北京地王地價普遍超過周邊房價

　　預計未來高端産品供應量將繼續增加

　　近日，北京國土局公佈的2016年一季度城市地價動態監測結果顯示，住宅用地價格增幅明顯。數據顯示，一季度北京地價水準值為12395元/平方米，其中商業類用地17628元/平方米，居住類20386元/平方米；環比增長率平均值為4.09%，商業用地2.93%，居住用地4.54%。

　　記者注意到，一季度北京土地市場供地不多，尤其是住宅用地依然是各大房地産企業角逐重點。熱點地塊溢價率高企進一步帶動整體市場溢價率提高，交易地塊樓面價隨之上漲。

　　2月23日，北京土地市場推出的大興黃村地塊吸引了包括葛洲壩、綠地、中鐵建+萬科等在內的9家房企或綜合體現場競拍。最終該地塊以39億元的總價，以及配建15000平方米的代價為綠地取得。根據測算，該地塊實際樓面價高達47000元/平方米，預計未來銷售價格將直逼10萬元。

　　值得一提的是，該宗地塊的成交樓面價不僅創造了大興區域住宅用地價格的新高，成為黃村板塊新的單價地王，同時這宗地塊樓面價格也超出了周圍在售項目的房價。據了解，黃村板塊目前在售的新盤銷售價格在3萬元至4.5萬元/平方米之間。附近二手房均價在2.5萬元至3萬元/平方米之間。

　　“麵粉貴過麵包”的現象不單出現在大興區域。事實上，2015年以來北京土地市場區域地王競相出現，這些地王的樓面價普遍都超過了周邊在售項目的房價。比如，2015年10月，豐台區西南三環區域的樊家村地塊以49.5億元總價由葛洲壩競得，地塊商品住宅部分折合樓面價超過7萬元/平方米，成為北京土地市場新的單價地王，而樊家村附近二手房價格普遍在4萬元左右。

　　亞豪機構市場總監郭毅告訴《經濟參考報》記者，由於貨幣持續超發的大背景，加之全國各省市不斷涌現以刺激樓市消費、加速庫存去化為目標的房地産寬鬆調控拉動下，房企在看好一線城市樓市前景的預期之下大舉競地的趨勢不會改變，北京未來還將誕生更多高價地。高價地的出現則促使北京樓市向“豪宅市場”演化。

　　上述樊家村地王出現後，該地塊附近的懋源·釣雲臺將成為最大受益者，公示預售均價均在10萬元/平方米以上，最高的超過13萬元/平方米。業內人士認為，新地王的成交鼓勵開發商和買房人雙方的信心，預期該區域內將出現8至10個單價在8萬元至10萬元的豪宅項目。另外，北京朝陽區東壩區域土地市場熱度增勢迅猛，恒大、保利、首開、龍湖、首城、金隅等多個房企競相佈局，區域內産品高端化趨勢愈加明顯，房價也在不斷上揚。

　　整體來看，隨著土地稀缺地價逐步走高，北京樓市“豪宅化”趨勢愈加明顯。亞豪機構數據顯示，2015年北京價格在8萬元以上的在售豪宅只有42個項目，2016年將新增29個新老豪宅入市，使得在售豪宅項目超過70個，如果再加上部分未明確上市時間表的地王們，豪宅項目數量將在80個至90個之間。

　　另一方面，無論是總價在2000萬元至3000萬元/套的高端改善型住宅，還是總價3000萬元/套以上的頂級豪宅，與去年同期相比，今年一季度的相關成交量上漲將近3倍。在此基礎上，市場均價也在同步高速上漲。

　　房地産項目開發週期一般在18個月至30個月之間，2015年北京土地市場的區域地王目前僅有豐臺白盆窯項目即將入市，黃村地塊、樊家村地塊、中關村永豐産業基地地塊等尚無具體入市時間表。

　　戴德梁行北中國區研究部主管陸明告訴《經濟參考報》記者，政策支援、高價地塊的集中入市，從供應端抬升了北京住宅價格和産品定位。“預計未來高端産品供應量將繼續增加，項目的稀缺性降低，造成産品的競爭壓力加大，而隨著房地産整體市場逐漸企穩，房地産政策將逐漸趨於謹慎，對高端市場的刺激效應也將被弱化。”