春節之後的天津樓市，真切地讓人體會到了什麼叫“火爆”。相較于不斷漲價的新房市場，二手房的價格增幅雖然並不明顯，但成交量卻一直未落人後。三月份，本市二手房成交創下近三年新高。未來，隨著“營改增”持續釋放利好，二手房市場仍表現得“信心滿滿”。

　　二手房交易量“井噴”

　　數據顯示，2016年3月天津市二手私産住宅共成交19615套，環比上漲188.6%；成交面積173.8萬平方米，環比上漲193.3%；成交均價11264元/平方米，環比上漲5.0%。

　　我愛我家市場研究中心認為，隨著春節氛圍的消散，二手房買賣市場的活躍度快速升高，加之央行降息以及首付比例下調、稅費減免等一系列政策的出臺給予房地産市場的利好信號，均對於買賣市場節後的快速復蘇起到了積極的推動作用，使得二手房市場在節後迅速反彈，3月交易量創近三年來新高。

　　此外，我愛我家的統計結果顯示出當前二手樓市的新特點：戶型方面，3月份，本市一室成交佔比三成，與上月相比下滑5.5個百分點；兩室成交佔比為57%，與上月相比上漲7.3個百分點。其中，80-120平方米的房源佔比與上月相比上漲近6.2個百分點。越來越多的客戶目標産品類型從一室向兩室甚至面積更大的戶型轉移過渡。價格方面，3月份，百萬元以下成交房源下滑十分顯著，相反，百萬元以上房源的成交佔比環比上漲了近12個百分點。

　　我愛我家分析認為，在多重政策影響下，許多剛改需求的客戶也開始借此良機紛紛入市，而由於短期內購房需求集中入市，尤其熱點片區的房源消化速度加快，供需矛盾的加劇也使得房屋的成交價格隨之出現上漲。

　　多因素利好次級市場

　　與新房市場相比，價格無疑是二手房最大的優勢所在。在今年樓市走勢一片大好的背景下，各大新盤的價格也是一路走高，“普漲”成為常態。

　　據中國指數研究院報告顯示，2016年一季度，多個城市供需兩旺，去化效果非常好，天津平均去化率更是超過了9成。許多項目較上次開盤價格上漲，與去年同期相比，採取漲價策略開盤的項目佔比大幅提高。2016年一季度，天津老推新項目開盤價格平均漲幅超1成。而進入4月以來，恰逢春季房交會召開，預熱項目及開盤項目逐漸增加且大多數價格都有上調趨勢。新房價格的“水漲船高”在某種程度上也保障了二手房市場中客源的留守。

　　除了新房、二手房的價格差異外，家長對於學區房的關注熱度也刺激了二手房的成交增長，特別是在和平區、南開區等優質教育資源較為集中的片區，其二手房源的掛牌價格儘管居高不下，但一直是家長們追捧的對象。據不少仲介人員向記者透露，隨著小學入學報名日期的臨近，近期一些重點學區板塊內的二手房可謂是供不應求，在許多家長看來，二手學區房比新房學區房來得更加“靠譜”，由於有了多年的劃片經驗累積，所以買房後落戶、報名入學等環節也更加能得到保障。多種因素作用下，直接刺激了市區二手房成交始終保持活躍。

　　“營改增”落地為購房者減負

　　下個月起，二手房市場將正式執行“營改增”新政細則，“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅”。

　　營改增細則及相關配套政策的出臺解除了一直以來市場爭議的不確定性。業內人士認為，其針對二手房交易的利好將更為明顯。以一套售價150萬（含稅、購買不足2年）的房産為例，最終增值稅應納稅額為7.14萬。而按現行政策，營業稅應納稅額為8.4萬。也就是説，新政執行後，個人出售二手住房的稅費不增反降。

　　另一點值得注意的是，只要購買期限滿2年，將不再區分“普通住宅“和“非普通住宅”，統一執行免征增值稅。也就意味著5月1日之後，購買那些滿2年、房屋建築面積大於144平方米的非普通住宅時又省下一筆稅費。營改增以後，買賣二手房無需再考慮房屋面積，新政幫改善型購房節省了一筆稅費，更多地鼓勵交易、流通。這將有利於二手房交易，降低購房者負擔，令交易市場更加活躍。

　　中原地産梅江區域負責人馬麗萍對於未來的市場走勢分析表示，鋻於3月市場量、價齊漲，後期將會造成短暫的穩定或是斷層，價格方面則不會有太大變動，仍走上漲之勢，業主不會為短暫的成交放緩而降低價格拋售房屋，還在等待降價的觀望客戶們將會等來新一輪的價格上揚。後期的優質房源量一旦充盈市場，還會造成價格的小幅提升。