新華調查

　　10日下午2點左右，南京江北浦口新城中央大道旁一樓盤售樓處，銷售人員正向三三兩兩的購房人介紹房源情況。自去年9月以來，該樓盤沒有推過新，坊間一直盛傳其是“買不到的‘神盤’”。而在9個月的“蓄水”後，這家樓盤終於將在本月推出兩幢樓共256套房源。

　　進入售樓處，映入記者眼中的已建好樓幢，全是高達33層的高層住宅，整體望去，小區密密匝匝。銷售員小林告訴記者，去年7月國家級江北新區獲批，他們的樓盤位於江北新區核心區中心位置，加之未來已明確至少有4條地鐵線經過附近，且毗鄰新開通的緯三路隧道，政府還在周邊規劃有商業、學校、醫院等配套，所以房子十分搶手。

　　“這麼多個月沒開盤，這期間接待的客戶應該有上萬組了，只不過有些客戶急著買房，中途去買了別的樓盤。但是，意向客戶還是非常多。”

　　“房子這麼俏，是不是必須找關係買房？” 記者問。

　　“怎麼説呢，大家都想找關係買，能找到各種關係的大約也有上千客戶了，但房子就這麼多，怎麼賣？所以，應該還是會通過搖號等辦法來賣吧，相對公平些，你如果想買，也不妨碰碰運氣。”

　　小林認為，搶到就是賺到，因為他們樓盤的區位和政府規劃中的配套比其他樓盤都有優勢。“銷售許可還沒批下來，現在政府限價，參照周邊樓盤的價格，毛坯房單價低的2.1萬元，高的2.4萬元，我們估計是在它們中間吧。我們不少銷售人員都想買。”

　　記者隨後向樓盤開發企業江蘇公司相關負責人了解情況。這位負責人稱，即將推出的這批房源“我自己都買不到”，並勸説“還是等下一批吧”。言下之意，在房子過於搶手的情況下，找一般的“關係”也沒用。而房子似乎已經到了有錢也買不到的地步。

　　在此之前，該樓盤兩次開盤，房子都是一售而空。第二次開盤時房價一舉漲了2000元/平方米左右。據了解，購買這家樓盤的投資客不少，大多衝著國家級新區利好而來，而在南京房價連漲的背景下，投資衝動表現更加明顯。在售樓處，幾位購房人商量怎樣增加購房勝算：“多認幾個籌，搖號時還怕搖不到嘛！”聽他們的對話，很想買89平方米和108平方米的房源投資。

　　還有購房人在議論，有仲介標價15萬元/個賣這家樓盤的“房號”。小林表示，賣“房號”的事他並不知情。

　　“房號”真假難辨，“一房難求”也顯得有些像開發商過早釋放出的行銷“煙霧”，但從眼下的需求實情看，的確還是存在大批抱有樂觀預期的購買人。

　　江北這家樓盤，只是當前南京新房市場現狀的一個縮影。這其中，投資衝動更加劇了“一房難求”矛盾。知乎南京房産專欄達人“捏小豬”説，春節後，類似“蘇北一處級幹部買南京河西南一樓盤，3個月漲了100萬”這樣的故事，在微信上廣泛傳播並産生放大效應，帶來更多蘇北、安徽等外地資金的涌入。加之寬鬆政策所帶來的資金成本降低、地王效應等，都成就了本輪牛市，而當前借N個信用貸、抵押自住房、湊首付投資等高杠桿買房現象層出不窮，也使得更多需求進入樓市。

　　然而，當新房炙手可熱之時，南京二手房市場卻傳來了成交降溫的消息——

　　365淘房二手房主編王玉告訴記者，5月1日至8日這一週， 南京二手房網簽數據相較此前一週大降36.95%，少成交了1713套。“其實市場從4月下旬已出現明顯變化，網簽數據有15-20天的滯後，不少仲介公司的負責人也坦陳，不少店面4月實際成交量環比3月下降了30%。”

　　今年3月和4月上旬，南京二手房成交異常火熱，需求在短時間內強烈迸發後，很快顯露透支後的疲態，而成交下降，無疑也是市場對先前過熱的自我修正。

　　王玉分析，南京新房市場上河西、江北房源備受爭搶，二手房購買人選擇的區域主要集中在鼓樓、秦淮和江寧，前兩個區域學區房較為集中，江寧則是剛需首選之地。河西二手房成交量一直不算高，量價表現較為突出的河西中部，在4月時也出現了二手房成交困難的現象，而江北在去年獲批國家級新區後，二手房成交才有一定增長。“目前河西、江北新房成交量比較大，將來二手房市場上的房源肯定也不少，能不能很好地變現要打個問號。”

　　購買二手房的，大多還是抱著自住目的，投資客一般不會將二手房作為投資首選。不過，眼下接盤江北二手房的，大多抱有投資目的，活生生“擊鼓傳花”的遊戲！已有業內人士擔憂：江北樓市投資比例較大，未來投資客“一棒接一棒”加價變現的交接可持續是個問題。

　　新房買不到，二手房市場卻不缺房，這對購房投資的，無疑是考驗。更何況，投資增值建立在房價漲幅能跑贏CPI和銀行利率的基礎上。新房交付後或過幾年的市場是個未知數，而二手房交易有一定的稅費成本卻是肯定的。

　　據了解，由於價格的變化往往會滯後成交的變化，所以目前南京二手房價依然保持每月5%左右的上漲速度，這也是刺激購房人入市的一個因素。很多人想知道，當下市場的微妙變化是否藏著樓市拐點的資訊。

　　在“捏小豬”看來，僅靠貨幣政策和加杠桿的牛市，難以持久，房價最終還是要和收入相適應。而一旦預期走低，今年二季度連首付都是借來的這批投資者，與去年房價大漲前買房的投資者相比，顯然投資成本要高得多，其變現風險已不言而喻。 本報記者 汪曉霞