□潘洪其

　　最近，浙江溫州市部分市民正常買賣二手房無法完成交易，原因是房子的土地使用權年限為20年，目前已經到期。據媒體稱，如果要續期，須繳納佔房價總額約三分之一的土地出讓金。溫州這一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題，在國內屬於首例。

　　2007年3月全國人大通過的《物權法》規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但“自動續期”該如何續期，是怎麼個“自動”法，要不要像當初開發商取得土地時那樣繳納土地出讓金，如果需要繳納，應當按什麼標準繳納，等等，在《物權法》中都沒有明確規定。截至目前，國家層面也沒有出臺有關住宅用地使用權續期的實施細則，致使該問題在法律上存在較大的模糊空間。

　　據專家解釋，《物權法》等法律法規之所以對“自動續期”未作更明確、詳盡的規定，是因為全國大量出讓的40年以上的商住用地和70年産權的住宅用地出現在上世紀90年代末，使用年限到期問題短期內不會集中出現，解決這一問題還有相當寬裕的時間。這次溫州出現20年使用權住宅需交費續期的問題，屬於一個地方的特殊情況，其迫切性在全國範圍內不具有普遍性，不大可能從總體上推動國家政策或立法加快進度。

　　《物權法》等法律法規之所以要給“自動續期”留下模糊空間，除了因為時間寬裕可以“不著急”，客觀上還應當有“後人的問題留給後人解決”的考慮。2007年制定《立法法》時，距住宅用地使用年限集中到期大多還有40年以上，40年以後中國社會經濟發展和法治環境是什麼狀況，現在的人們很難預測；即便現在法律法規對如何“自動延期”作出明確、詳盡的規定，等到40年後，這些還沒怎麼實際運用過的法律法規的規定，恐怕又需要作出較大的修改，有的甚至可能要推倒重來。可見，《物權法》等法律法規未就“自動續期”制定實施細則，“非不為也，是不必也”，有的時候，把問題留給後人去解決，並不是偷懶和推卸責任，而是體現了一種“向前看”的智慧。

　　當然，“後人的問題留給後人解決”也不是一味拖延，而是要把解決某個問題與相關的其他問題聯繫起來通盤考慮。解決住宅用地使用權續期問題，與健全我國房地産法律體系密切相關，特別是與已啟動立法進程的房地産稅高度關聯。據介紹，現在的商品房價格中，包括了直接針對房地産徵收的多種稅費基金，僅與房地産有關的稅收就有房産稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地佔用稅等5種，有關專家認為，將來出臺的房地産稅應當取代這5種稅，屆時如果土地出讓金繼續存在，那麼房地産稅稅率也應低於土地私有制國家。換言之，當房地産稅出臺後，住宅用地使用權延期時是否需要繳納土地出讓金，如果需要繳納，其與房地産稅稅率之間如何協調等問題，都應當根據社會經濟發展的實際進行科學決策，目前來説的確不必太“著急”。

　　住宅用地使用權續期問題可以“緩議”，但溫州部分産權20年的住宅如何續期，應按照“特殊情況特殊處理”的思路，先作出臨時性的處理，等將來法律法規有了明確規定後，再依法補辦相關手續。溫州市國土局稱，已著手研究相關方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題，説的主要也是這個意思。

　　（作者是北京青年家）