荷姐

　　評彈

　　這幾天廣州地産界因一個仲裁的判決而響起一片譁然之聲。越秀區松崗西路一個130平方米的大積樓梯樓單位於2013年3月12日簽訂合同，當年3月20日完成過戶，約定合同價是200萬元，實際交易價是233萬元，買家馮先生以為“撿到寶”，隨之在此後兩年間捲入兩次仲裁和一次法院訴訟，按今年3月公佈的第二次仲裁結果顯示，仲裁庭認為當時價格233萬元，低於當時市場評估價277萬元，買家應該返還44萬元給原業主。4月12日，廣州市仲裁委員會公佈個中情況，透露松崗西路單位原來先後有兩份買賣合同和兩個買家，業主委託的代理人以及第一份合同買家都為房地産仲介，兩份合同上載面積前後相差近20平方米，並對“一裁終決”的疑問進行了解釋。

　　儘管仲裁委員會沒有披露前後兩份合同的價格是否有差異（約定合同價與實際交易價的差異有可能是報低價行為），從現在所獲知的資訊來看，這個案例與全權委託炒樓的情況非常相像，短炒買家得知物業出售消息後，先簽下單位不過戶，再通過全權委託函來完成最後的過戶程式。由於全權委託函賦予代理人很大權利，業主不會知道最終交易價格，炒樓客在全權委託函的有效期可以尋覓價格更高的接手人。2007年底番禺麗江花園曾經爆出某仲介公司人士通過全權委託書參與炒樓的事件，廣州市進入住宅限購後，利用全權委託書進行炒樓更是炒樓客的指定動作，因為炒樓客通常住宅名額已滿，且不願意過戶産生稅費。資深公證人士表示，炒樓客利用全權委託書可以做到“一房多賣”，是房地産交易的“定時炸彈”。

　　從這個案例也可以看到，目前二手房交易採用房地産仲介雙方代理其實對買賣雙方不會帶來均衡的利益保護。買家馮先生多次表示“撿到寶”，可見該價格也的確偏低。房地産仲介熟知周邊交易市價，單個業主無法了解到市場的真實行情，如果仲介有意進行誤導或者為利於出售而讓業主開一個較低的價格，業主由於高齡的原因而很容易相信仲介人士的説辭。但是，該交易實際交易價是233萬元，評估公司評估當時市值為277萬元，兩者相差44萬元，究竟多大的價差才夠得上顯失公平，這屬於仲裁員的自由裁量範圍。坊間不少評論認為判例違反了契約精神，此例一開，有可能惹來仿傚的案例。本報《二手樓市》版報道天河北一位峻林的業主，年前賣房，年後同等單位因交易火爆而大漲130萬元，這是否有符合顯失公平呢？

　　二手房交易因議價能力差異低個三五萬實屬正常，“政策市”短期波動百萬上下也屬於特殊情況，但在這個案例中，大家別被表面的“輸打贏要”而忽視了全權委託代理以及仲介雙邊代理給交易雙方帶來的不利影響。作為單個業主，為保護利益，建議採取以下對策：不接受獨家代理，不接受全權委託書買家，出售前自費對物業進行評估。

　　（李鳳荷）