蘭州晚報訊（記者王星明）4月11日，易居房地産研究院發佈《全國35個大中城市房價收入比排行榜》。2015年全國商品住宅房價收入比為7.2。與2014年的7.1相比，2015年房價收入比回彈上升，但並不改變震蕩下行的趨勢。從房價收入比的絕對水準看，仍然屬於在6-7的合理區間內合理震蕩。房價收入比的上行主要是受2015年一線城市和重點二線城市房市回暖導致房價增幅明顯攀升，同時收入增幅遠小于房價增幅的影響。而房價收入比第一的仍然是深圳，房價收入比高達23.2，剔除可售型保障房的房價收入比則高達27.7。而蘭州2015年的房價收入比為7.8，在全國35城中排在第19位，與2014年的8.8相比出現了明顯下降，在西北五省會城市中，排在第二位。不過，值得注意的是，剔除可售型保障房後，蘭州市區的房價收入比達到了8.3。

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　　房價收入比保持在6-7屬合理區間

　　房價是否合理，有許多不同角度的衡量標準，其中房價收入比是最重要的衡量指標。房價收入比指標主要用於衡量房價是否處於居民收入能夠支撐的合理水準，直接反映出房價水準與廣大居民的自住需求相匹配的程度。因此，判斷一個地區房價的漲幅是否合理，應與當地居民年均可支配收入的漲幅進行綜合比較。

　　房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，不同機構可能採用不同的統計指標和不同的計算方法，易居研究院採用的數據皆來自於國家統計局、地方統計局的官方數據，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。儘管房價收入比是一個全球通用的指標，但其合理範圍卻沒有嚴格界定。一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區。根據我國的實際情況，一般認為全國房價收入比保持在6-7屬合理區間。而報告中房價收入比的“戶型面積”指標，統一按照100平方米計算（與全國城鎮家庭平均住房面積相近）。

　　報告顯示，2015年全國商品住宅房價收入比為7.2。與2014年的7.1相比，2015年房價收入比回彈上升，但並不改變震蕩下行的趨勢。從房價收入比的絕對水準看，仍然屬於在6-7的合理區間內合理震蕩。房價收入比的上行主要是受2015年一線城市和重點二線城市房市回暖導致房價增幅明顯攀升，同時收入增幅遠小于房價增幅的影響。

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　　蘭州每人平均可支配收入增長率高於全國35城均值，僅低於廣州

　　從全國35個大中城市，2015年城鎮居民每人平均可支配收入來看，呈現東中西部遞減的狀態，經濟較為發達的東部一二線城市整體收入水準較高，深圳以53052元高收入超越去年冠軍上海市，位居全國榜首，而上海和北京同樣不甘落後，均突破5.2萬元向5.3萬元逼近，杭州、寧波、廣州、南京、廈門和青島也統統超過4萬元大關；與以上地區形成鮮明對比的是，西部欠發達地區，每人平均可支配收入較低，烏魯木齊、西寧剛剛邁過2.5萬元。

　　由於蘭州、西寧、貴陽等西部地區城鎮居民每人平均收入基數較低，且隨著西部經濟近年來的崛起，這3個地區每人平均可支配收入增長率（名義）在2015年高於全國35城均值，分別達到10.5%、10.2%和9.1%；廣州作為東部一線城市，經濟發展較快，城鎮居民每人平均可支配收入增長幅度也非常顯著，以10.8%的高增長率位居35城增幅榜首；而蘭州10.5%的增長率在35城中位於第二位，僅次於廣州。最值得注意的是，南昌、武漢、合肥三座中部二線城市，城鎮居民每人平均可支配收入增幅均超過了9.0%，在一定程度上反映出中部城市經濟正在日益崛起。

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　　深圳商品房成交均價高居榜首

　　從國家統計局的商品住宅（包含可售型保障房、棚改房）成交均價來看，均價較高的主要是東部經濟發達的一二線城市，主要為深圳、北京、上海、廈門、杭州等沿海省份的主要城市。2015年，全國房地産市場，最引人的城市毫無懸念的就是“深圳”，其商品住宅銷售均價較2014年相比增幅穩站全國第一，接近48.3%，均價排名亦是一舉超越上海，位居全國榜首。但同樣是一線城市的廣東，房價均價增幅卻出現了約4.5%的負增長，位居房價增幅榜的最末端。至於蘭州，2015年商品住宅成交均價居於第29位，而增幅略高於5%。

　　2015年商品住宅均價同比增幅下降的城市由16個銳減到5個，負增長的只有重慶、大連、呼和浩特、西寧和廣州五城，但負增長率均不超過5%，可見全國35城房價總體上呈現出上漲態勢。該院研究員曹倪娜稱，這是因為，從中央到地方各方面樓市利好政策的不斷出臺，釋放了擠壓幾年的樓市剛性和改善性需求，加之2015年上半年股市避險資金流入樓市，使得以深圳、上海、北京為首的一線城市，樓市成交量大幅攀升，助推房價出現前所未有的井噴式增長；隨後，部分二線城市也聞風而動，房地産市場加速回暖，房價抬升。

