“打假”《歡樂頌》，上海小白領根本租不起那樣的高檔小區

　　廣延路417號，原本“閘北網球館”的銘牌悄悄摘下，正在褪色的斑斑字跡成為往事，替之以“靜安網球館”五個鮮紅的正楷大字。

　　閘北變靜安，對許多躊躇不決的買房者來説，完全是一場成交價格日夜狂飆的心跳冒險。今年年初上海樓市普漲的大基調加上“屌絲變白富美”的利好發酵，這裡已然成了最能體現“魔都”近乎戲劇般狂歡的樓市象徵。

　　五六個月前還只有400萬的房價，瞬間飆過了700萬，“3·25”樓市新政加碼限購，被調侃解決了“買不買房”的終極疑問。買不起房、買不了房的人們終於別無選擇地加入了租房一族。

　　然而，租房的現實恐怕同樣“骨感”。《中國經濟週刊》記者走訪了包括“新靜安”板塊在內的多梯隊樓盤租賃市場，發現樓市預期疊加政策因素，使得樓市硝煙瀰漫。有仲介機構數據顯示，在房價暴漲的2月，上海純商品住宅銷售均價和租金的同比漲幅幾乎持平。

　　老外吐槽上海房租越來越高

　　“我從業以來涉及的外籍租賃比較多，今年最明顯的感受是老外租客變少了。”已在租賃圈9年的資深經紀人，嚴妍（化名）曾和友人創辦涉外租賃仲介公司，對滬上高端樓盤瞭如指掌。

　　嚴妍告訴記者，以浦東聯洋板塊的仁恒河濱城為例，經過一輪又一輪的上漲，目前租金已經達到許多外籍租戶無力負荷的程度，“有一對加拿大夫妻租戶，在這個小區已經住了多年，兩個人的月租預算是1.3萬元，去年初我給他們找到的戶型是161平米的3房，但是現在1.3萬元只能租到88平米的2房，所以他們最後決定搬到浦西人民廣場附近的老房子居住。”

　　據嚴妍介紹，該小區本身的戶型選項非常全面，從80多平米的2房到500多平米的豪宅都有，而此前兩三百平米的大戶型租戶主力軍是外籍人士，“因為多數情況下，外企給他們的月租預算比較高，如果是高管級別，一般能達到3萬元左右，這個價格現在要在小區內尋找房源卻變得非常尷尬。”

　　“老外對空間要求普遍比較高，一家三口一般都喜歡居住4房，但目前即便是樓層、房型要求放低的4房，每月租金也要達到3.3萬元以上，有些老外只能忍痛‘割愛’。”嚴妍對記者表示，不少外籍租戶都曾向她吐槽高租金不可承受之重，“最常聽到的意見是他們在上海已經工作六七年了，公司的房租津貼預算沒漲一分錢，住房標準只能越來越差，和老外本身追求生活品質的理念越來越背離。”

　　Stuttgart是一名德國醫生，她在浦東南路附近的國際醫院上班，已在仁恒河濱城租房長達9年。但今年7月，她決定過完暑假帶著孩子回國。“我們去年找的4房月租金還是2.5萬元，現在竟然漲到了3.4萬元，這還不是帶發票的價格，同時還是老租客續租的價格，這已經大大超出了我們能夠接受的生活成本。”她對《中國經濟週刊》記者大吐苦水。

　　“經過去年一波行情，其實許多原本待租的房子已經出售，房源越來越稀缺，議價空間也開始收窄，整個小區本身體量比較大，大約有4200多戶，原本整體出租率在25%～30%之間，目前可能只有10%的出租率。”嚴妍對記者説。

　　而房東心態也在發生微妙變化。“以前房東放出房源來，兩周之內就消化掉了，現在隨著小區整體房價的抬高，房東情願等三個星期甚至一個月再把房子租掉。由於租賃週期變長，近期租房客戶明顯減少，以前每天的接待量可以達到2到3戶，現在大概兩三天才接待2到3戶，外籍客戶的流失是一個重要原因。”

　　一個有力的佐證是，去年11月、12月的樓市“淡季不淡”，側面證明了外籍人士可能不再是高端樓盤的支柱。“按照以往經驗，老外外派是有固定時間的，一般每年過完年和七八月暑期會有一波上漲空間，租賃行業一般的旺季應該是3～ 10月，但去年卻是11月、12月比較忙，許多客戶其實是打算購房或者正在裝修的中國人短租。”嚴妍對記者解釋道。

