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買房貸款年限越長越好？別讓房貸捆死你的人生

2016年05月20日10:32 福州晚報 作者：佚名

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　　■融360

　　隨著人們消費觀念的改變，不少購房人選擇貸款買房，最近有網友問，現在房價漲的這麼厲害，不貸款真的買不起了，但是貸款期限如何確定？真的是期限越長越好嗎？

　　貸款期限長短因人而異

　　舉個例子，小明要買一套200萬元的房子，首付60萬元，貸款140萬元，按照基準利率4.9%，貸款30年，等額本息還款法，用融360房貸計算器計算結果如下：

　　小明每月還款7430.17元，總支付利息1274862.67元。如果小明每月收入較高，且以後有提前還款的打算，縮短貸款期限也許會更划算。雖然每月還貸壓力增加，但是同樣的貸款額度，貸款期限縮短10年，節省的利息也不是個小數目，在其他條件相同的情況下，假設縮短貸款期限到20年，計算的結果如下：

　　每月還款額為9162.22元，總支付利息為798932.00元，比貸款30年少付475930.67元的利息，可以買一輛豪華版SUV了。

　　貸款期限長，付出的總利息多；而貸款期限短，則每個月的還貸壓力更大。兩者各有利弊。除了比較月供和總利息，貸款期限還要根據自己的還款能力、貸款利率、貸款額度、以及包括貸款人年齡、所購房房齡在內的銀行其他要求來確定，期限長未必適合每個人。

　　依據還款能力設置貸款期限

　　銀行在發放貸款的時候會審查借款人的收入，要確定借款人每月收入能足以償還房貸月供。借款人要根據自己的收入和實際狀況來確定還款方式，辦理房貸應該以不影響家庭生活為前提，這就需要考慮月供與家庭收入的比例。如果這一比例過高，勢必會減少家庭的其他開支，從而影響正常的家庭生活。月供佔家庭收入的比例可以通過延長或縮短貸款期限來調節，一般月供最高不能超過收入的50%。

　　案例中，假設小明的家庭月收入為15000元，貸款20年的月供為9162元，顯然超出了50%的比例。此種情況，建議小明將貸款期限延長到30年。

　　根據貸款利率變化調整還款期限

　　貸款利率和貸款額度影響借款人房貸月供，從而影響月供收入比。購房人應以不影響家庭生活為前提，通過延長或縮短貸款期限來調節月供佔家庭收入的比例。

　　值得注意的是，房貸利率並不是一個固定不變的數值，比如2015年就遇到了央行5次降息，月供也會隨之下調。而一旦遇到央行升息，房貸月供也會隨之增加，很多家庭會在此時選擇提前還貸，縮短還款期限或減少月供額來緩解資金緊張。

　　貸款人年齡也會影響貸款期限

　　在申請房貸時，借款人的年齡是重要的審核因素。一般而言，只要是借款人年滿十八周歲就可以申請辦理個人住房貸款，要求借款人的年齡加上貸款期限不得超過65年，否則不予受理。因此，借款人年齡越小，那麼可以申請的貸款期限也就越長。如果年齡超過40歲，則最長貸款期限只能是25年以下。

　　所購房房齡過大貸不到最長期限

　　房齡也是銀行確定貸款年限的重要因素，特別是購買二手房，銀行會根據房屋剩餘所有權時間綜合計算貸款年限。如果房齡過大，也可能貸不到最長期限。

　　貸款的最佳表現不是時間越長越好，而是要達到“最佳組合”的狀態，能夠追求在自己負債能力（經濟承受能力）範圍內，有最高的抵押額度（房屋評估價的70%），最少首付款，最合理的貸款期限，其目的就是盡可能的減少購房支出，同時要注意各地的房貸政策會有差異，大家要注意因地制宜，合理確定貸款時間。

(責任編輯：羅伯特)