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　　西部二線城市房價收入比全部跌破35城均值

　　整體上看，35個大中城市的房價收入比呈現出東、中、西梯度遞減的態勢，且相差幅度較大；一線城市明顯整體高於二線城市，深圳、北京、上海、廣州分列第一、三、四、七位，但個別東部二線城市如廈門、福州和杭州迅猛趕超，目前位列第二、第五、第六；經濟發達城市高於經濟欠發達城市。一般而言，經濟發達的一線城市、東部城市，産業發展好、收入水準高、人口吸引力強，外來常住人口比重大，因此，購房需求大、投資投機需求也大，購買力強勁，房價水準也較高。

　　與2014年相比，2015年有19個城市房價收入比出現下降，其中西寧、廣州、蘭州、呼和浩特和重慶降幅較大，主要源於商品住宅銷售均價的下挫，其餘14個城市多數是因為每人平均可支配收入漲幅快於房價漲幅；35個大中城市房價收入比均值為8.7，有11個城市房價收入比高於該均值，相比2014年少了3個城市。兩個典型城市，2015年南京樓市顯著升溫，房價收入比增幅位居第三。而廣州房價出現同比負增長，房價收入比較2014年回調1.4，房價大幅向合理空間靠攏。

　　報告顯示，2015年，11個西部二線城市房價收入比全部低於全國35城平均水準，可見西部地區房價收入比整體水準偏低，這和西部二線城市商品住宅價格水準普遍較低密切相關。相比2014年，11個西部二線城市中有3個城市房價收入比上升，分別是昆明、西安、銀川，其餘8個城市房價收入比均有所下降。“從歷年走勢來看，西部二線城市整體保持‘一字震蕩’態勢。”曹倪娜表示，但自2010年調控政策開始以來，出現了較為明顯的分化現象，重慶、昆明房價收入呈上升的態勢，蘭州、貴陽、成都、西安、銀川、西寧房價收入比呈下降的態勢，呼和浩特和烏魯木齊保持較為平穩的態勢。

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　　蘭州房價收入比降幅達到了11.4%

　　從西北五省會城市的2015年房價收入比和排名來看，烏魯木齊8.3，位居第13位；蘭州7.8，排在19位；西安6.5，排在第28位；西寧6.3，排在第30位；銀川5.5，排在第33位。其中，2015年，蘭州房價收入比與2014年的8.8相比，降幅達到了11.4%，在35城房價收入降幅榜上位居第三位，而廣州、西寧分列降幅榜第一、二位。

　　“從蘭州的房價收入比來看，2014年蘭州的房價收入比為8.8年，而到了2015年則為7.8年，從這個角度看，房價收入比其實是在下滑的。”該院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這説明從購房收入的承受能力看，購房壓力是在下滑的。雖然蘭州市場的房價在繼續上漲，但由於居民收入水準等也在提高，所以一對比，房價上漲的速度沒有收入上漲的速度快，這會使得購房的壓力減少。具體看這樣一個數字，通俗地理解是對於一個家庭3口人，購買一套100平方米的住房，在不吃不喝的情況下，需要7.8年的時間才能完全購置此類住房。如果對比西安、西寧、銀川、呼和浩特等西部省會城市，相對來説，蘭州的購房壓力要稍微大一點。所以後續既要繼續抑制房價的上漲，同時也要在提高購房的支付能力方面做文章。

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　　預計今年商品房成交均價將增長7%-9%

　　2015年房地産市場呈現觸底反彈的格局，以東部一、二線城市為龍頭的房地産市場高歌猛進，成交量和成交均價同時出現大幅攀升。隨著諸多利好政策的出臺，2016年開年，火熱的市場情緒沒有絲毫的降低，而是進一步攀升。根據該院2016年1-2月份跟蹤數據顯示，全國商品住宅成交均價同比增長14.4%；商品住宅銷售面積同比增長30.4%，較去年全年增長23.5個百分點。商品住宅待售面積增幅與銷售面積增幅兩者曲線完成交叉，去庫存速度進一步加快。在去庫存政策的帶動下，預計2016年相比2015年，全國商品住宅成交均價仍將保持上漲態勢，增長7%-9%。

　　根據政府工作報告目標，預計2016年GDP增幅會小于2015年，所以居民收入增幅也會同步縮小，因此預計2016年全國城鎮居民每人平均可支配收入增長8%左右。“總之，2016年，全國範圍內房價漲幅很可能同步于城鎮每人平均收入增幅，但是東部一線城市和部分東部二線城市的房價漲幅則有可能略高於收入增幅。”報告預計，2016年全國房價收入比將總體上保持平穩，但東部一線和部分二線城市房價收入比將再次衝高。

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　　全國35個大中城市，北京、上海、廣州、深圳4個城市為東部一線城市，天津、石家莊、瀋陽、大連、南京、杭州、寧波、福州、廈門、濟南、青島、海口12個城市為東部二線城市，太原、長春、哈爾濱、合肥、南昌、鄭州、武漢、長沙8個城市為中部二線城市，呼和浩特、南寧、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊11個城市為西部二線城市。