樓市快評

　　龔名揚

　　5月12日上午10時，商住商服用地2016WG015掛牌入市，這宗總面積達55791.55平方米的地塊位於橫瀝鎮半仙山村，起始價為17500萬元，折合樓面地價約為每平方米1045元。

　　從周邊的情況來看，這宗地塊位於橫瀝鎮中心地段，緊靠著中山西路，周邊配套均已經較為成熟，附近有嘉榮商場、半仙山幼兒園、中港城酒店、農村商業銀行等配套，生活便利，還緊鄰橫瀝鎮政府、公安分局、人民醫院、橫瀝中學等，基礎配套完善，再加上半仙山公園近在咫尺，該地塊具有一定的生活資源和自然資源優勢。

　　而從交通的情況來看，地塊所處片區交通網線發達，有北環路、振興東路、橫瀝公交等路線交集，一公里可到達連接東部工業園與城市中心區的東部快速幹線，通過此幹線快遞可到達東部工業園、城區及周邊鎮區，交通方便快捷。

　　如果放在三四年前，這宗地塊應該能受到開發商熱捧，但放在今天就不一定了。對於熟知東莞土地交易市場情況的人來説，橫瀝鎮半仙山村的這宗地塊並不令人陌生。

　　早在2015年1月，該地塊以21500萬元的起拍價入市，經歷了一段時間的等待，最終以無人問津而流拍收場。半年以後，這宗地塊以19350萬元的起拍總價再度入市，比起首次入市降價2125萬元，但最終仍是流拍收場。

　　而此次半仙山地塊的重新入市，總價比起上次再降了1850萬元，和首次入市的起拍總價相比已大幅下降了3975萬元。因此，本次地塊能否成功出讓，也引起了不少業內人士的關注。

　　在筆者看來，和之前的兩次出讓相比，如今的市場環境還是發生了不少變化。在去年的“3·30”政策之後，由於深圳樓價的飛漲，深圳客的腳步也快速踏出了臨深片區，向東莞的其他鎮區延伸，價格洼地被不斷填平，甚至局部區域樓價摸到了天花板。

　　此前一段時間，東莞樓市部分區域由於受到階段性熱炒，從而導致供應量不足。與此同時，或許是出於去庫存方面的壓力，東莞商住地已經連續兩個月零出讓，開發商在回籠資金之後，需要補充土地來開發新項目。

　　而橫瀝的這宗地塊，則是3月以來東莞首宗出讓的商住地，而在經過連續兩次流拍降價後，已經具有很高的性價比。在這樣多重因素的影響之下，這宗命運多舛的地塊成功出讓的幾率可謂大增。

　　不過，從另一方面來説，橫瀝地塊的乏人問津，與其自身存在的硬傷不無關係。

　　根據東莞中原研究部的數據顯示，從2008年至2015年的七年之間，橫瀝在售樓盤大約為6至7個，樓市活躍度較低且消化週期長，住宅年平均消化量僅5.13萬平方米，洋房和公寓成交價格普遍在“5字頭”，缺乏市場的活力。

　　雖然橫瀝目前有品牌開發商碧桂園進駐，在一定程度激活了橫瀝的樓市，但碧桂園的項目也加速消化了橫瀝鎮的本土購房需求。

　　而從外來的需求看，儘管橫瀝鎮附近交通發達，但和臨深片區以及泛臨深片區相比，橫瀝鎮與深圳的距離有點偏遠。而橫瀝鎮要享受到軌道交通的發展紅利，則有點兒遙遠了。

　　筆者認為，在內在硬傷未能得到解決的情況下，地處橫瀝的這宗連續流拍的地塊要成功出讓依舊不算樂觀。但經歷了降價以及商住地出讓荒之後，如今正是這宗地塊出讓的最佳時機了。一切，還要等到截止日見分曉。