“我”看營改增

　　根據日前召開的國務院常務會議，從5月1日起，將建築業、房地産業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點範圍。按照方案要求，營改增後要確保所有行業不增負。

　　這場涉及1100多萬戶納稅人、全年減稅超5000億元的重大改革，將給個人的生活和企業的經營帶來哪些影響？

　　今日起，本報推出《“我”看營改增》系列報道，以“我”的虛擬視角，為大家直觀呈現營改增後，個人生活、企業經營和區域産業發展的變與不變。

　　“我”是誰

　　我是一個普通的成都市民

　　家住高新區正在考慮買一套二手房

　　換房後

　　還想把原來的小房子租出去

　　政策幹貨

　　個人購買 2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅

　　個人二手房交易2年以內的稅負由5%降為4.76%

　　納稅人銷售取得的不動産和其他個人出租不動産的增值稅，暫委託地方稅務局代為徵收

　　本報製圖/盧浩□本報記者 陳岩

　　離5月1日不到20天了。全面推開營改增，意味著個人二手房交易將由徵收營業稅改為增值稅。

　　聽説營改增要覆蓋二手房交易，一個擔心浮上心頭——我以後買二手房是不是得多繳稅？

　　如果和我有一樣的擔心，那只需往下看，你想要知道的一切都在這裡。

　　稅金降了

　　百萬元房子少繳2400元

　　我在成都市高新區工作，看中了單位附近的一套二手房，80多平方米，要花100萬元左右。

　　樓市最近有點火，房主明確表示，如果要買，所有稅費都由我來承擔。100萬元的房子，粗算一下，稅費還不少呢，不能馬虎。

　　4月14日一大早，我就來到高新區國稅局諮詢。果真，不少買房的、賣房的，甚至還有房産仲介，紛紛來諮詢。

　　諮詢現場，大家最關注的問題是，現在，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅，以後這種情況還免不免？好消息是，免稅政策得到保留。這意味著，改革後，相同情況將免征增值稅。

　　很遺憾，我看上的這套房子，房主買來還不足1年，沒法免稅。

　　那到底稅金漲了還是沒漲呢？仔細一問，得知徵營業稅時稅率是5%，改為增值稅稅率還是5%。

　　稅率一樣，是不是意味著繳的稅也一樣？估計不少人跟我有一樣的誤解。其實，儘管營業稅和增值稅稅率一樣，但是稅基不同。

　　稅基是什麼？稅基就是徵稅的部分。營業稅是按含稅價來徵，換句話説，售價100萬元的房子，100萬元就是稅基。改收增值稅後，得按照不含稅價來徵稅，換句話説，售價100萬元的房子，需要用100萬元除以105%，稅基則為95萬多元。然後再用稅基乘以稅率，就是你要繳的稅了。

　　所以，按照100萬元計算，繳營業稅時需要交5萬元，繳增值稅時只需要交4.76萬元，少繳2400元。

　　簡而言之，相當於原來營業稅負擔是5%，營改增以後的稅收負擔是4.76%，拿你的房價乘以稅率就能得知該繳多少稅。

　　流程不變

　　依然去地稅局繳稅

　　還有個問題。等我買了新房後，我已有的小房子就要出租，租金會不會也涉及繳納增值稅呢？

　　果真，詢問下來，租金也要由繳納營業稅改為增值稅。

　　稅率分成兩種情況。如果我出租的是住房，那稅率就是1.5%；如果出租的是非住房，比如商鋪等，稅率就是5%。

　　營改增後，租金稅率跟營業稅時代一樣。但是，與交易二手房的情況相同，營業稅和增值稅的稅基不同。

　　繳納增值稅時，我們只需要將租金除以105%所得就是稅基，然後再乘以相應稅率，即為稅金。換句話説，租金的稅負也下降了。

　　有些經常要替客戶代繳稅的房産仲介又問了，營業稅歸地稅局管，增值稅歸國稅局管，那繳稅是不是要換地方？流程有沒有變？

　　權威人士表明，營改增後，個人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委託地稅部門來代徵、代開發票，原來怎麼申報的還是怎麼申報，原來填什麼表，在哪個地方辦，基本維持不變。

　　專家點評

　　營改增後個人繳稅——

　　基本穩定稍有優惠

　　□西南財經大學財稅學院副院長李建軍

　　本次營改增，影響面很大。但對於個人來説，直接影響來自於個人二手房交易和租金收入，影響並不大，因為優惠政策保留，稅率不變，稅基減少了一些。

　　更重要的一點是，與營業稅一樣，個人繳納的增值稅目前不涉及抵扣。換句話説，營改增後，對個人來説，基本穩定，稍有優惠。長期來看，改徵增值稅未來有可能抵扣個人所得稅，不過這要看未來的具體政策。