3月天津二手房共成交18748套，創下自2014年1月至今二手房成交量最高單月。分析人士認為，高成交的背後除了市場大環境的影響外，營改增政策的不確定因素也是刺激了部分業主賣房的重要原因。而隨著營改增細則及相關配套政策的出臺也解除了一直以來市場爭議的不確定性。自3月下旬起二手房市場歸於平穩。

　　二手房成交創新高

　　開發區環比漲3倍

　　據天津房管局網站顯示數據統計，截至3月31日，3月二手私産住宅交易日共23天，成交套數為18748套，日均成交套數為815套，與2月相比(以下簡稱環比)上漲115.9%，與去年同期相比（以下簡稱同比）上漲139.0%，成交面積166.1萬平方米，日均成交7.2萬平方米，環比上漲119.5%，同比上漲148.9%；成交均價11294元/平方米，環比上漲5.3%，同比上漲18.2%。

　　濱海新區3月二手私産住宅成交3574套，日均成交155套，環比上漲120.4%，同比上漲71.5%；成交面積32.5萬平方米，日均成交1.4萬平方米，環比上漲134.1%，同比上漲88.6%；成交均價8357元/平方米，環比上漲3.9%，同比上漲10.4%。

　　在各板塊中，開發區3月環比漲幅高達349.07%，成交量從108套上漲到了485套，成為全市漲幅最高的區域。

　　“春節後本市樓市迅速回暖，二手房市場繼續延續去年的成交熱度，加之全年去庫存的目標，一系列政策組合出臺，特別是首付下調、稅費調整等利好資訊為持續觀望的購房者提供強大動力，積極入市”， 房天下大區總監傅穎分析認為，近期改善購房群體的“賣一買一”增添了市場活躍度，使得本月周成交量連連創紀錄，總體成交量環比同比均翻了一番，價格也有所上漲。對於前半月房主坐地漲價的市場現象，有的房屋價格漲幅已經超出客戶承受範圍，致使少數購房者擠壓到新房市場，由於新房價格同樣上漲，市場觀望情緒漸濃，成交量在後半月增幅放緩。

　　“營改增”細則出臺

　　致二手房“退燒”

　　“在上周營改增細則出臺後，市場在本週逐步回歸平穩。”傅穎表示，營改增細則出臺前，部分兩年內的大戶型房主擔心後期稅負增加而著急賣房，一定程度上促進了前期市場成交活躍度，而細則出臺後，房主的心態依然看好市場預期，但部分客戶經過前期房源逐步加價的過程已經陷入觀望，市場漸歸平穩。

　　據傅穎介紹，根據兩部門最新公佈的《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》，對個人住房轉讓實施差別政策。其中，對北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。“從方案細則看，對於非一線城市而言，個人購房如果不滿2年進行交易，實際和此前的營業稅政策並沒有太大的差異。而持有時間超過2年的住房進行交易，則進行免征。這樣也使得稅費成本降低為零。此類政策和過去的營業稅政策保持了一致的特點，而且從稅費效應看，也沒有太大的變化。”傅穎表示。

　　營改增細則的出臺可能會帶來二手房成交的“退燒”。房天下河東商圈經理王如意表示，兩會結束後，5月1日實行營改增的消息絡繹不絕，使得部分購房人群重新陷入觀望階段，出現量跌價平的情況。在王如意看來，營改增的落地無疑給還在徘徊的購房者吃了一顆定心丸，2年及以上的房屋對外銷售免征營業稅，2年以內的按照5%的徵收率全額繳納，以2年以內100萬元的房子為例，營改增前，其應繳納的營業稅為100萬元×5%=5萬元；營改增後，其應繳納的增值稅為100萬除以1.05再乘以5%，等於47619元，也就是説，這位售房者少交了2381元。

　　“利好樓市去庫存舉措持續出臺，預計如果二手房市場價格持續穩定的話，則會在一定程度上繼續帶動成交量，如果房主坐地漲價且超出購房者接受範圍，市場短期觀望的情況或將繼續出現。預計4月二手房市場與3月下旬成交情況大體相同，地鐵沿線等成交活躍的區域或將依然出現成交量價小幅上揚的情況。”他預計。時報記者 于浩洋