如果説通州樓市限購新政為當地商住項目帶來了短期盛宴，那麼如今宴席即將進入尾聲。北京商報記者從多個獨立消息源獲悉，通州區關於商住限購的細則已經基本確定，最快在“五一”前後發佈，未來通州商住公寓、寫字樓、商業辦公等項目也將受到限購限貸的制約。作為北京市副中心，通州樓市調控升級進入倒計時，新政背後除了抑制房價上漲的需求之外，推動産業升級、築巢引鳳的計劃更為迫切。

　　商住迎來調控

　　雖然通州區住房和城鄉建設委員會相關人員向北京商報記者回應稱“不知情”，但是記者從多個獨立渠道獲得的資訊顯示，通州區樓市限購政策升級至商住項目已成既定事實，只待公佈。

　　據知情人士透露，通州區此次限購政策的升級包含以下幾個細則：一為，調整信貸政策，即針對商業、辦公、商住公寓類物業的首付比例將從現在的50%大幅提高，與此同時貸款利率也或將進行一定調整。甚至有消息稱，一次性付款將成為通州商住標配；二為，資格認定口徑將發生變化，即通州區現行的限購政策只對購買商品住宅的購房人予以限制，而未來商住項目購房人的資格也將受到社保、個稅連續繳納年限等方面的限制，這也意味著在全北京市中，通州區將率先成為對商住業態實施購房資格認定的地區；三為，對於開發商而言，散售模式將受到限制，例如寫字樓銷售的面積或將以半層起售，而商業銷售面積則可能以一個政府設定的最小面積為起點。這也意味著對於開發商而言，銷售起來更為快速和便捷的散售模式或將被禁止。

　　在途項目奇葩行銷

　　去年通州限購升級後，商品住宅市場遇冷，而未受限購政策影響的非住宅産品，由於剛需置業群體的外溢以及區域投資性購房的增長，一度表現火爆。據我愛我家集團數據中心統計，3月通州新建商品住宅（不含保障房）共成交1867套，其中，商住房成交達到了1272套，佔據新建商品住宅成交的68.1%，成交量比2月上升了317.1%，比去年3月漲幅高達1432.5%。當然，這與通州非住宅類項目供應量原本就高於住宅項目有關，另外剛需以及投資性需求的同時進入，也是推動量漲的原因。

　　通州區商住項目的熱銷也為開發商帶來了狂歡，不過此次限購政策升級，無疑成為當頭一棒。

　　此前在通州區順利銷售過一期商住項目的某開發商人士稱，上一期項目順利售罄後，下一期項目如今卻遲遲拿不到預售許可證，卡在關鍵時間點，也讓該開發商人士頗為煩惱。

　　另有開發商人士介紹，整售方案將會增加企業的去化壓力，增加成本，因此散售更受開發商歡迎。如果商業、辦公、商住公寓類項目被要求整售或者按照一定面積起點銷售，對於開發商而言，銷售壓力將不言而喻。

　　“以寫字樓為例，首先有産業的引入才有大面積消化的可能，如果前期條件不成立，去化難度就會加大。”該開發商人士稱。

　　北京商報記者發現，在商住項目限購消息傳出之時，就有開發商為旗下通州區商住項目打出了“不讓買才是好項目”的廣告，可見在途項目新政之前出貨心切。

　　不僅為了房價

　　在被多次傳聞“洗禮”過後，通州區商住限購即將落地。對於通州區樓市限購政策的再度升級，有行業人士表示，這並不是為了單純地抑制投資需求的進入和房價的上漲，而該政策背後更是作為北京市副中心的通州區未來所承載的産業升級的重任。

　　上述開發商人士向北京商報記者介紹，在北京市政府宣佈動遷之後，通州區急需引進産業，提升通州區的整體經濟實力，希望通過大體量的商業、辦公項目優勢，引進高端産業的主要載體。該人士也透露，此前通州區政府也曾與開發商溝通，希望能夠將項目整層出售或者至少以半層為單位出售，而不是打散成小面積賣給投資者。“商住公寓銷售一直以來佔到通州新房成交的半壁江山，在住宅限購後商住項目成交更加火爆，投資需求蠢蠢欲動，這更為通州的産業引進計劃增加了難度，因此限購政策涵蓋至商住、寫字樓也是意料之內。”該開發商人士坦言。

　　北京商報記者 錢瑜 阿茹汗/文 王飛/製表