓盤銷售量開始大幅度下滑，並認為短期內防城港市去庫存壓力較大，甚至有本地中小型房企負責人表示“因為銷售困難，今後幾年內將減少房地産業投資甚至停止投資”。

　　在北海市，各小區樓盤銷售中心昔日門庭若市的風光景象也已然不再。一位家地産公司的黃姓銷售經理稱：“去年6月至今，整個樓盤銷量下降了差不多四成。”黃經理一年內已經換了三家樓盤工作，幾乎每個樓盤都一樣，“銷量不斷下跌”。

　　北海市房地産交易中心的數據顯示，2015年10月北海市新建商品住房交易量為1473件，交易面積13.28萬平方米，而2016年2月的數據僅為819件，7.29萬平方米，分別下降了44％和45％。但2016年4月的數據顯示，北海市新建商品住房交易1625宗，交易面積14.28萬平方米，較2015年同期有明顯的上升。

　　另外一組數據更是清晰地勾勒出北海樓市“去庫存”面臨的壓力：北海市目前房地産庫存總量將近6萬套，待售總面積超過400多萬平方米，去庫存的週期將近20多個月，而在2013年7月，北海市庫存總量不到5萬套。

　　北部灣另外一座沿海城市欽州也正面臨著同樣的“去庫存”壓力。欽州市房地産協會秘書長楊文海介紹，去年全市商品房銷售面積為170.45萬平方米，而目前欽州商品房的庫存量約為190萬平方米，此外還有大約100萬平方米的商業地産存量等待著“去庫存”。

　　但同時也應看到轉機，隨著廣西高鐵的開通，特別是城際動車以及跨省高鐵的無縫銜接給全國各地的“候鳥族”到北部灣三市帶來了極大便利，冬季到北海、防城港過冬的“候鳥族”越來越多，這也為各地的房地産市場帶來了極大的轉機，多個宜居樓盤被“候鳥族”看好。

　　多重因素致去庫存舉步維艱

　　為了“去庫存”，防城港、北海、欽州均採取了控制土地供應、調整公積金貸款政策、出臺契稅減免補貼、加大城市外省行銷等舉措，一定程度上刺激了房地産銷售，但“去庫存”仍面臨多重壓力。

　　一是地區自我消化能力弱，“去庫存”主要依賴跨省“候鳥”購房。數據統計顯示，三市本級常住人口不到100萬人，據不完全數據統計，三市房地産庫存總面積近1000萬平方米。以三區一縣的北海市為例，城區常住人口不到60萬，但目前房地産總庫存量超400萬平方米，遠遠超過本地常住人口的改善型需求。

　　本地消化能力有限，只能依靠外來投資者。各地房企負責人表示，到北海、防城港、欽州購房的消費者，主要是來自上海、北京、黑龍江、河北、雲南等地區的跨省購房者，其中以到海邊過冬的“候鳥”老人為主。記者採訪發現，目前“候鳥”購房需求已相對飽和，短期內難以承擔購房主力的角色。

　　二是城市公共配套跟不上，新市民進城落戶困難。廣西金凱利置業有限公司總經理黃華傑説，根據近年來的銷售情況，新市民在防城港、欽州、北海的市區購房多是為享受城市更好的教育和醫療資源。但是隨著城市建築容積率的提升，很多地方配套設施卻沒有跟上來，城市斷頭路多，學校和醫院等配套遲遲無法建設讓購房者望而卻步。當地官員坦言，防城港很多住宅小區的城市綜合配套預計三年後才能跟上來。

　　三是産業發展帶來的人口聚集效果未能達到預期，令房地産大量閒置。過去10年來，中石油千萬噸煉油廠、武鋼防城港基地等一批重大項目在北部灣落戶，許多地産公司預期會帶來城市人口激增，但産業發展的效果卻未能達到預期。

　　以中石油欽州千萬噸煉油廠為例，同樣生産規模的大慶煉油廠需數萬名産業工人，而採用了先進技術和設備的欽州煉油廠只需數千工人和技術管理人員。武鋼防城港基地當年規劃年産量估算需4到5萬職工，預計20萬人來防城港市落戶。但隨著鋼鐵行業調整，武鋼防城港基地調整了生産結構，年生産規模降到了90萬噸，行業入駐人口大幅度減少，為“鋼需”準備的大量房産銷售預期只能落空。

　　行業發展暗藏諸多風險

　　北部灣沿海城市的房地産“去庫存”壓力不小，行業發展暗藏諸多風險值得警惕。

　　首先，既要加快“去庫存”，又要保證房地産固定投資不減，地方發展陷入兩難困境。防城港市地方官員介紹，自治區今年給防城港房地産行業下達的投資任務是75億元，預計全市將新增300萬平方米，處於“舊賬還不上，又要添新賬”的境地。

　　對於企業來説，新增開發量和消化保有量的風險也不斷加大。廣西桂海實業集團有限公司副總經理蘇誼説，按照現有政策規定，在城市規劃區範圍內，以出讓方式取得土地使用權閒置一年以上的，按出讓金的20％以下徵收土地閒置費。“幾個億買的地放在那裏不開發，會不斷産生財務成本，開發了房子又賣不出去，企業經營資金壓力非常大。”

　　其次，一些城市推行試銷政策易引發産權糾紛。記者調研發現，北部灣沿海三市的樓市都存在住宅結構單一，産品定位不清的問題。以防城港為例，商品住宅以中低端為主，大戶型和樓中樓較多。為此，防城港市已出臺政策，企業可以根據自身庫存情況調整戶型結構試銷，將一些大戶型和樓中樓一分為二銷售。業內人士分析認為，試銷政策對於緩解銷售壓力存在一定幫助，但容易引發購房者之間、購房者和房地産企業之間的物權糾紛。

　　另外，政府和企業開發預期可能落空。記者調研中發現，規劃欠合理和企業開發操之過急是出現大量庫存的重要原因。

　　一方面，為加速城市經濟發展，當地對房地産發展規劃缺乏科學論證，出臺各項政策刺激樓市發展，對房開商尤其是中小企業審批寬鬆，造成大量項目加速開工，在荒嶺野地“拔地而起”；另一方面，房開商在開發過程中，不科學評估周圍基礎設施的建設水準，一些樓盤周邊配套落後，即便修建完成仍然門庭冷落。記者在北海調研的10多個樓盤中，就有4個樓盤的準業主拉著橫幅抗議周邊配套落後，抗議老闆跑路等現象。