新的時代背景下，房地産行業傳統的盈利空間正不斷被蠶食。在剛剛過去的2015年，雖然房企銷售金額、銷售面積雙雙飄紅，但企業的盈利能力卻在急劇下滑，一些規模房企的利潤率甚至已經跌至歷史低點。轉型，成為迫切擺在房企面前的機遇和挑戰，一份最新研究報告顯示，2015年，已有近半數百強房企開始尋求轉型，越來越多的房企已經開始兼顧規模擴張與盈利能力之間的平衡。

　　增收不增利

　　日前，中國金茂發佈2015年年度業績，截至2015年12月31日，中國金茂累計取得物業簽約銷售額278.07億元人民幣，完成年初制定248億元銷售任務的112%。

　　但值得注意的是，公司去年收入為221.1億港元，較2014年下降25%，報告期內，公司所有者應佔溢利為37.89億港元，較2014年下降28%。此外，2015年中國金茂整體銷售毛利率為39%，與上年持平。

　　無獨有偶。綠城也于近日發佈去年全年業績顯示，截至2015年12月31日止十二個月，綠城集團累計總銷售面積約390萬平方米，合同銷售金額約719億元，綠城集團全年銷售已超額完成年初所定600億元的指標。

　　不過，報告期內，綠城集團取得收入260.47億元，較2014年的320.49億元減少18.7%；實現毛利54.21億元，較2014年的81.33億元減少33.3%；綠城中國凈利潤為12.59億元，較2014年的32.10億元減少60.8%。

　　碧桂園管理層更是直言利潤率已經降至低點。近日碧桂園公佈2015年全年業績報告顯示，去年集團總收入達到1132.2億元，同比增長約33.9%；物業銷售收入1094.6億元，同比增長33.7%；不過，集團去年毛利率僅為20.2%。

　　在碧桂園過去幾年規模連續快速擴張的背景下，公司盈利水準受到多方面因素影響呈現下降趨勢，2011-2015年，公司毛利率分別為34.5%、36.6%、30.3%、26.1%以及20.2%。2015年，該公司核心凈利率更是下降為8.6%的個位數水準。

　　兩難的選擇

　　事實上，上述幾家房企只是盈利下滑的冰山一角。最新發佈的一份《2016中國房地産百強企業研究報告》指出，百強企業去年銷售額增長19.4%，市場份額達36.7%，但與此同時，數據顯示，2015年百強房企總資産收益率、凈資産收益率均值分別較上年下降0.1、0.6個百分點，全年凈利潤率均值下降0.4個百分點，已逼近10%的紅線。

　　在銷售額攀上歷史新高的同時，房企盈利能力卻迎來前所未有的挑戰，“增産不增利”的現象進一步凸顯。

　　這份研究報告分析指出，一方面，供需關係逆轉、行銷難度加大使企業經營成本顯著提升。另一方面，部分一、二線城市市場過熱、競爭激烈導致土地成本高企，也進一步擠壓了企業的利潤空間。

　　報告顯示，2015年前30強企業中，有13家商品房銷售均價下跌，而百強企業銷售、財務和管理三項費用率卻較上年提升了0.3個百分點。

　　土地成本的增幅更為驚人。報告稱，2015年百強企業土地成本佔同期銷售均價的比重均值為43%，該比重在一、二線城市的均值高達124.9%和37.9%，分別較上年增加17.6、7.0個百分點。

　　因此，房企利潤率下滑的原因基本上可以歸結為，如果佈局在三、四線城市，則受制于高庫存，銷售困難、均價下跌，以致利潤下滑；而若佈局在一、二線城市，則地價過高、導致成本上升，利潤率也自然下滑。

　　轉型成為普遍出路

　　也並不是一片哀鳴。

　　據媒體統計，截至目前，滬深兩市41家發佈2015年年報的上市房企統計，實現凈利潤同比增長的上市房企有22家，佔比超5成。

　　但值得一提的是，去年凈利潤同比上漲的上市房企中，有4成公司利潤並非來自“老本行”房地産業務，而是通過非主營業務“掙外快”；而凈利潤下降或者虧損的上市房企，其業績變動主因則是庫存難以消化。

　　上述百強房企研究報告顯示，2015年，已有49%的百強企業開始尋求轉型，其中42家企業圍繞房地産産業鏈拓展新業務，另有7家企業向行業外拓展新業務。針對消費需求的改變，分別有92%、31%、17%和41%的百強企業進入商業、産業、養老、文旅等領域。

　　越來越多的房地産企業，已經在思考如何兼顧規模擴張與企業盈利能力之間的平衡。

　　展望2016年，綠城中國在展望今年市場時表示，公司將在現有綠城管理集團的基礎上，加強項目開發全産業鏈整合，積極構建大數據平臺，盤查優質土地與投資、代建業務的匹配。同時，試點展開城市更新、海外業務發展規劃，尋求長期戰略合作關係，形成代建項目業務來源的長效渠道，著力提高公司輕資産業務比重，保持代建規模行業領先水準。

　　一向專注于在三、四線城市造城的碧桂園，今年開始，也將在土地和市場方面進一步升級和優化，“現在是一、二、三、四線齊頭並進的戰略，在三、四線城市，碧桂園也將主要面向改善性需求主打高端項目，價格也比同行在同一地段的項目要貴10%-20%左右”，碧桂園總裁兼執行董事莫斌表示，基於此，今年的毛利率一定會提升。

　　同時，物業管理及社區相關業務未來也將會是碧桂園新的利潤增長點。莫斌説，公司將進一步拓展和優化産業鏈，通過金融化打造地産開發、社區配套、投資金融三大業務板塊，業務覆蓋客戶的全生命週期。目前關於物業管理上市的工作正在推動和進行之中。

　　分析人士指出，雖然這些新業態要産生收益仍然需要相當一段時間，但相信未來的毛利率會保持穩定上升的趨勢，出現結構性的調整。

　　京華時報記者潘秀林京華時報製圖吳尚楠