由於行業準入門檻過低，造成各類海外置業仲介公司充斥市場，良莠不齊，甚至存在業務多重轉包等問題。這一切的根源，還是要歸結到行業缺乏統一標準，投資者缺乏境內外環境資訊的對稱評估

　　□ 本報記者 趙麗

　　□ 本報實習生 王玉風

　　“一失足成千古恨。或許我的經歷能讓癡迷于海外買房的人更加清醒。”

　　4月11日，北京白領楊慧茹給記者發來這樣一條短信。

　　聽信朋友介紹，海外買房，後續賣房無人管理，造成重大損失。這大概可以概括楊慧茹海外買房的主要經歷。

　　近年來，中國對外置業投資額不斷攀升。隨之興起的，還有海外房産仲介行業。然而，由於市場準入門檻較低，很多不合乎規範的仲介機構也混雜其中，伴隨市場一起野蠻生長，從而衍生出供求雙方資訊不對稱導致的不透明和多重仲介等“陰招”。

　　朋友不靠譜

　　至今，楊慧茹也沒弄明白，自己到底有沒有通過房産仲介買房。

　　首先，出場人物大概有這樣幾個人：

　　買房人——楊慧茹；

　　介紹人——楊慧茹父母朋友的女兒王某，王某家族在澳洲擁有永久居民身份。

　　轉手人——因為楊慧茹想購買的房屋沒有通過澳洲外國投資審批委員會認可，所以只能由有澳洲身份的人購買。經介紹，王某的男朋友成為最合適人選，王某的男朋友先買了楊慧茹看好的房屋，之後私下找了個過戶師轉名給了楊慧茹。

　　就這樣，正因為這種朋友關係，楊慧茹在對房子的細節幾乎一無所知的情況下，在墨爾本買了兩個樓花。

　　“我原本是想買兩套，借此拿到澳洲永久居民身份，之後自留一套再賣一套出去，結果根本拿不到永久居民身份。”楊慧茹向記者介紹説，自己在海外買房，完全是聽信了朋友、朋友的朋友介紹。不過，楊慧茹想把兩套房子賣掉，也不容易。

　　王某與男朋友分手後回國，楊慧茹在澳洲找不到一個平臺幫她做售後事宜，“再加上我的英文只是皮毛，根本無法溝通買賣房屋的事宜。”楊慧茹説。

　　“其實，這件事並非個案。有不少人通過海外仲介或朋友在海外購房，近來，有不少客戶請我們幫忙處理這些房産。”在北京從事海外房産工作的鐘欣欣告訴記者，在海外購房熱潮中，很多購房者都認為在當地有朋友，就可以拿到更好的樓盤，也更可靠。然而，這些所謂的朋友只是個人或者小公司，可能幹兩年就消失了，甚至賺一筆佣金就找不到人了。“在海外買房，找個好仲介和好經紀人至關重要，一個好仲介可以幫你省去很多麻煩，哪怕交易完成後也能幫助出租管理”。

　　仲介不合規

　　不過，房産仲介就值得信任嗎？

　　據鏈家海外事業部總經理時今強介紹，國人海外置業目前已經進入第二階段。“第一階段就是前十年、十五年，在海外購房的都是非富即貴的客戶，買的房産標的額相當高，一般是購買當地地標性建築，買別墅就買最好的，買酒店就買最貴的。發展至今，越來越多的購房者是中上收入階層，或者説是中産階級。據統計，現在有10%的中産階級有意在海外置業，但問題是並非每個人都有實力和準確認知度來達到海外置業的水準”。

　　“海外置業仲介的發展屬於初級階段，良莠不齊。從目前來看，中國人在海外購置的房産90%以上都不是通過中國房産仲介進行的，都是通過海外當地的經紀人。客戶在海外置業無外乎要解決兩個痛點，一個是信任度，一個是專業度。專業度就是剛剛提到的，他們可能不了解整個置業的流程。”時今強説。

　　據介紹，近年來，在參與購房移民的投資者中，很多人花費幾百萬元在海外購置房産，卻出現了房産被開發商抵押給銀行、被矇騙入住等問題。一些無良仲介往往利用投資者不了解行業、不了解當地政策、語言能力不足、海外維權困難等劣勢欺瞞投資者，使投資者蒙受重大損失，但仲介卻能逃避法律責任。

　　對此，時今強説，對海外置業進行監管是一個雙方配合的事情，國內企業要正常地接受建委、房地産管理局以及相關仲介協會的管理，“在海外執業，首先要取得當地的資質和執照”。

