什麼是合理房價，國外常用房價收入比的概念來界定，即房屋總價與居民家庭年收入的比值。地産研究機構易居研究院本週發佈《全國35個大中城市房價收入比偏離度排行榜》，分析全國及15個典型城市房價收入比歷年變化趨勢，分析其房價收入比合理值及偏離程度，最後對35個大中城市房價收入比偏離度進行排名。2015年，35城房價收入比均值為8.7，與2014年持平，目前偏離合理值的幅度為12%。

　　目前偏離合理值12%

　　易居研究院根據各地方統計局每年公佈的上一年度商品住宅銷售均價、城鎮居民可支配收入兩項指標數據，按照城鎮家庭戶均面積設為100平方米，通過測算可分別獲得全國35個大中城市的商品住宅房價收入比數據。在此基礎上，估算出35個大中城市房價收入比歷年均值及其走勢。

　　35個大中城市房價收入比均值測算數據顯示，2001年至2003年，35城房價收入比維持在一個較為低位的水準；自2004年開始大幅度攀升，在2010年飆升至最高點9.2；隨後由於房地産市場調控作用的顯現，35城房價收入比有所回落，但依舊處於一個較高的水準，且依舊高於全國總體房價收入比。

　　報告顯示，從歷年35城房價收入比走勢來看，我們暫將合理範圍的上限確定為7.8。2015年，35城房價收入比均值為8.7，與2014年持平，目前偏離合理值的幅度為12%。

　　此外，通過2015年與2014年的數據對比，總體看，2015年35城房價偏離度的中位數是12%，相比2014年的18%，下降了6個百分點，35城房價收入比偏離度有所收窄，説明2015年的房地産市場回暖具有明顯的區域差異，並非全國市場範圍內的統一高度反彈。

　　深圳偏離最大

　　從城市來看，深圳、上海和石家莊三地房價收入比偏離度大，西部地區依舊保持了“遙望上漲”的冷靜，35個大中城市房價收入比偏離度發生著區域分化的加劇形態。它們分別增長了27個百分點、21個百分點和19個百分點，房價漲幅遠遠超過城鎮居民每人平均可支配收入的漲幅，反映出隨著房地産去庫存等逐項利好政策的推動下，大量資金蜂擁而至地進入了經濟趨勢富含創新驅動或者較為穩定的地區，尋求居民自住、財産增值和避險。

　　再看房價收入比偏離度大幅降低的城市，原因也各有不同：西寧、蘭州和大連，偏離度分別下降23個百分點、14個百分點和10個百分點，房地産市場急劇下滑，高企的庫存和面對經濟轉型的壓力使得購房者觀望情緒加重，這些區域2015年房地産市場依舊處於相對寒冷的狀態。而作為東部一線城市的廣州，房價收入比偏離度出現了16個百分點下跌，這是由於廣州相對其他一線城市而言，産業能級相對滯後，製造業和加工業從業人口較多，因此商品房購買力受到一定程度的局限，同時住宅供應量較大，房價相對平穩。

　　報告顯示，房價收入比偏離度較大的城市，例如深圳、上海、廈門基於堅挺的住房消費需求和投資投機性需求，房價收入比的偏離度可能再次擴大或者持平。

　　房價收入比將漸進式回歸

　　房價收入比的偏離度並不完全等同於房價偏離度，易居研究院研究員曹倪娜表示，因為這其中還包含了居民收入增長的因素。所以，房價收入比存在偏離度，比如深圳偏離了111%，並不意味著深圳房價“腰斬”才是合理，但是偏離度越大，則有可能面臨的回調風險越大。

　　房價收入比向合理水準回歸，有兩種方式，或者説兩種可能性，一種是短時間(比如→年至三年)內房價明顯下跌，房價收入比快速回歸合理，比如溫州和鄂爾多斯；另一種是漸進式回歸，房價沒有出現明顯下跌，但房價漲幅持續接近或低於居民收入增幅，這樣將需要經歷一個較長過程。

　　曹倪娜預計，未來幾年我國調整方式屬於第二種。實際上，自2010年就開始漸漸向合理區間回歸，在2013年和2014年持續下降的基礎上，伴隨各項房地産新政的持續發酵，住房需求再次獲得釋放契機，2015年房地産市場觸底回暖，且東部一些地區出現暴漲，順勢帶動了中部和部分西部地區的“蠢蠢欲動”，因此預計2016年的全國35個大中城市房價收入比有望與2015年持平或略有增長，一線城市和部分二線城市如杭州、鄭州等地有望進一步拉升。（記者邢飛）