二手市場分析

　　各區小學招生路段已陸續公佈，部分小學的招生路段今年發生了變化，一些去年地處非名校招生路段的二手房源，今年受益於招生路段的調整，搖身變成搶手的名校學位房。部分先知先覺的業主已馬上漲價或反價，甚至出現買家在與業主已商談得七七八八的時候，因目標房源搖身變成名校學位房而業主立馬加價30萬元，買家無奈被迫放棄已看中的物業，另覓其他房源的情況。

　　目前，天河、海珠等市中心區域招生路段出現變化的名校新增可入讀路段的房源，較受市場關注，而越秀等傳統名校效應較強的區域，今年學位房行情依舊活躍。不過，從整體市場來看，即使招生範圍沒有發生大的變化，學位房的價格也會跟隨大市漲勢而水漲船高，今年不少學位房的價格依然較去年同期出現平均約10%的漲幅。

　　天河北：入讀原華成小學的樓梯樓看漲

　　據天河區發佈的2016年小學招生計劃顯示，華成小學取消，新增了華陽小學（華成校區）。在此利好消息刺激下，原華成小學招生路段內的房源，關注度立刻提升，部分業主開始反價或提高放盤價格。業內人士預測，現華陽小學（華成校區）招生路段內的樓梯樓房源，二手均價有望漲至3.3萬元/平方米或以上，最終與其他入讀華陽小學的學位房價格看齊。

　　據了解，現時入讀華陽小學本部周邊的二手房，最便宜的都要3萬元/平方米以上。如紫荊花園目前樓梯樓的二手均價已在3.3萬元/平方米以上，而僑怡苑樓梯樓中層單位，單價3.5萬-3.6萬元/平方米，已算是非常筍價的房源。合富置業華陽分行主管陳僑都表示，入讀華陽小學本部的學位房，二手均價由去年的3.1萬-3.2萬元/平方米，漲至今年的3.5萬-3.6萬元/平方米。

　　對學位房買家來説，華陽小學比華成小學的名氣大得多，甚至有對華陽小學學位房志在必得的買家。雖然預算不足以購買中小戶型學位房，仍一擲千金購買帶華陽小學學位的電梯樓單間等小戶型物業，而這類物業的單價不少已超過5萬元/平方米以上。

　　與之形成明顯對比的是，原華成小學在學位房買家圈內的關注度並不高。合富置業高級營業經理魏力有表示，買華陽小學房源的買家都是衝著其學位而購買的，而買華成小學所處的體育西板塊房源的買家主要是求交通、生活等方面的方便，或是有部分買家已經有華陽小學的房源，是為改善而購買，而並不追求名校學位。

　　時移世易，今年華陽小學（華成校區）招生範圍內的二手房，身價已今非昔比。不過，由於小學招生路段調整的消息剛剛公佈，趁樓價還未大漲之前，今年華陽小學（華成校區）招生路段內的二手房，還是有部分值得學位房買家或投資者趁低吸納的。陳僑都表示，現時華陽小學（華成校區）招生範圍內的房源，如祥龍花園、天文苑、恒康閣、南粵閣等電梯樓，價格仍遠低於現時入讀華陽小學本部的電梯樓物業。如恒康閣現時二手均價約2.4萬-2.5萬元/平方米，如選購電梯樓三房的話，入市門檻比入讀華陽小學本部的電梯樓三房要低。

　　新港西：昌崗東路小學招生路段新增銀華大廈

　　據海珠區發佈的2016年小學招生計劃顯示，新港街銀禧社區的銀華大廈，今年從海聯路小學劃到了海珠區名校昌崗東路小學。不過，由於銀華大廈在售房源較少，交投並不活躍，這個利好消息暫時並未對該樓盤的價格産生明顯的影響。

　　合富置業高級營業經理余強表示，銀華大廈二手均價約2.3萬-2.5萬元/平方米左右，屬於電梯樓單體樓，樓內辦公與自住混雜，距馬路較近，居住環境相對較嘈雜，之前並不太受自住買家關注。不過，若以追求學位的需求來説，對比其他入讀昌崗東路小學的電梯樓樓宇來説，銀華大廈的價格還是相對較吸引的，而且更有80平方米左右的兩房單位，入市門檻相對不高。相距不遠的富力千禧花園，同樣屬於昌崗東路小學招生路段內的一、二期單位，107平方米的南向單位，總價已達375萬-380萬元了。

　　不過，余強提醒，由於小學招生路段每年都可能會有調整，因此，若是明年或之後才使用到學位的買家，一定要留意招生政策的變化，最好還是選擇近幾年一直都在招生路段內的物業。

　　市中心：大部分學位房年漲幅達10%-15%

　　廣州二手房市場交投暢旺，二手樓價持續看漲，關注度較高的學位房，身價自然也水漲船高，如華景新城、光大花園等位於名校招生路段內的大型社區盤，今年的價格相比去年就有10%以上的漲幅。

　　趕在今年購買華景小學學位房入讀的家長型買家，在之前的2-3月基本都已完成了交易。合富置業芳滿分行主管張國華表示，今年與去年相比華景新城的樓價漲幅約10%-15%，如陶然庭苑78平方米的電梯兩房，總價已達240萬元。

　　無獨有偶，地處寶玉直實驗小學招生範圍內的光大花園，今年二手樓價漲幅也較為明顯。合富置業光大翠榕分行主管華松佳表示，今年光大花園的價格與去年相比，升幅10%，如水岸榕城78平方米的電梯兩房，總價已達280萬元。

　　即使是樓梯樓學位房，部分熱門小學周邊房源的價格，漲勢也相對較為明顯。如天河區體育東路小學，位於六運小區及其周邊的樓梯樓二手房，今年交投也相當活躍，樓價與去年對比漲幅也超過了10%。合富置業宏發分行主管韋茂永表示，六運小區、天河南等體育東路小學招生範圍內的二手房源，價格漲幅約10%-15%，如六運小區80平方米的樓梯三房，總價已達220萬元。

　　文/圖 南方日報記者 許蕾