近日，多個三、四線城市開春以來，新房銷售明顯加快，房地産市場出現逐步回暖勢頭。然而，住建部日前公佈的數據顯示，今年1月份—2月份房地産庫存已達7.39億平方米，增速15.7%，這些庫存主要集中于三、四線城市。加快農民工市民化，是消化這些庫存的重要渠道之一。但受到貸款難、落戶難、收入不穩定等影響，農民工群體在三、四線城市安家置業仍面臨各種難題，“舉家進城”需要進一步降低門檻、放寬尺度。

　　三、四線城市房子好賣嗎？

　　祖籍陜西榆林的張帥完成了人生中一件大事：今年2月，這個大學畢業5年多的農家子弟，終於在工作地山東淄博買上了心儀的房子。

　　“爸媽都是地地道道的農民，家裏不能提供資助，本來計劃明年才能湊齊首付款，但國家今年初降低了房貸首付比例，原來需要15萬的首付款，現在只要10萬了。”張帥告訴記者，經過反覆比較，自己選擇了淄博市區齊悅花園一套86平方米的兩居室，總價50萬元左右，雖然面積不大，但擁有了自己的房子，圓了多年夢想。

　　從江西來到湖南株洲打工的陳思紅也買了房。“説實話，買房子對我們來説壓力還是很大的。最近首付比例下調了，就能少付3萬元左右，差不多相當於一年收入，而且稅收也優惠了，所以趕緊出手。”首付後，陳思紅月供在2000元左右，感覺負擔不小。

　　國家統計局數據顯示，今年2月份70個大中城市房價同比、環比增速分別為2%和4.8%。其中三線城市房價自2014年4月以來首次環比上漲。

　　“2月份，我們公司20天銷售了50套房子，到3月份一天就能賣出10套，感覺就是在‘搶’，但政策效應也在慢慢減弱，現在來看房的多，下單的速度倒是慢下來了。”株洲中房投資有限責任公司行銷總監袁江説，樓市年前開始回暖，從戶型上看，從2015年開始，90平方米—144平方米的戶型最俏，銷量同比增長21.5%，144平方米以上的大戶型銷量同比增長了21.8%。

　　記者通過調查發現，相對於一線城市動輒數萬元每平方米的價格，三、四線城市價格相對穩定，而在三、四線城市中，購房者對價格的敏感度也更高。搜房天下對淄博市今年3月購房者的抽樣調查顯示，在影響買房的諸多要素中，價格是購房者最關注的，佔比達27%。除價格因素外，學區對購房者買房影響的佔比為16%，購房優惠政策佔比為15%。

　　中原地産首席分析師張大偉説，三、四線城市普遍出現的樓市回暖行情，主要是去年一系列政策累積效應的顯現，這其中首付比降低的作用最明顯，讓很多初次購房的剛需階層提前跨過了購房門檻。此外，部分一線城市房價出現的快速上漲，也提高了三、四線城市房價上漲的預期。

　　商品房熱銷帶動房貸市場快速增長。湖南銀監局統計數據顯示，截至2015年末，全省個人購房貸款餘額3694億元，同比增長20%，增速自2014年12月以來一直保持在20%左右。

　　農民工“舉家進城”有多難？

　　雖然有利好政策支援，三、四線城市房地産市場出現回暖，不少房地産商也通過降價促銷吸引了購房者，但據記者調查，受收入水準、政策限制等因素影響，農民工等群體在三、四線城市圓買房夢依然阻力重重。

　　35歲的農民工李寶長在淄博市淄川區打工多年，夫妻倆平均月收入在6000元左右，一家四口每月固定開支2000元左右，加上其他支出，每月能省下3000元就不錯了。如果在城區買一套90平方米的房子，至少需要50萬元，每月固定還2000多元的貸款，壓力太大，萬一哪個月的收入落下來，就有可能還不上貸款。

　　李寶長説：“來淄川打工10多年了，妻子孩子也都跟著來了這邊，很希望在當地買一套屬於自己的住房，一家人安安穩穩住在一起。”可是，幾經權衡後，他最終還是選擇了壓力較小的租賃住房。

