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張敬偉:樓市公積金“被貸空”是市場偽命題

  • 發佈時間:2016-04-12 07:09:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  ◎張敬偉

  分化依然是當前樓市基本的格局。

  一線樓市虛熱、發燒引發治理者出手——由滬到深等一線城市,連續出臺力度不同的限制性調控舉措。即便如此,雖然坊間也鬧出一些傳聞,比如説某一線樓市有別墅一夜降價100多萬元等,但市場的基調應該還是確定的——即未來一段時間,一線樓市房價不可能陡降,只會從發燒到冷靜,整體趨勢會逐漸企穩。

  中國樓市的主旋律是不同線際的城市分化嚴重——最近兩個月的70城房價數據足以説明這一點。然而,其中已經出現了一些細微的變化。除了一線樓市的高歌猛進以外,一些二線城市的房價也受到了“熱傳導”。像杭州、南京、蘇州和合肥等城市,樓價漲勢明顯。而這也和三四線樓市的低迷形成了鮮明對比。這從公積金“彈藥庫”告急的情況可見端倪。

  隨著各地2015年住房公積金年報的先後公佈,上海、南京、福州、鄭州等城市先後傳出公積金當期繳存額“被貸空”的消息。受樓市成交增長影響,公積金的杠桿作用被進一步放大,對公積金貸款的需求量在短期內也出現了猛增。出於資金池安全的考慮,一些城市延長了公積金的發放週期。

  除了部分省會城市,像蘇州這樣經濟實力不俗、且和上海地緣交接的地級市,公積金使用也出現告急的情況。

  一二線城市均有公積金告急的情況,折射出這些城市樓市走熱的基本面。但應該認識到,在各地執行相應的樓市調控措施後,公積金告急的情況會適當緩解。

  因此,所謂公積金告急的樓市加杠桿,並非樓市本質之憂,不過是一二線樓市虛熱的現象之擾而已。

  樓市信貸,目前主要還是以商貸為主,公積金貸款所佔比重還不是太高。而且,即使是樓市中的商業貸款,在整個信貸市場中的佔比也不高,而且相當安全。

  無論是中國樓市發展的黃金十年,抑或是近幾年的調控期,全國房貸“斷供”的現象都很少。在商貸利率下探到“4時代”、公積金房貸利率進入“3時代”之際,兩貸的安全性還是有保障的。當然,如果一二線樓市的首付貸和場外配資等市場亂象不徹底根除,這些城市也不排除發生中國版樓市“次貸危機”的可能性。

  當前,少數一二線樓市的公積金出現告急情況,符合這些城市的樓市邏輯。因為這些樓市的量價齊升,不僅拉動了公積金貸款的量,更增加了商業貸款的量。這些城市的公積金使用率提升,也屬正常的市場行情。

  不過公積金房貸使用率提高,並不意味著公積金池子的枯竭。

  以上海為例,2015年上海公積金繳存額880億,而發放額則超過1192億元,似乎存量不如放量,但據上海公積金年報披露,至去年年底上海公積金繳存總額6096億元,繳存餘額仍有2822億元。因此從長期看,公積金資金池不會出現所謂的枯竭。

  至於有些城市延緩發放公積金貸款,要麼是配合新的樓市調控,要麼是基於公積金資金池安全風險防控的自然反應。

  基於此,無論一線樓市還是二線樓市,公積金“被貸空”都屬於市場偽命題。至於去庫存壓力較大的三四線城市,公積金房貸使用率並不算高。因此,基於樓市分化的市場情勢,未來三四線城市公積金房貸寬鬆政策還有釋放空間。畢竟,公積金除了市場功能,還有相應的公共屬性,三四線城市的治理者,應該將公積金房貸政策用足、用好。

  當然,在一線城市樓市政策緊縮的情況下,公積金房貸的空間也被擠壓,二線城市在公積金使用方面也需要遵循市場節奏而行。

  當前樓市,兩種跡象值得關注:一是樓市線際傳導的市場效應是不是可持續——2月份的樓市大勢表明,已經形成了一線到二線的正面傳導。但是一線樓市開始新的調控政策以後,二線樓市還能否接力傳導至三四線樓市?

  二是如何通過更多的政策刺激去催化三四線樓市的高庫存?這些政策刺激是否會消解一線樓市新調控政策的努力。如何處理好樓市分化和市場兩重天的矛盾,是當前政策層面要繼續思考的命題。

  至於樓市公積金使用率的高低,只是樓市情態的現實鏡像,不必過度擔心。

  (作者為察哈爾學會研究員)

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