上週四，北京土地市場再次開閘，昌平、大興共三塊優質土地供應，三塊土地樓面價均突破3萬元/平方米，未來售價將在7萬-8萬元/平方米。然而，三塊高地對市場的影響遠不止於此，昌平地塊將促進區域産品升級;大興區域則再現中國“好鄰居”，黃村商住地塊的成交，使得大興商住、住宅供應比例更加失衡。對此，業內分析人士表示，土地供應性質、價格決定産品類型，這三塊土地的成交將在一定程度上引導所在區域樓市未來的發展走勢。

　　原因分析

　　北京優質土地資源長期匱乏

　　2016年，北京計劃供應1200公頃住宅用地，與去年持平，其中商品住宅用地850公頃，比去年增加了100公頃。但從實際土地供給來看，已經連續數年沒有按計劃完成全部供地。

　　“雖然近年來政府一直在加強控制增量人口，但目前來看，人口的流向仍是北京樓市以及土地市場保持較高熱度的核心原因。”中經聯盟秘書長陳雲峰表示，地價變化折射出房價走勢，房價漲跌則反映出供需結構的狀態，供需失衡則體現出人口、資源過度集中的結果，在北京聚集國內優質資源的現狀之下，仍將對外來人口形成巨大吸引。

　　據亞豪君岳會統計顯示，近5年中除2013年北京完成供地計劃外，其餘年份住宅用地的供量均未如期按當年的供地計劃完成，近兩年的完成率在60%左右。

　　對此，亞豪機構行銷總監郭毅分析，北京土地資源不可能無序擴張，土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾，是造成商品住宅市場供需矛盾的根本性原因，樓市供不應求推升房價上漲，基於對北京樓市的樂觀預期，開發商又雲集北京重金加碼土地，地價因此不斷攀升。

　　區域影響

　　昌平新城産品升級時代來臨

　　昌平南邵鎮這兩宗將執行“9070”政策的土地，樓面價分別為3.38萬元/平方米和3.53萬元/平方米，未來房價預計將在7萬元/平方米以上。這意味著該地塊的産品戶型面積小、總價可控，客群將以剛需剛改客群為主，也將有效調節昌平普通住宅供應的情況。

　　目前，昌平在售40個項目中僅有14個為普通住宅，供應量不足造成前四月昌平區商品住宅同比下降13%。實際上，僅2015年昌平區就出讓了9宗住用地，規劃建築總面積達到181萬平方米。按照正常開發節奏，這些本該在年初集中入市的地塊，卻遲遲未能現身。

　　對此，郭毅分析認為昌平去年成交的9宗住宅用地平均樓面價格高達2.4萬元/平方米，其中樓面價最高的北七家鎮地塊拍出了4.3萬元/平方米。然而，今年前4個月，昌平區商品住宅的成交均價僅為25511元/平方米。“地價與房價相差不多，造成新項目難以具備入市條件;老項目則希望後市價格上漲空間，漲房價以增利潤，也不急於推貨。”她説。

　　隨著南邵鎮兩地塊的成交，昌平普宅面臨的困局將逐步“解套”。

　　位於昌平新城板塊的南邵鎮兩宗地塊的樓面價格達到3萬元/平方米以上，讓2015年在同一區域拿地的泰禾和龍湖兩地塊成功解套。特別是泰禾摘得的0303-54地塊，彼時2.1萬元/平方米的樓面價，目前來看算是物超所值。

　　記者從泰禾集團相關負責人處了解，該地塊將開發為又一個泰禾拾景園並將在近期入市。泰禾還引入了泰禾廣場這一大型購物中心作為項目及區域配套。

　　此外，有了龍湖、泰禾，以及招商等品牌房企的進駐，再加上早已開通的地鐵昌平線及購物中心的規劃建設，預計昌平新城板塊的房地産市場將隨著産品品質和配套升級，進入量價齊升的新階段。

　　黃村地塊帶動大興商住破局

　　在沉寂了相當長一段時間之後，大興樓市在今年將成為新的熱點。據不完全統計，去年一年，大興接連推出10宗地塊，均受到保利、金融街、旭輝、綠地等各大房企瘋狂爭奪，總成交金額超過110億元。多宗地塊不斷成交、北京新機場的建設以及南城配套的逐漸完善，無疑再次激發大興樓市的需求。

　　在這樣供應背景下，大興的商住産品有了爆髮式增長。目前大興可售的商住産品多達10余個，區域則涵蓋了西紅門、黃村、義和莊、龐各莊等區域。商住産品的火爆源於住宅産品低迷的供應量。據記者不完全統計，近三個月大興新增住宅産品處於“零供應”階段。

　　然而，大興商住産品並不能像通州那樣吸引投資人的目光。

　　據大興西紅門商住項目天恒世界集相關負責人介紹，該項目預計在五月開盤，目前處在排卡階段，讓她苦惱的是不是客戶不來，二是對區域的認知度不高。“項目每天能有幾十組有效客戶來訪，自住型客戶已經開始排卡了。但更多的投資型客戶卻仍處在觀望狀態，遲遲未能排卡。”她告訴記者相比此次成交的地塊，西紅門的位置、價格更有優勢。

　　在義和莊區域，萬科天地精裝公寓價格已達到3.7萬元/平方米、恒大未來城均價也已達到3.9萬元/平方米。雖然，位置距離城區更遠，義和莊區域商住類産品成交量卻高於其他區域。

　　對此，業內分析人士表示，深入研究成交高價地不難發現，緊鄰地鐵口、周邊公園綠化、繁華便利的配套是支撐豪宅的核心價值，導致該區域被購房人、投資客看好。

　　對於區域的價格走勢，萬科天地相關負責人告訴記者，從綠地到首創，2016年成交的土地預示著大興即將進入豪宅時代，未來大興房價或將進入8-10萬元/平方米時代。

　　後市預測

　　“9070”地塊供應或將成趨勢

　　據北京市住建委官網數據截至5月5日，北京商品住宅期房與現房庫存相加，僅有68414套可售，按北京此前6個月商品住宅的月均成交量統計，目前庫存的去化週期僅為8.6個月。

　　多位業內人士在採訪中都指出，土地市場出現“9070”的地塊，是為了增加中小套型供應，更主要是為解決中低收入群體的自住型購買需求，不過基於土地供應的長期稀缺預期，以及已出讓的大量高價地項目影響，五環內城區以及近郊區域的豪宅化趨勢無可避免，而“9070”政策對照今年的供地區域結構將多集中在遠郊新城區域，因此北京住宅市場的兩極化趨勢也將進一步加劇。

　　事實上，北京國土局在近期又同時挂出延慶、順義及海淀三宗經營性地塊，掛牌出讓總起價為18.75億元，土地面積共計約10.25萬平方米。巧的是，後沙峪鎮地塊雖不配建保障性住房，但要求居住建築規模中，套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。這已是相關單位第二輪推出“9070”土地政策用地。

　　對此，亞豪機構副總經理任啟鑫告訴記者，預計“9070”這一土地出讓條件在未來將成為主流。本報記者 崔陸鵬

　　近六年北京商品住宅供地統計表

　　年份

　　2016年

　　2015年

　　2014年

　　2013年

　　2012年

　　2011年

　　計劃供地量(公頃)

　　850

　　750

　　1000

　　850

　　850

　　1220

　　實際供地量(公頃)

　　未知

　　454.29

　　636.17

　　1326.5

　　517.56

　　942

　　計劃完成率

　　未知

　　60.57%

　　63.62%

　　156.06%

　　60.89%

　　77.21%