　　據了解，在淄川區，出於孩子上學、養老等考慮，農民工購房意願較強。抽樣調查顯示，淄川區近七成農民工都有在當地購房的意願，但面對動輒五六千元一平方米的房價，3000元上下且不穩定的月收入，加上首付比例、公積金貸款限制等，大多數農民工都是“有心無力”。

　　在湖南，也存在同樣情況。交通銀行湖南省分行個人金融業務部副總經理胡昊給記者算了一筆賬：

　　以湖南三、四線城市住房均價3500元為例，算下來一套100平方米普通住房的總價為35萬元，按目前市場上首次購買普通住宅20%的首付比例計算，首付金額為7萬元。2015年，全國農民工每人平均月收入是3072元，一名農民工用全部工資來支付購房首付，需要2年時間，但如果算上衣食住行、養家糊口開銷，負擔三、四線城市普通住宅就比較難了，不但首付高，月供也是不小的開支。

　　淄博市一項調查顯示，44%的購房者能接受5000元/平方米—6000元/平方米的房價，19%的購房者能接受6000元/平方米—7000元/平方米的房價。而目前在淄博，房屋平均價格在每平方米6000元到7000元之間，部分高端住宅價格則達到7500元/平方米—8000元/平方米，低於6000元/平方米的小區在淄博市非遠即偏。面對高房價，普通市民尚感吃力，購買力偏低的農民工如果單靠自己的力量買房會更難。

　　不僅如此，由於現行戶籍政策、信貸政策等方面限制，部分外來人口在工作地買房，很難享受到本地居民相同的待遇。

　　據建設銀行株洲分行調查，目前農民工購房量佔整個株洲城區購房總量的25%左右，在縣城佔35%，説明農民工在城鎮購房的潛力很大，購房意願也很強，但是農民工購房面臨一堆難題。

　　“農民工大多在民企工作，甚至是臨聘人員，收入偏低，收入來源不穩定，很難達到銀行信貸要求。”建行株洲分行行長賀濤介紹，現實中，農民工很難出具可靠的收入證明，收入難核實。如果農民工是短期工或臨聘人員，大部分正規企業不願意出具收入證明，還有不少農民工的每月工資收入是現金結算，無法提供銀行存款賬戶流水。此外，農民工大多未繳納住房公積金，不具備住房公積金按揭貸款申請資格，所以申請房貸難度不小。

　　賀濤説，農民工普遍面臨進城難以落戶、生活成本高等障礙，即使成為新市民，醫保、社保以及子女教育問題也難跟得上，這些都削弱了農民工主動購房的意願。

　　買房負擔能否減一減？

　　對三、四線城市購房者而言，首先盼的就是房企進一步降低價格。記者在調查中發現，目前房地産企業普遍對5月1日將推行的房地産業營改增較為關注。有分析認為，營改增後將有利於三、四線城市低利潤房企減負，給當地去庫存提供更大降價空間。

　　淄博市淄川區頤中房地産開發公司財務負責人趙慧介紹，對於房地産開發企業來説，土地成本一般佔總成本的40%，本次營改增政策規定將土地成本、建安成本等納入抵扣範圍，如果抵扣充分，估計企業的整體稅負下降2%左右，為企業降房價、促銷售提供了空間。“營改增可以為我們的房價帶來5%的下降空間，大約每平方米能下調300元。”

　　一系列房屋開發政策的限制，提高了房産開發成本，也是增加買房負擔的重要因素。近年來，為解決大城市停車難，一些地方出臺了住宅小區車位建設的相關規範，普遍要求新建小區車位住宅比達到1：1，這在一、二線城市政策效果不錯，緩解了小區停車緊張問題，但在三、四線城市，由於居民購車數量還不多，停車空間較富裕，小區地下停車位出現了賣不動的景象。

　　濟寧華都房地産開發公司在開發“金色蘭庭”項目一、二期房屋時，按照政策要求同步配建了2600個地下停車位，至今房屋銷售了1700多套，但車位只賣出約600個，佔壓企業資金近1.6億元，每年利息成本近2000萬元。

