上週末深圳出臺“3·25新政”，限購政策從嚴，迫使深圳客繼續外溢，東莞為把握時機，快速承接深圳客源，10多個項目進行新盤或新品加推，市場迎來今年春節後首個推貨高峰，基本都是主打深圳客，爭奪深圳客源。

　　其中松湖碧桂園開盤最為矚目，選擇在深圳大運中心開盤，對深圳客促動作用突出，當天推1648套三房、四房精裝修均價18000元/㎡，去貨七成左右，成為熱銷的代表。但並不是所有推貨項目都能實現高去貨，部分項目定價過高，客戶抗性較高，開盤當日去貨僅二三成，側面反映出東莞市場也出現“降溫”的現象，可以看出，在這一輪深圳房價的瘋漲中，東莞大多數區域也發生非理性上漲。

　　A.深圳客開始觀望 購買趨向理性

　　深圳新政出臺，對於開發商而言，或多或少影響市場信心，導致部分開發商連夜開盤搶佔入市先機，定價將趨向理性；對於深圳購房者來説，根據數據顯示，“非深戶社保1改3”這一政策雖然影響的人群不足10%，但是這一政策釋放的是政府對“降溫”樓市的決心，另外結合二套房首付上調到四成，進一步提高購房者尤其是投機投資者的購房門檻，投資風險加大，市場觀望情緒再度升級，導致部分短期投機客主動降價拋售房源，另外，還有部分二手業主對房價上漲預期走弱，也從之前的捂盤惜售轉變到主動降價謀求變現，短期內二手房成交或將上漲。

　　同時，自去年5月1日起實施的營改增明細細則正式定了下來，該細則規定與目前實施的營業稅內容基本一致，考慮到價稅分離部分，營改增後，稅負會稍微下降，但是整體而言，未超過預期，所以對深圳樓市影響不大。

　　上周東莞住宅市場成交環比較大幅下滑，儘管分別有佳兆業禦龍山、松湖碧桂園、碧桂園智慧家、信鴻瀾岸、米蘭天空、薈萃連城等10個項目開盤或加推，但是受到之前仲介醜聞及深圳“3·25新政”影響，之前的日光碟變成曇花一現，深圳客購房佔比也有所下滑，表明深圳客購買趨向理性。

　　B.熱度驟降 樓盤來訪量環比下滑

　　據東莞中原CCES系統顯示，上周樓市熱度出現大幅驟降，樓盤來訪量環比下滑20%。市場觀望氛圍已經形成並蔓延，若東莞本地若無其他的利好釋放引導，預計近期深圳客流入持續放緩。

　　據東莞中原研究部監測數據顯示，上周東莞住宅成交2316套，環比上周下降20%。從成交個盤看，熱銷項目明顯銳減，其中住宅成交套數超過40套的項目數減少了一半多，從上上周的19個下降至9個。經歷前期的“高燒”後，上周東莞住宅樓市成交迅速放緩，究其原因：一、許多於3月中上旬開盤的項目已集中在上上周達到簽約高峰，上周簽約過百套的僅有嘉華星際灣、豐泰橡樹溪谷和宏遠匯龍灣。二、受仲介醜聞和深圳限購從嚴影響，深圳客觀望情緒加重，據東莞中原CCES系統顯示，上周東莞樓盤來訪量環比縮水20%，基本都是主打深圳客的樓盤在下滑，來自虎門、樟木頭、沙田、企石、厚街的不少項目的深圳客來訪量出現腰斬。

　　中原地産東莞市場研究總監車德銳分析，自2015年下半年至今，東莞房價飛速上漲趨向“天花板”，房價上漲預期的偏低導致部分深圳剛需客和深圳投資客入市放緩，觀望情緒加重。同時，本地購買力不足，短期內東莞樓市將“降溫”；另外，東莞高企房價致使價格洼地的優勢逐漸喪失，結合深中通道的建設及軌道交通的完善，新價格洼地的中山和惠州將主動承接外溢深圳客，因此接下來東莞開發商應理性定價，並借助各種利好引導深圳客入市。瑞峰地産研究部經理李玲玲表示，深圳樓市新政出臺，提高購房者入市門檻，限購升級對投資需求有一定的抑製作用，一定程度上加快深圳投資客的外溢，但東莞目前部分區域高房價引起投資客的抗性，深圳客流入開始放緩，臨深片區樓市率先降溫，觀望情緒逐步濃重導致成交出現下滑。但是上周樓市成交量雖然下滑，卻依然處在高位運作。