　　“不可否認，目前的確存在行業亂象，也就是行業標準、規範以及專業不到位的問題，由於行業準入門檻過低，造成各類公司並存，市場良莠不齊，甚至存在業務多重轉包等問題。”時今強説，造成這些問題的原因主要是資訊不對稱、專業度有差異。

　　“關於這個行業亂象，我再舉兩個例子，第一個就是稱在歐洲一些國家買房産送移民之類，這確實是一個比較大的陷阱，號稱交上50歐元就可以移民葡萄牙、西班牙、希臘，取得這些國家的移民身份。”時今強説，“還有一種就是所謂的50萬元人民幣買一套房子，但那套房子最多值25萬元，剩下的都被房産仲介分了，業內人都知道這種情況，但購房者不知道，這也是資訊不對稱的表現。”

　　在海外從事多年海外置業顧問的林光旭告訴《法制日報》記者，由於資訊不對稱，甚至發生過簽訂合同後，才發現房産産權不清晰、房産欠有債務等問題，還有個別信譽不佳的房地産經紀公司扣押國內買主的定金，卷走客戶資金。

　　“這一切的根源，還是要歸結到行業缺乏統一標準，投資者缺乏有效執行程式和效果參照，更缺乏境內外環境資訊的對稱評估。”一名不願透露身份的業內人士説。

　　對此，時今強表示，其實我國關於國內房産仲介的法規是相當健全的，“但是購房者並不了解相關制度，就會出現這樣一種情況，購房者一聽説某個人能辦就去找他辦了，結果被騙，吃啞巴虧。解決這個問題需要規範市場，還需要資訊公開，通過各方努力，假以時日才能有好的結果”。

　　購房“雙刃劍”

　　從美國返回上海，田凱立即聯繫自己的房産顧問，準備下一輪的房屋篩選。不過，這樣的篩選只能先在網上進行，因為買房地點是大洋彼岸的美國。

　　“我這次專程去美國，本來是要直接出手買房子的，但誰知晚到一步，看好的房子已經被人買走了。”對於此次美國的買房之旅，目前就職于一家外資銀行、年薪超過百萬元的田凱很無奈，“搶”他房子的也是中國人。

　　然而，對於中國購房者來説，不論其目的是投資還是移民，甚至近期開始流行的“異地養老”，海外買房都可能是“看上去很美”。

　　幾年前，傳出“美國底特律破産，一雙鞋錢能換兩套房”消息之時，上千人報名參加底特律抄底搶房團。對於這一情形，已經定居在美國的北京人張泰給記者發來這樣的短信：“如果底特律房産真有很高的投資價值，當地的美國人自然也將聞風而至，哪還有真貨等著大洋彼岸的中國人。”

　　在接下來的電子郵件中，張泰用一連串嘆號向記者表達了對不了解當地基本局勢“衝動性”購房的擔心：底特律的房子的確屬於“白菜價”，但白給也不敢要。當地治安不好，犯罪率又高。如果你買了房子，萬一房子被壞人燒了影響鄰居生活，房主難逃干系。還有那些並不了解當地環境，就想圖便宜去美國買房租出去賺房租的，一旦房子在出租過程中出現任何問題，全得由房主負責。儘管不同州的法律不盡相同，但基本上都傾向於保護租客的利益。如果人不在美國，房子漏水了或者出毛病了，房主沒有及時修繕，等到的就是法院的傳票。

　　與此同時，若不了解購房地的種種政策，也會遭遇尷尬。在採訪中，記者注意到，很多有在海外購房計劃的每人平均希望能以貸款的方式交付購房款。

　　不過，專業經紀人朱玉告訴記者，以美國為例，美國申請貸款不僅繁複而且難度比較大。通常美國的貸款機構及銀行僅提供貸款給美國公民或永久居民，“當海外其他身份買家想要申請貸款買房時，首付得增加，獲批率才會增加”。但究竟增加到多少，並沒有硬性要求，“也並不是每家機構都會提供此類貸款，通常是在有大量移民的國際性大城市才會有這類提供貸款的機構”。

　　同時，北京律師徐瑩向記者介紹説，海外置業面臨的其他法律風險同樣不能小視。

　　“很多購房者對房屋所在地的法律政策沒有了解，而很多國家或地區對房産有不同規定，如空置房屋取得時效風險、購買房屋後自己不入住的房屋不能長期空置等。”徐瑩説，還需要了解購買房屋的稅務承擔，海外很多國家房價不高，但是在購房、持有以及出售環節，可能付出很高稅費以及交易費成本。

　　製圖/李曉軍