樓市限購政策半月記：滬深成交量遭遇“速凍”

　　上海虹口區房價跌幅近30%

　　3月25日，上海發佈實施九條房地産調控措施，非戶籍人士購房社保繳納年限從累計2年提高到連續5年，二套非普通住房首付比例從四成提高至七成。

　　調控措施效果立竿見影，市場交易熱度明顯降溫。昨日，易居研究院智庫中心對上海新建商品住宅成交數據進行統計，對比“3·25新政”前後的各13天的交易數據，即3月12日至3月24日、3月26日至4月7日的數據，上海全市成交面積跌幅達到56%，成交均價從新政前的33420元/平方米下跌到32246元/平方米，每平方米下降了1174元，跌幅為4%，新建商品住宅的均價從423萬元/套降低到389萬元/套。

　　新政後，上海15個區的成交面積全部出現下滑，成交均價方面，除黃浦、浦東、徐匯、靜安、閔行、寶山、金山、松江出現價格上漲外，其他區域則有下跌。虹口區的跌幅最大，從新政前的76073元/平方米下跌到54286元/平方米，跌幅為29%。不過，易居研究院智庫中心通過對成交面積排在前100位的樓盤進行統計，發現有61個樓盤成交均價上漲，39個樓盤出現了成交均價下跌現象。其中，金山區金山新城板塊湖山香頌灣成交均價增幅較大，為30%；而奉賢區金匯板塊天和錦園項目跌幅較大，為38%。

　　“北三縣”有樓盤“停售”

　　深圳也在同一天出臺了限購政策，非深圳戶籍居民家庭社保繳納年限從1年提高至3年，首套貸款還清後購買二套房首付比例從三成提高至四成。調控後，樓市也同樣出現降溫，深圳中原研究中心數據顯示，深圳全市預計有兩成業主“降價”，其中後海、蛇口片區二手房源均出現5%左右的下調，前海片區最高降幅達到10%。深圳的中原報價指數均已跌破50%，這表明深圳報價下跌的房源數量已經超過報價上漲的房源。同時，深圳推新樓盤的價格也有下跌，後海蛇口一新盤開盤價格不敵該區域去年底周邊二手房的報價。

　　3月以來，除了作為一線城市的上海、深圳政策收緊，南京、武漢、合肥、廊坊等多個城市也出臺了相應的房地産調控政策。其中，4月1日，廊坊市政府出臺房地産調控意見，非當地戶籍居民家庭限購1套住房、購房首付款比例不低於30%，此舉受到北京購房者的關注。

　　去年7月起，隨著北京行政副中心的消息坐實，臨近通州的燕郊、大廠、香河市場火熱，成交均價攀升。廊坊調控意見出臺後，“北三縣”的購房熱度已經有所降溫，甚至有的樓盤處於“停售”狀態。“雖然意見出臺了，但具體的細則還沒下來，為了保險起見，有的樓盤停止了預訂和排號，以免發生糾紛和造成不必要的麻煩，萬一與政策不符還得退房。”燕郊一家房地産仲介的經紀人向北京晨報記者表示。

　　■專家

　　房産政策從去庫存變為“托底蓋帽”

　　“上海房地産市場成交迅速降溫，部分購房者的置業計劃被打亂，可能會選擇到昆山花橋、浙江杭州等熱點城市進行購房，相比上海市場，此類區域的價格還沒完全上漲。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，目前購房者依然積極入市，只要符合購房條件和具備購房能力，依然會加快入市，部分房企項目的去庫存壓力也不大，所以價格方面不會鬆動，“購房門檻提升，有部分群體或選擇租賃房屋的方式來解決居住問題，可能會引起租賃價格的快速上漲。”

　　中原地産首席分析師張大偉表示，在過去的一年多，房地産市場調控的主要方向是去庫存，寬鬆政策次第出臺，但由於各線城市庫存出現分化，調控趨勢會出現明顯改變，“從最近各地出臺的政策可以看出，‘托底蓋帽’出現，房價上漲較快的城市出現了約束性的政策。蓋帽政策的主要特徵將是去金融杠桿，這些城市的房價漲幅有望被抑制，不過信貸等大環境寬鬆依然非常明確，政策導致房價下調的可能與空間有限。”

　　北京晨報記者 楊奕