　　把脈市場

　　合富置業東莞市場研究總監李興旺：

　　東莞將受惠深圳客外溢

　　繼上海、南京樓市調控之後，3月25日，深圳的樓市調控出臺了，和上海湊齊了一對樓市“史上最嚴調控”。深圳戶籍居民家庭，限購2套住房，非戶籍居民家庭，限購1套住房；首套房貸款還清，二套房首付最低四成；非深戶購房社保1年改3年。

　　近段時間臨深片區非理性大幅上漲，價格優勢被逐步填平，臨深片區樓市有所減淡之際，莞北片區價格洼地相對顯著終於引起深圳客注意，被視為最後的“一片洼地”，以及高速利好持續發酵得到深圳投資客青睞，樓市保持紅火，近段時間陸續有新品供應補充。深圳嚴格調控房地産市場，對於毗鄰的東莞而言，這既是挑戰也是機會。深圳客戶購買資格年限加長，再加上深圳房價高企，首付總價在高位，直逼深圳首套置業剛需出走，影響部分深圳客外流，一句“不準買”，這不得不使得深圳戶籍居民“只能買外地”將成為可能，而東莞，可以説是實現這種“可能”的最佳城市。

　　中原地産東莞市場研究總監車德銳：

　　東莞房價瘋漲時代已過

　　上週末開盤的許多項目成交較差，除了受到市場變化觀望情緒加重外，其中最關鍵的因素是價格問題。一些項目定價已經衝破區域房價“天花板”，開發商叫價過高直接嚇跑大量深圳客，許多客戶直接頭也不回地離開了現場。顯而易見，許多深圳客由於入市更趨理性，已經不再為“高房價”買單。經歷近一年，目前東莞許多項目價格已翻番，東莞房價瘋漲時代已過，接下來將面臨高位滯漲，上周普通住宅成交中，一部分項目房價出現小幅回調。加上深圳調控收緊，深圳房價回調預期增強，若近期東莞市場沒有其他利好促進引導，預計市場觀望氛圍繼續加重，項目走量大幅萎縮的形勢下，極有可能會逼得一些項目小幅降價，短期內東莞房價或出現高位回調。

　　他山之石

　　惠州出臺樓市“降溫”令

　　與東莞一樣，近期受深圳客大幅進駐掃貨導致房價短期內上升較快的惠州市，日前正式出臺樓市“降溫”令。此次惠州出臺樓市降溫措施，是廣東省內第一個出臺樓市“降溫”措施的非一線城市。

　　讓惠州市房管局不能坐視不管的是：截至3月28日，惠州單月銷售面積已達到164萬平方米，創下新高。這意味著過去三個月的時間內，惠州完成了三年的去庫存任務。不僅如此，市場交易的火爆還帶來了房價的火速上漲。

　　3月29日，惠州市房産管理局、惠州市住房和城鄉規劃建設局，以及惠州市工商管理局召開樓市“降溫”會議，現場發佈了《關於嚴格規範商品房銷售行為的通知》（以下簡稱《通知》），以及《房地産廣告發佈規定》，規範開發商行為，維護購房者利益，促進行業穩定發展。

　　舉措1 ？？“開盤前”不得收取誠意金

　　《通知》顯示，預售商品房時，應當取得《廣東省惠州市商品房預售許可證》。取得商品房預售許可證前，開發企業不得以任何形式對外銷售商品房，不得與購房人簽訂商品房認購書或以任何形式收取購房人的意向金（誠意金）、定金；不得委託銷售代理機構（包含電商）對外銷售，收取認籌金或團購服務費；不得由電商或者金融機構針對特定項目、特定樓棟、在特定時間以入會等形式收取會費或其他任何費用。

　　舉措2 ？？未網簽合同只需交定金

　　根據文件內容，開發企業在銷售商品房時，應當先與購房人正式網簽《商品房買賣合同》後，再按照合同約定的付款方式和期限要求購房人支付房款。在未網簽購房合同前不得要求購房人支付除定金外的任何房款。開發企業出售預售商品房時，應當要求購房人將房款直接存入預售款專用賬戶，開發企業不得另設賬戶收存商品房預收房款。

　　舉措3 ？？廣告不得誤導消費者

　　該規定中明文指出，房地産廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業和升學等事宜的承諾。