成交大旺盤源消化速度快 在樓價漲勢不變的情況下放盤也是個技術活

　　年前想將房子放售的譚先生發現，自己的房子放售價格漲了幾十萬元，不由萬分慶倖聽從朋友的意見沒在年前賣房。“陽光家緣”數據顯示，3月廣州市（不含南沙、從化）仲介網簽過萬宗，較2013年3月因“新國五條”個稅末班車效應拉動的歷史最高成交8005宗還要高，3年後再創歷史新高。除了成交量大漲，成交均價也同樣創新高，隨之而來的是成交速度快、業主心態強硬、反價現象多、客戶追價意願強。業內人士表示，雖然深圳、上海出臺樓市收緊政策，但預計對廣州的影響非常有限，若非政策刺激以及其他一線城市價格飆漲影響，部分客戶不會因擔心樓價上漲而提前入市。預計4月份廣州二手成交會有所下降，成交價仍然會微幅上漲。在樓價上漲趨勢不變的情況下，業主放盤對市場行情要有更多了解，可在中等偏高的市場成交價基礎上適當再報高點。

　　廣州日報記者 劉麗琴

　　天河樓價漲幅大 盤源消化快

　　預計二季度仍會保持不錯的成交

　　對於3月成交狀況，業內人士均用火爆來形容，對二季度多是繼續看好。據鏈家滿堂紅市場部劉鏡棠介紹，3月份，各個行政區二手房成交量均有明顯上升。鏈家滿堂紅數據顯示，番禺、白雲、增城3月二手房交易量比1月上升均接近2倍，黃埔升幅超1.5倍，海珠、越秀、荔灣、天河、增城、花都均超1倍，其中成交最熱區域依次為海珠、白雲、天河，該三個區成交相對較熱主要有幾點，第一，以上三個區放盤量較多，市場供應量位於各區前列，可選擇性強；第二，海珠、天河優質電梯樓房源充足，對改善型置業有非常強的吸引力，而白雲區則由於樓價相對其他區域較低，剛需客置業較為合適；第三，交通便捷，地鐵、公交系統均較為發達，通勤時間較短，另外，三個區生活配套均十分完善。如沒有政策變化的情況下，預計第二季度初成交量會持續高位，第二季度末可能會出現一個調整期。

　　合富置業珊瑚灣畔分行主管劉田珍表示，3月二手樓市成交創新高，主要是受北京、上海、深圳一線城市樓價影響，很多“剛需”買家會趁機出手。預計第二季度樓價會持穩，但成交會比較火爆。合富置業穗花分行主管蒙加潔表示，海珠區成為熱門區域主要原因都是學位房，第二季度海珠區行情走勢依然會火爆。合富置業明月二路分行主管沈定紅則表示，二季度越秀區會是一個持穩的狀態，預計第三季度可能會更加火爆。

　　中原地産成交數據顯示，在此輪樓市成交中，天河二手物業更受客戶青睞。因該區優質盤源較多，能兼顧“首置”和改善客戶，且區域發展規劃前景好，如有體育中心、珠江新城、金融城、奧體中心、華美牛奶場改造項目等。據中原地産研究部統計分析，天河區房價上漲的板塊為6個，是上漲板塊最多的區域。3月天河區中原地産成交均價為34070元/m2，較2015年12月上漲15.38%，陽光家緣仲介網簽成交量較2015年12月上漲108.74%。天河區房價目前已經位列榜首，成交宗數是最高的區域，同時也是上漲幅度最高區域。天河區物業綜合素質高，樓盤新、電梯樓多，且較多配有優質的學位，受“剛需”、“首置”和改善客戶的青睞，3月成交最為火爆的區域為珠江新城、東圃和天河北板塊，除了一些“一賣一買”的業主心態不太強硬外，較多業主要麼報價上提5%~10%，要麼惜售而不賣房。這些成交熱門的板塊原有盤源已經消化較多，而新增的盤源量遠不能滿足客戶需求，總體處於供不應求的狀態。

　　據中原地産天譽分行高級營業經理劉劍鋒介紹，目前天河房源消化很快，剩餘的多是一些高價盤源，但仍有業主反價。因深圳、上海樓市政策收緊，最近一週廣州市場稍稍冷靜了一些，不過預計後續影響不會太大，如果業主有盤源放出，在目前盤源緊缺的情況下，成交行情會不錯。

