如果要用一個詞來形容4月的東莞樓市，那就是“量跌價穩”。東莞與深圳出現一定程度持幣觀望現象，少數價格虛高樓盤出現小幅回調，但整體價格堅挺。樓市經歷長達一年的高燒，進入退燒回穩階段。業內認為，莞深樓市進入自動調整，有利於房地産行業的健康與平穩，有利於延長樓市的“牛市”。

　　2015年“3·30”新政實施至今已一年，東莞樓市最明顯的變化是庫存量的大幅減少和房價大幅上漲。同時，東莞與深圳的房價的差距在進一步擴大，表現為深圳與東莞房價比從一年前的2.9倍，升至今年4月的3.7倍，深圳房價漲幅也是東莞的2倍。

　　1.莞深“量跌價穩”節奏趨同

　　深圳“3·25”新政一個月後，深圳一手住宅網簽套數約2343套，環比3月減少49%，同比減少43%；深圳4月均價約49520元/平方米，環比3月下跌1%，同比大幅上漲88%；東莞4月一手住宅網簽套數約7151套，環比3月減少25%，同比略增5.4%；東莞4月均價約13255元/平方米，環比3月上漲11%，同比大幅上漲43%。

　　莞深樓市“3·25”新政後市場表現的共性為：量跌價穩。不同之外在於，深圳成交量環比3月減半，而東莞則小幅下滑。從深圳與東莞月度房價走勢圖來看，深圳房價經歷2015年四季度的快速上漲後，在2016年2-4月房價呈現平穩，穩定在均價5萬元上下。相對而言，深圳房價波動幅度較大，而東莞則波動較小，整體呈穩步上揚趨勢。

　　合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，2016年1-4月東莞新增住宅供應面積僅240.7萬平方米，約2.2萬套，同比微增6%；簽約面積約374萬平方米，約3.2萬套，同比大幅增加83%；前4月東莞樓市供求比僅為0.64：1，供不應求程度創歷史最嚴重。前4月東莞一手住宅網簽均價約11926元/平方米，較去年同期直漲3000元/平方米，漲幅達32.3%，創歷史最高。

　　李興旺認為，當前東莞樓市總體仍處於供不應求和超低庫存的態勢，這決定了房價向下調整的空間和動力有限。但由於“3·25”新政已使民眾降低了對房價的預期，開發商不宜盲目樂觀，應有危機意識，理性定價，培育和穩定市場預期。下半年供應放大，競爭加大，應保持價格平穩，贏得市場主動權。

　　業內人士認為，東莞地理位置得天獨厚，近兩年莞深之間迎來眾多交通和規劃利好，莞深房價差仍在擴大。“東莞生活配套和産業配套較成熟，是解決深圳人口與土地矛盾的最佳出口，莞深融城趨勢不可阻擋，也不可回避，東莞城市發展及樓市前景將長期被看好。”李興旺説。

　　2.4月成交環比減四分之一

　　東莞房地産公眾資訊網的數據顯示，4月東莞一手住宅網簽面積約84.4萬平方米，同比略增13%，環比減少22.7%。業內認為，成交下滑，除市場觀望影響外，供應不足是另一重要因素。4月東莞一手住宅均價約13255元/平方米，同比大幅上漲43.4%，環比3月上漲11.5%。李興旺認為，4月東莞房價的高企，更多為結構性因素，即高端盤成交比重加大，拉高整體均價。

　　自2015年3月始，東莞樓市開始步入供不應求軌道，已創下連續14個月供不應求的記錄，持續時間達歷史之最。2016年始，東莞房價呈現加速上漲勢頭，房價直接穩定在1.2萬元之上。2016年4月，東莞住宅整體均價約13255元/平方米，同比大幅上漲43.4%，房價及漲幅均創歷史最高。截至4月東莞樓市供求格局未變：供不應求，房價受支撐。

　　截至2016年4月30日，東莞一手住宅庫存面積僅約251萬平方米，創下連續14個月減少的記錄；按照過去6個月平均消化時間推算，去庫存時間低至2.2個月。東莞樓市處於“嚴重饑荒”的階段，房價受支撐。

　　4月東莞房價過萬的區域達21個，而在去年同期，這一數據只有6個，即今年4月房價過萬的區域同比大幅增加2.5倍。其中塘廈和松山湖兩個區域房價步入“2萬”時代。房價前十區域，除了南城和東城外，其餘均為“臨深片區”。李興旺表示，在“臨深片區”房價咄咄逼人之下，東莞市區房價變成洼地，房價倒挂程度加深，市區商品房性價比更加突出。

　　3.開發商應合理定價走量

　　“‘五一’樓市表現平淡，目前客戶觀望情緒猶存，市場交易繼續受挫，後市走勢仍然不樂觀，預計5月東莞住宅樓市成交走勢或呈現‘先揚後抑’。” 中原地産東莞市場研究部總監車德銳説。

　　在他看來，從近周來訪量上升趨勢看，深圳客在莞置業的意願還是比較強的，但從4月底推貨項目的銷售情況和“五一”認購市場情況看，目前客戶買房回歸價值、理性，對價格抗性增大。“由於市場價格高位企穩，政策收緊預期加強，許多客戶大都仍在觀望，擇機入市。與3月相比，目前客戶明顯冷靜，開發商出貨的機會將會大大減小。”

　　車德銳認為，有樓市風向標作用的“五一”小長假，已經基本為接下來樓市走勢定調，加上隨著供應加劇，市場逐步加快理性回歸，市場供求本身決定加快價格回調，因此當前開發商應合理定價，先走為快。

　　本版統籌：龔名揚

　　本版采寫：南方日報記者 郝金朋（除署名外）