◎張敬偉

　　分化依然是當前樓市基本的格局。

　　一線樓市虛熱、發燒引發治理者出手——由滬到深等一線城市，連續出臺力度不同的限制性調控舉措。即便如此，雖然坊間也鬧出一些傳聞，比如説某一線樓市有別墅一夜降價100多萬元等，但市場的基調應該還是確定的——即未來一段時間，一線樓市房價不可能陡降，只會從發燒到冷靜，整體趨勢會逐漸企穩。

　　中國樓市的主旋律是不同線際的城市分化嚴重——最近兩個月的70城房價數據足以説明這一點。然而，其中已經出現了一些細微的變化。除了一線樓市的高歌猛進以外，一些二線城市的房價也受到了“熱傳導”。像杭州、南京、蘇州和合肥等城市，樓價漲勢明顯。而這也和三四線樓市的低迷形成了鮮明對比。這從公積金“彈藥庫”告急的情況可見端倪。

　　隨著各地2015年住房公積金年報的先後公佈，上海、南京、福州、鄭州等城市先後傳出公積金當期繳存額“被貸空”的消息。受樓市成交增長影響，公積金的杠桿作用被進一步放大，對公積金貸款的需求量在短期內也出現了猛增。出於資金池安全的考慮，一些城市延長了公積金的發放週期。

　　除了部分省會城市，像蘇州這樣經濟實力不俗、且和上海地緣交接的地級市，公積金使用也出現告急的情況。

　　一二線城市均有公積金告急的情況，折射出這些城市樓市走熱的基本面。但應該認識到，在各地執行相應的樓市調控措施後，公積金告急的情況會適當緩解。

　　因此，所謂公積金告急的樓市加杠桿，並非樓市本質之憂，不過是一二線樓市虛熱的現象之擾而已。

　　樓市信貸，目前主要還是以商貸為主，公積金貸款所佔比重還不是太高。而且，即使是樓市中的商業貸款，在整個信貸市場中的佔比也不高，而且相當安全。

　　無論是中國樓市發展的黃金十年，抑或是近幾年的調控期，全國房貸“斷供”的現象都很少。在商貸利率下探到“4時代”、公積金房貸利率進入“3時代”之際，兩貸的安全性還是有保障的。當然，如果一二線樓市的首付貸和場外配資等市場亂象不徹底根除，這些城市也不排除發生中國版樓市“次貸危機”的可能性。

　　當前，少數一二線樓市的公積金出現告急情況，符合這些城市的樓市邏輯。因為這些樓市的量價齊升，不僅拉動了公積金貸款的量，更增加了商業貸款的量。這些城市的公積金使用率提升，也屬正常的市場行情。

　　不過公積金房貸使用率提高，並不意味著公積金池子的枯竭。

　　以上海為例，2015年上海公積金繳存額880億，而發放額則超過1192億元，似乎存量不如放量，但據上海公積金年報披露，至去年年底上海公積金繳存總額6096億元，繳存餘額仍有2822億元。因此從長期看，公積金資金池不會出現所謂的枯竭。

　　至於有些城市延緩發放公積金貸款，要麼是配合新的樓市調控，要麼是基於公積金資金池安全風險防控的自然反應。

　　基於此，無論一線樓市還是二線樓市，公積金“被貸空”都屬於市場偽命題。至於去庫存壓力較大的三四線城市，公積金房貸使用率並不算高。因此，基於樓市分化的市場情勢，未來三四線城市公積金房貸寬鬆政策還有釋放空間。畢竟，公積金除了市場功能，還有相應的公共屬性，三四線城市的治理者，應該將公積金房貸政策用足、用好。

　　當然，在一線城市樓市政策緊縮的情況下，公積金房貸的空間也被擠壓，二線城市在公積金使用方面也需要遵循市場節奏而行。

　　當前樓市，兩種跡象值得關注:一是樓市線際傳導的市場效應是不是可持續——2月份的樓市大勢表明，已經形成了一線到二線的正面傳導。但是一線樓市開始新的調控政策以後，二線樓市還能否接力傳導至三四線樓市?

　　二是如何通過更多的政策刺激去催化三四線樓市的高庫存?這些政策刺激是否會消解一線樓市新調控政策的努力。如何處理好樓市分化和市場兩重天的矛盾，是當前政策層面要繼續思考的命題。

　　至於樓市公積金使用率的高低，只是樓市情態的現實鏡像，不必過度擔心。

　　(作者為察哈爾學會研究員)

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