　　幸運業主晚簽約多賣出三四十萬

　　早賣業主兩個月損失過百萬

　　炒股的人都想在股票最低時抄底，在市值最高時拋出，但能找準節點的少之又少，同樣，買房的希望能在樓價最低時入手，而賣房的業主希望能在樓價最高時出售，但能踩準市場行情也極不容易。置業專家認為，除了對市場行情敏感的業主因反價多收入三五萬元外，能多賣幾十萬元的業主多是陰差陽錯，意外地幸運。據合富置業珊瑚灣畔分行主管劉田珍介紹，近期有一套華南板塊的物業，業主放盤價230萬元，有買家看中，但後來業主反價，每次反價幾萬元，買家也是看到北、上、深三地的樓價，擔心樓價暴漲，也追著業主的反價一直跟著，最後以245萬元成交。合富置業穗花分行成交的一套單位業主就幸運多了，業主放盤160多萬元，本來已有買家看中，價錢合適，而且符合業主的要求一次性付款，本來可直接簽約，但由於要準備一些資料拖延了時間，這時又有其他買家看樓，價格競爭下，最終這個單位以190多萬元賣給後來看樓的其他買家。

　　在本輪樓市上漲過程中，有幸運的業主多賣出三四十萬元，也有業主早成交損失過百萬元。據中原地産天譽分行高級經理劉劍鋒介紹，有天譽花園業主放售了一套89平方米小三房，報價265萬元，年前談好可以260萬元成交，但因業主在海外沒法及時回來簽約，待到年後，業主發現不少仲介聯繫他並報出高了幾十萬元的價格，最後以300萬元的價格成交，而這個價格以現時行情看，可以説是不用談價就能成交的。

　　現對於這些幸運的業主，也有業主損失巨大。年前峻林一套中層單位以550萬元成交，而現在相似的物業成交價則是680萬元，可以説兩個月不到，業主損失130萬元。

　　專家支招——

　　樓價上行 放盤價可適當報高

　　目前樓市上漲行情繼續，業主放盤要有技巧，價格太低，損失百萬卻沒有後悔藥吃，價格太高，乏人問津難以實現變現目的。合富置業棠德分行主管李靜祥表示，第二季度，如果廣州不出臺壓制政策，二手樓市還是會火爆。想踩準樓市的漲跌，大體要看國家的政策走勢。對於業主放盤，建議業主趁高位趕緊賣，買家會追價。劉鏡棠表示，判斷樓市價格傾向可參考幾個重要影響因素，其一，政策影響、金融環境影響，當政策寬鬆，會促使成交量上漲，當成交量維持在高位一段時間後，價格會呈現上漲趨勢，而當政策收緊的情況下，成交量會持續下降，當成交量持續一段時間的低位盤整後，價格亦會隨之下跌；其二，周邊城市發展規劃及實施對二手房價格漲跌同樣會有明顯作用，交通、生態環境、大型市政設施等均會對樓價造成影響；其三，經濟發展影響，當經濟發展迅速，會帶來購買力的上升，樓市會呈現上漲趨勢，當經濟發展出現明顯蕭條的情況下，樓價則會呈現明顯下降勢頭。目前二手市場成交非常活躍，如業主需要放盤可于近期放售，建議業主可多了解周邊二手房成交行情，從而得出合理的售價。

　　劉劍鋒則表示，業主放盤最好還是根據市場行情波段決定，如果有心出售物業，可參考市場成交價的中等偏上水準再適當報高2%~3%，而在漲勢不變的情況下，對自己的報價堅持一下就可能成交。

　　“剛需”客恐樓價“補漲”忙入市

　　3月仲介網簽量創3年新高

　　廣州日報訊 （記者王荔玨）“現在的樓市實在是太火爆了。”清明放假前一天，路過天河區房地産交易登記中心去上班的何小姐對記者表示。據何小姐透露，她發現近一個月來，這裡每天早上都大排長龍。記者採訪時了解到，有不少人甚至是淩晨零點就開始排號。樓市3月果然相當瘋狂。中原地産研究部數據顯示，3月廣州（不含南沙、從化）二手房仲介網簽10345宗，較2013年3月因“新國五條”個稅末班車效應拉動的歷史最高成交8005宗還要高，3年後再創歷史新高。同時，成交均價為25888元/m2，環比上漲4%，成交均價同樣創了歷史新高。