　　記者了解到，為了儘量不佔壓資金，不少房地産企業採取了搭配銷售的策略，即購買一套住房必須同時購買一個地下車位，但動輒10萬元以上的車位對三、四線城市購房者是一筆不小的負擔，加之銀行和公積金中心普遍不接受車位作為抵押品進行貸款，相當於提高了購房者的首付比例。

　　除了引導房地産企業主動降價，銀行的信貸支援也很重要。張大偉告訴記者，目前三、四線城市普遍執行20%首付比例，杠桿率已經處於較高水準，繼續降低首付比例可能性不大，未來的信貸支援主要是通過引導利率下行，降低買房者的購房成本和還款壓力。

　　相關資料顯示，我國銀行總體吸收存款成本在2.1%—2.2%之間，銀行業正常的經營成本約1%，總體資金成本在3.1%—3.2%之間，而目前長期貸款利率在4.8%以上，銀行放貸利率存在進一步下降的空間。

　　由於三、四線城市金融業競爭相對不足，利率沒有充分市場化，出現一、二線城市與三、四線城市利率倒挂的現象，“北京等城市能找到八二折的優惠利率，但很多中小城市仍在執行基準利率，這顯然不合理。”張大偉説。

　　此外，如何進一步發揮好公積金在降低買房負擔方面的作用，值得探討。張大偉建議，可以逐步考慮將現行的公積金政策擴大，為購買首套住房的群體提供普遍的低利率貸款支援，同時可以解決現有戶籍、公積金存繳等方面的使用限制。

　　隨著市場回暖，風險因素也有所抬頭，首付比不斷降低，對於未來可能出現的放貸風險，銀行要有所防範。有銀行反映，去年以來，有些優質房地産商議價能力強，主動要求降低開發貸款的保證金比例，降低貸款擔保責任，銀行一方面擔心丟失優質客戶，一方面又怕增加後續資産品質壓力。有些房地産商也開始自己從事金融業務，給買房客戶拆借資金，造成本身沒有購買能力的買房人，通過零首付或低首付買房，到銀行辦理按揭貸款，這部分貸款風險不小。

　　淄博市齊商銀行個人金融部個貸中心副主任宋志剛介紹，由於住房按揭貸款大多是中長期貸款，信貸風險往往需要在較長時期內才能顯現，難以即時察覺。而當前不少房地産企業盲目擴張，資金缺口和債務規模不斷擴大，資金鏈緊張，會影響到現金流的平穩運作，銀行包括項目貸款銀行和按揭貸款銀行都有可能造成損失。

　　宋志剛建議，政府應加大支援力度，成立風險防範基金等，維持購房信貸的安全穩定，同時採取購租並舉、適當降價等方式，加大對農民工等群體購房的支援力度，讓政策紅利真正惠及這一群體。

　　溫州銀監分局相關負責人認為，應實行差異化的房貸政策，積極引導各類資金真正投向需要去庫存的領域。監管部門要嚴密監測轄內房地産貸款的資産品質，在房地産開發貸款快速增長、按揭貸款首付比例下降的情況下，確保資産品質不出現大幅度下降。

　　值得注意的是，伴隨市場出現暖色，一些待開發的房地産項目提前開發了，又興起新一輪投資熱潮。比如，在溫州，近期房市回暖，部分房企拿地熱情高漲，中梁地産僅在2015年就拍得8宗地塊，華鴻地産拍得5宗地塊，過多地産項目的集中開發，極易給企業帶來資金壓力，倘若市場出現波動，某個項目銷售不暢，將使企業陷入資金困局。

　　“眼下，特別需要防範去庫存演變成新一輪土地開發熱的傾向，防止‘邊去邊增’的惡性迴圈。”張大偉表示，在地方財政普遍較困難的情況下，房地産去庫存應格外注意遏制地方政府新的賣地衝動，防止“舊的庫存沒解決，新的庫存就出現”，鼓勵房地産企業和地方政府積極順應轉型要求，告別傳統的土地財政思維。 據《人民日報》