近日，《證券日報》記者在通州運河核心區商住、商業項目“集中營”實地走訪發現，項目案場來訪人數確實很多

　　北京2011年限購之初，商住公寓市場曾一度賣的非常火爆，山西商人一口氣買下一層樓的交易事件並不讓業界意外。但當市場逐漸“冷靜”下來，隨著供需結構的變化，近兩年來北京商住公寓一直難以突圍，尤其産權年限越來越少之後，商住市場庫存更加難以消化。

　　不過，史上最嚴的“限購令”降臨通州，加之北京近一個月時間地王頻出，投資客重新將目光瞄準了商住公寓産品，尤其在通州板塊，商住公寓産品成交價輕鬆達到3.6萬元∕平方米，而商業甚至高達7.2萬元∕平方米。

　　近日，《證券日報》記者在通州運河核心區商住、商業項目“集中營”實地走訪發現，項目案場來訪人數確實很多。在近日開盤的保利大都匯項目銷售中心，記者發現，開放式沙發、休息區都坐滿了看房的人，銷售員正在為兩組購房者講解沙沙盤，而且其中不乏對項目寫字樓感興趣的大客戶。

　　通州商鋪賣到“7萬元+”高價

　　《證券日報》記者多次在通州運河核心區調研發現，在運河沿線已經聚集了保利、富力、遠洋、綠地等多家全國大型開發商，而其所拿土地的性質多為金融性用地，涉及的規劃業態以寫字樓、商業以及商住公寓等為主。

　　目前來看，上述多個項目正處在開工建設當中，圍擋嚴密，周邊居民樓並不密集，但道路交通較為方便。此外，極少數項目拿到預售證開始銷售，其中保利地産所開發的保利大都匯屬於率先入市的項目之一。

　　“整體通州運河核心區板塊大概有400多萬平方米的地上規模，但現在具備開工條件的10%都不到。”保利大都匯相關負責人向《證券日報》記者透露，“我們這兩塊地是今年年初的時候拿到開工證的，大概7萬-8萬平方米，開發速度較快”。

　　有消息人士向《證券日報》記者透露，作為保利進駐通州的第一個項目，也是緊鄰運河的核心區商業藝術綜合體項目，11月8日開盤單日認購高達12億元，與今年商住公寓排行前五位項目在前10個月的簽約額基本相當。

　　更重要的是，該人士進一步向本報記者透露，在此次日銷的12億元銷售額中，主要是三種業態貢獻的，且其均價都超過3.6萬元∕平方米，其中，寫字樓與商住公寓成交價約為3.6萬元∕平方米，而商鋪售價高達7.2萬元∕平方米。

　　而記者在調查中也發現，通州目前開售的商住公寓均價大多數都遠遠超過3萬元∕平方米，個別項目成交價甚至超過4萬元∕平方米。

　　“通州運河核心區的商業資産比較稀缺，體量不大，升值潛力比較大，如果我有資金，我也會投資的。”一位長期關注該項目人士向本報記者直言。

　　對此，亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，保利大都匯所處的新城核心區經過年中數月的去化，目前已是“一房難求”，特別是不限購的商住公寓，更是只有這一個新項目獲得預售許可證，允許開盤入市，而新城核心區還有華遠、綠地開發的多個商住公寓項目均在上半年就已開始蓄客，客戶基數大，這幾個項目在位置上又相差無幾，因此保利大都匯的率先入市，基本上是吸納了新城核心區的所有購房需求，也是造成該項目熱銷的重要原因。

　　商住房市場全面反彈

　　事實上，通州區是北京商住公寓成交熱度最高的區域。據亞豪機構統計，2015年1月份-10月份，通州區共成交商住公寓2912套，在北京16個行政區中拔得頭籌，佔到整體商住公寓市場21%的比重。

　　郭毅認為，通州商住公寓市場的火熱，源自通州“北京行政副中心”的定位。11月5日，郭金龍市長考察通州，確認了2018年開始，北京市行政事業單位將陸續遷往通州，為此通州區還將投入300億元用於基礎設施建設，再加上通州新城近幾年本身就已在交通、商業、教育、醫療等綜合配套上的長足發展，購房者看好通州樓市未來的增值潛力，但在“加強版限購”的擠壓下，商住公寓成為首選。

　　而在通州區商住公寓火爆成交的背後，是北京整個商住市場的再次抬頭，而且呈現“量價齊升”的局面。

　　據亞豪機構統計數據顯示，2015年1月份-10月份，北京商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。然而，同期住宅成交金額的同比漲幅為34%，別墅也不過69%。在價格方面，2015年1月份-10月份，北京商住公寓的成交均價為29667元/平方米，而同期住宅均價漲幅為11%，別墅甚至小幅下滑了2%。

　　郭毅稱，在北京執行了5年時間的嚴格限購之後，2015年北京樓市成交量出現全面反彈，特別是當前北京樓市正在進入新一輪的高地價向高房價的傳導過程中時，住宅價格的走高，不僅超出了部分剛需客群的購買力，還促使一些投資客看好樓市後市，無論是對於剛需客群、還是投資客，北京商住公寓市場的單價尚在低位，面積偏小也令總價可控，因此購房需求的集中涌入。

　　而從市場前景來看，商住公寓將會逐步佔據北京樓市的成交主力。今年出現的住宅用地中，五環以內住宅用地的樓面地價基本在5萬元/平方米以上，六環以內的住宅地價也均超3萬元/平方米大關，這意味著北京住宅市場將整體高端化，未來住宅單套售價將在500萬元以上。

　　在這樣的市場背景下，商住公寓的單套總價還能保持在200萬元-300萬元左右，低總價、不限購的優勢將得到充分發揮，並成為剛需客群的首選。

　　但另外一個不可忽視的事實是，北京商住公寓的庫存並不低。據亞豪機構向本報提供的數據顯示，截至2015年10月底，北京商住公寓庫存為27470套，相當於北京住宅庫存的30%以上，這意味著這個市場未來競爭也將非常激烈。