　　中原地産研究部統計分析，在研究的板塊中有22個板塊成交均價上漲，超過了50%的比例，中原地産研究部客戶研究主任熊小洪分析，3月二手住宅成交特色鮮明，以“剛需”客為主，帶動豪宅客戶成交。“陽光家緣”數據顯示，3月番禺仲介網簽成交量較2015年12月上漲84.68%，不僅華南板塊表現較好，洛溪板塊也表現突出。中原地産赤崗二分行客戶經理陳永忠也表示，海珠區赤崗片區“剛需”首次置業客戶相對較多，大部分成交單位面積在90平方米以下，成交量同比上漲4倍左右，大部分“剛需”客戶是擔心房價上漲買不到房子而入市，目前盤源量也減少1/3左右。

　　據了解，3月上旬業主反價的首先出現在天河區、越秀等優質樓盤較多的區域，尤其珠江新城片區業主反價幅度在5%~10%，而白雲等片區業主雖然未普遍反價，但心態已轉強硬，砍價空間收窄。到了3月下旬，業主反價現象開始在廣州所有區域出現。

　　據中原地産中海康城客戶經理陳明權介紹，中海康城業主普遍提價10%~15%，只要客戶看中了，追價意願也較為明顯。如一位在上海工作的客戶原本打算在兩年後回廣州居住，受上海房價飆漲影響，上周回廣州將樓梯樓放售，改買天河的希爾頓陽光120平方米電梯房。整個“一賣一買”過程在3天內完成，客戶看中的盤同時有4台客戶相中，業主急提價15萬元，最終被在上海工作的這位廣州客戶拿下。

　　與此同時，其他區也開始出現了反價現象。如光大花園分行日前成交了一宗130平方米物業，業主放盤價為480萬元，由於不是客戶最中意的單位，因此剛開始未下定，隨著盤源越來越少，業主漲價到520萬元，客戶也不得不入手該物業。

　　清明樓市不清淡 買家偏愛中小戶型

　　廣州日報訊 （記者王荔玨）3月廣州二手住宅市場網簽成交量突破10000宗大關，市場交投火爆促使買家對後市看漲的預期進一步增強，購買意願強烈的買家在清明小長假期間四處看房，加快入市步伐。合富置業市場經理梁燕明表示，今年清明小長假，廣州二手樓市看房量與平時假日差不多，市場興旺程度由此可見一斑。據陽光家緣網站公佈數據統計，清明小長假（2016年4月2~4日）廣州二手房網簽成交量為173宗，比去年清明小長假（2015年4月4~6日）的71宗，上升143.7%。其中，今年清明小長假當中，約92%的二手房網簽成交個案為住宅。

　　清明小長假二手住宅成交主力為面積在70~90平方米的中小戶型單位，約佔總成交的30%，其次是90~120平方米的中大戶型單位，約佔總成交的24%，而面積超過144平方米以上的二手豪宅，約佔總成交的10%。梁燕明指出，70~90平方米中小戶型單位受到市場熱捧，主要源於“剛需”買家的需求釋放。這部分買家對樓價漲跌的敏感度最高，因此，眼見其他一線城市樓價上漲，這部分需求迫切的“剛需”買家，亦擔心廣州樓價在之後一段時間內可能出現補漲的現象，因此希望在樓價尚算平穩的市場狀況下加快出手買房。

　　梁燕明表示，契稅新政後，對於部分經濟能力較佳的首置是一步到位買二手豪宅的好時機，這在一定程度上加快了二手豪宅房源的消化速度。樓價的穩步提升，亦令“賣一買一”換房者加速入市，尤其是部分已率先“賣一”籌集到換房資金的購房者，因擔心樓價上升手中的換房資金購買力“縮水”，近期都加快了選房的步伐。換房需求加快釋放，對二手大戶型市場交投活躍度形成了有力的支撐。