中國樓市向來分化明顯：一線城市的樓市幾乎從來就沒有萎靡過，因為這些城市在城市化的進程中，具有汩汩不絕的人口虹吸效應。只要中國城市化的步伐不停止，一線城市的樓市就不會走到盡頭。

　　但是，一線樓市過熱，也容易引發城市治理者的惶恐。這不僅導致一線城市的資源變得更為稀缺，而且也影響了三、四線城市的樓市去庫存。而後者才是眼下政策設計者最關切的現實命題。

　　今年初，樓市出臺的所有去庫存優惠政策並未在三、四線城市引發對市場的刺激效應，反而讓一線或者少數二線城市的樓市發燒。在此情勢下，一線城市近期不得不緊急出臺樓市調控大招。

　　繼上海為調控樓市出臺最嚴“滬九條”之後，深圳出臺貸款首付比例最低四成，連繳3年個稅才能買房等政策；北京相關部門亦開始對二手房市場進行專項檢查。受此影響，近日，上述一線城市樓市出現了一些退燒信號，購房者進入觀望狀態。不過，昨日有門戶網站以特別吸引眼球的方式指出，“一線城市樓市現退燒信號、有房源甚至一夜猛跌160萬”。只是不知道這樣的資訊對市場的參與者能有多大的價值，是否又會陷入炒作的怪圈。

　　十餘年來，中國樓市一直是熱得發燙的市場和社會命題。只是去年以來，股市風頭才稍稍超過樓市。市場反應如此，説明樓市和股市對投資者的重要性，也折射了中國投資者的現實焦慮。

　　對中小投資者而言，其實缺乏更為多元、穩定的投資創富途徑，因此眼睛只能盯著樓市和股市。但是“兩市”往往存在不確定性——以樓市刺激經濟增長的時代，雖然造成了樓市的繁榮，但也導致樓市的泡沫以及現在的高庫存。這一現象在三、四線城市更為嚴重，而且形成了地方債和銀行呆賬高企等危險後果。

　　無論是炒房者還是剛需者，購房的成本足夠使其成為“房奴”，而且最終形成了畸高的家庭擁房率（83%），二套房擁房率超過40%。可以説，中國家庭資産是嚴重錯配的，由此也導致了政策面去庫存之艱難。

　　一線城市的樓市在中國具有特殊性。無論過去、現在還是可想見的未來，這些城市由於生活、教育、醫療等資源的高度集中，成為年輕人乃至海外精英的創業、生活樂土。所以，這些城市的樓市不會很快冷下來，即使在樓市整體萎靡之時，也會維持慢熱的穩健態勢。而且，只要有政策性利好，哪怕只是針對三、四線樓市，也會引起條件反射式的快熱。之前一線樓市的“熱”即與去庫存政策的刺激相關。

　　至於一線城市近期啟動的樓市調控舉措，也只是讓熱得發燙的市場冷靜下來，回歸常態，並非一線城市樓市發生了根本性逆轉。

　　誠如前述，一線城市樓市之熱，在於投資者認為有利可圖。但是，過度的投資傾向，也會造成市場的失衡，從而形成泡沫化的風險，這又與投資者個體的盲目性密切相關。就此而言，一線城市樓市出臺相應的樓市緊縮政策，是對市場的主動調控，有助於引導投資者行為走向理性。

　　一線城市樓市冷靜下來並非目的，政策面還是要引導投資者去消化三、四線樓市的高庫存。而在另一方面，經歷去年和今年初的股市震蕩，股市有所企穩但依然步履蹣跚，還需要源源不斷的輸血。受美聯儲加息預期推遲和國內生活通脹諸多因素的影響，今年貨幣政策寬鬆的頻度明顯緩了下來。為了維穩股市，證監會明確中證金不退出，而且也在為積極推出新的政策和制度做準備。基於此，讓投資者留在股市，而非進入虛熱的一線樓市，也契合政策面的思路。

　　當然，如果投資者從股市出走參與到三、四線樓市的去庫存，政策面樂觀其成。不過市場是動態的，投資者會趨利而為，政策面有序、有針對性的引導其實作用有限。市場唱主角，也是當前政策面在面對股市、樓市時面臨的兩難——即使一線城市樓市“退燒”，也並不一定能保證救股市和去三、四線城市樓市的庫存。

　　（作者為察哈爾學會研究員）