　　租房購房哪個成本更高？

　　上海中端檔次板塊的出租屋或許也在逐漸失去吸引力。上海“3·25”房産調控新政出臺後，對非滬籍人士的購房門檻大大提高，這令原本被年後房價“砸暈”的史雲夫婦開始糾結是否要趁量價調整買下出租房。目前他們租住于一套普陀區中環板塊小兩房，身為資深程式員的史雲甚至還專門編寫程式，以便於計算買房與租房的真實成本。

　　“按照我們的月收入，銀行可以批下來的純商貸在200萬元左右，加上雙方家庭的支援和我們自己的積蓄，勉強可以買下普陀中環區域一套總價450萬元左右的二手小兩房，月供大約是1萬元，現在我們住的公寓月租是6500元。”史雲告訴《中國經濟週刊》記者，當前兩人月均收入總和是2.5萬元，年薪漲幅約為6%，月開銷為1萬元，口袋裏的現金回報率則按照主流理財産品6%的年化利率計。

　　“我們查看了國家統計局官方公佈的過去5年上海的房價漲幅，年均漲幅是6%左右。”史雲對記者解釋，如果繼續選擇租房，參考歷史數據，假設房租在5年內的漲幅追平房價漲幅，5年後大約要支付44萬元房租，小家庭沉澱下來的資産是402.5萬元現金，沒有負債。

　　“如果我們現在就買下這套房子，額外支出10萬元用於裝修，5年後房子升值到602萬元，我們能夠沉澱下來的現金部分算上投資回報大約是52萬元。這時選擇一次性償清銀行貸款並賣掉這套房子套現，銀行剩餘貸款需要支付184萬元，房子售價602萬元，那麼到手現金大約是418萬元，加上之前結余的52萬元現金，總資産變成了470萬元現金，同樣沒有負債。”根據史雲的計算，即使按照利率最高的純商貸貸款，在排除5年內房價崩盤的極端條件前提之下，只要房子升值率略高於銀行貸款利率，租房的真實成本就超過了買房。

　　而畢業于帝國理工學院金融係的羅朗（化名）則從更長線的角度考量租房的真實成本。“以買一套190萬元的房子為例，假設首付三成，月供大約7000元，月租以月供的一半計，約3500元，房租跟著年通脹2%上漲，算上這筆租金若全部拿來買4%年化收益率的貨幣基金所産生的機會成本，未來50年的租房實際成本是131萬元，看起來是租房便宜，但如果買房，此時手裏還有一套可以變現的房子。”

　　羅朗對記者分析：“即使是自住性質的房地産，也有一半屬性是保值投資的資産配置，房子住了50年可以賣掉，租房住50年純粹是消費。買房相對租房溢價的部分至少可以解決就學問題和免於搬家的麻煩，況且這還沒有計算房子售出時真實的增值部分。”

　　上海房租漲幅持平房價漲幅

　　“買房貴”已然成為這座大都會繁榮下的一片蔭翳，而事實上，上海房租的上漲勢頭絲毫不輸房價。根據2016年2月中原 （上海）租金指數月報，全市租金均價達到了78.5元/平方米/月，同比上漲24.33%。克而瑞諮詢和易居研究院聯合出臺的2月報也顯示，上海純商品住宅銷售均價36381元/平方米，同比漲幅24.2%，與房租漲幅幾乎持平。

　　位於上海內中環區域板塊的中原地産房産仲介劉正嚴告訴記者，隨著房價翻番，租房價格也逼近翻番。“今年和去年沒得比，比較便宜的1房剛出來就被搶光了，現在80、90平米的2房都要價8000元。”。

　　嚴妍也對記者表示，房租和房價的漲幅大體是同步的，“以151平米商品房來説，去年過年的時候售價750萬元，年後慢慢漲到800萬元，大概在5月的時候叫價850萬元～880萬元，而今年過完年價格都在1300萬元左右。最近聽到的一單成交價高達1310萬元，我認為比較普遍的價格應該是1250～1280萬元之間，也就是年後大概上漲了30%左右。租房如果是帶發票的價格，業主需要繳5%的稅，去年151平米的價格是1.4萬元、1.5萬元，現在價格差不多是1.8萬元、1.9萬元，和房價的漲幅基本是一樣的，而這個價格還是續租價，如果是新租租金漲幅甚至還要高一些。”

　　對此，中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦則對記者分析稱，從現在來看，租金和房價確實存在一個比值關係，“去年11月、12月的租金指數差不多是一個月漲3個點，今年1月到2月漲了6個點，3月到4月漲了8個點，這種加速上行和房價是掛鉤的。另一方面，今年年初的猛漲恰好還疊加了季節性因素，每年年初都有一個租賃潮，也就順勢推動了租金的上行。”記者 勞佳迪