2016年以來，從降低房貸首付到全面營改增，政府各項樓市利好新政從未止步，中央去庫存態度鮮明，各地政府也紛紛響應。5月1日剛實施的“營改增”政策受到各方面的密切關注。營業稅退出歷史舞臺步伐加快，增值稅制度將更加規範。這是自1994年分稅制改革以來，財稅體制的又一次深刻變革。業內普遍認為，“營改增”後，個人二手房買賣維持5%的稅率，所以稅率保持不變，但是稅負卻減少了；因此，隨著新政的實施，這項利好的效應有望持續釋放。

　　房地産業影響最大

　　據了解，此次營改增試點推開涉及到的建築業、房地産業、金融業和生活服務業四個行業，營業稅規模就高達1.9萬億元，約佔所有行業營業稅總額的80%，涉及納稅人11000多戶。其中，佔到營業稅收入幾近半壁江山的建築業和房地産業，可以説是此次營改增中受到“最大照顧”的行業。在國家稅務總局100多頁的營改增方案中，有30多頁涉及過渡政策安排，其中大部分涉及這兩個行業。減稅大幕正式開啟，營改增帶來的紅利開始陸續釋放。不僅是此次納入試點的建築、房地産、金融、生活服務業，幾乎所有鏈條上的行業都可以從中獲益。

　　業內人士表示，對房地産業來説，隨著政策細則的進一步明確，房地産業的過渡期政策範疇不斷放寬，土地成本納入虛擬抵扣環節，房地産企業採取預收賬款方式銷售不動産項目的預徵稅款率遠低於營業稅下的相應稅率都給房地産行業稅收減負帶來了良機。

　　對於備受關注的個人二手房交易，國家稅務總局副局長汪康此前介紹，個人住房營改增總體而言是保持穩定，首先是個人二手房的交易在稅收負擔上要保持基本穩定。過去二手房營業稅的徵稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去徵營業稅5%，現在改為增值稅還是5%。

　　在具體實施方面，此次“營改增”新政明確，房地産開發企業徵收11%增值稅；個人購買不足2年的住房對外銷售，按5%全額徵收增值稅；個人購買2年以上的住房對外銷售，免征增值稅。

　　100萬元房子少交2000多元稅

　　早在“營改增”政策剛剛吹風的時候，由於具體細則還未確定，對於“營改增”政策理解的偏差，反映在二手房的交易上，使得二手房業務量大規模增加，辦理二手房網簽、過戶的人群激增，排長隊。雖然後來傳言已經破除，但是反映在市場上，等待“降溫”還需要一段時間。

　　營改增後，個人二手房買賣維持5%的稅率，所以稅率保持不變，但是稅負卻減少了。據稅務人士介紹，增值稅是價外稅，營業稅是價內稅。改成增值稅以後，以100萬元的房産為例，增值稅與營業稅相比，稅款要少交2400多元錢。房産價格相同的情況下，增值稅和營業稅相比，增值稅對個人來説是減稅的。

　　“五一”小長假期間，房地産“營改增”已引起很多購房者的關注。由於購房繳稅具有滯後性，理論上來説，大部分4月下旬簽訂的購房合同都將按照“營改增”來徵稅。在樓市宏觀調控的背景下，“營改增”對於大部分購房者來説，是一個福利。業內人士指出，綜合稅費來看，二手房交易稅費大約減少5%。以廣州為例，有關部門表示，首單二手房交易實現減稅2265元，據了解，該項交易為某住宅的一個車位，成交價是315000元，成交面積12.15平方米。如果按照“營改增”前的方法計算，買賣雙方共需繳稅費為47880元，但新政後購買方當天該車位交易應繳稅費為45615元，即相比營改增前，這筆交易實際上獲減各種稅費達2265元，其中僅增值稅一項，就減稅840元。

　　地産行業稅負降但房價未必降

　　“營改增”後二手房交易稅負是熱點問題。此前，專家估算實施營改增後房地産行業稅負有望由3960億元減至3340億元，降幅近15%。

　　對此，業內認為，“營改增”對於地産行業而言是長期利好，有利於減負，更有助於地産産業鏈上游資源的整合，但對於房價影響幾何需要時間檢驗，“房價主要還是由供需決定。”對購房者而言，改徵增值稅可以消除住房銷售中的重復徵稅問題，減輕購房者負擔，對個人影響最大的就是二手房屋交易，在一些場合下會降低二手房環節的稅負。營改增將為地産行業降低稅負，但未必會導致房價下降。不過，專家表示，隨著稅負的減少，“營改增”的利好在二手房交易領域有望持續釋放。

　　南方日報記者 許蕾