春節過後，一些有房的中山市民頻頻接到房産仲介的電話，詢問是否有二手房出售，而且給出的價格越來越高。為一探中山二手房市場，3月中旬，筆者將東區一熱門板塊的二手房挂上某生活服務分類資訊網站，在兩個小時之內便接到6個來自地産仲介的電話，而前來諮詢的意向購房者則主要是深圳投資者。

　　長期以來，中山的二手房市場相對平穩，無論成交量還是價格都處於低位，然而當下，由於深中通道疊加去庫存政策利好，中山一手房交易不斷升溫，二手房市場也隨之發生變化。中山市國土局統計數據顯示，2016年前兩個月，中山二手住宅成交4736宗，成交均價3938元/平方米；同比去年前兩月，成交量比增66.7%，成交均價比增18.2%。

　　業界有專家認為，二手房成交和價格能否持續增長，取決於二手房源供應量是否會增加，目前中山二手房掛牌房源非常充足，城區主要板塊均有覆蓋；在一手房供應不足的情況下，短期二手房市場還會持續走高；但長期來看，不排除在數年後，深圳客拋房套現，屆時二手房源供應或將迎來爆發。

　　調查

　　挂房上網，詢價者多為深圳客

　　3月19日上午，筆者嘗試在某生活服務分類資訊網中山站，挂上了一處位於東區起灣道範圍路段的房子，並標注：“豪裝實用三房，南向，重點學區房，帶産權車位，繁華地段，超高性價比！3室2廳2衛，標價120萬元，車位10萬計，樓面均價7800元/平方米。”

　　資訊發佈後的兩個小時內，筆者共計接到了6個電話，全部由房屋仲介公司打來，包括滿堂紅、家家順、Q房網等。其中更有仲介表示，下午就希望帶一個深圳客人來看房。但幾乎所有仲介都表示，記者所定價位太高，如果堅持這個價位很難轉賣出去，建議調低價格。“你所在小區，二手樓售價一般在6000-6500元每平方米左右，雖然帶裝修，但不會比二手毛坯房貴多少，最多每平方米能多賣200-300元。”

　　那麼，多久可以把房賣出去呢？幾個仲介都反映，最近二手房市場比較火熱，特別是在東區新樓“0庫存”的情況下，如果急售，又願意調低到市場價（6000-6500元/平方米），一週內就可以找到客人並完成所有轉售手續。

　　滿堂紅網站顯示，同一小區在售的房源有60套，而58同城上則為66套。根據滿堂紅一位李姓房産經紀人介紹，“二手房的銷售與新樓不一樣，有相同的地方，也有倒置的地方，這很大原因是市場需求不同所造成的。”市面上的新樓銷售，樓層越高，樓面單價就越高，每增加一層，單價上漲20-50元/平方米。而二手房則相反，樓層越低房子價格越貴，“願意購買二手房的人群，一般都是自住為主，而且年齡偏大，因此他們喜歡買帶電梯的小高層房子，方便生活。而新房的買家主要是年輕人，特別是現在大部分都是電梯房，對他們來説越高越好。”記者所挂房源，沒有電梯，但在二手房市場是最受歡迎的三樓，“如果不急售，可以適當調低目標價位，等到合適的時間再出售。”小李建議。

　　筆者調查發現，與該經紀人所述一致，同一小區內，帶電梯的樓房轉讓價格每平方米可高出500-1000元，而低層的售價又普遍比高層要高。

　　挂出房源近兩周時間內，所有諮詢電話都是由房屋仲介公司打來，並未收過個人諮詢電話。不過有多位地産經紀人表示，已經有多名深圳客諮詢過該套房源，並希望筆者可將鑰匙交給仲介，方便帶更多客戶去看房。據了解，以上提到的價格，都是二手房業主可以收到的全款價格，而仲介費用則由買家向仲介公司結清。

　　數據

　　去年7月後，二手房交易量價齊升

　　相較筆者的試驗，市民蕭先生的賣房經歷或許更能展現當前核心城區二手市場的現狀。蕭先生是中山本地人，早前在東區遠洋城購買了兩套130多平方米的毛坯房，而且一直未曾裝修。從去年下半年開始，他便一直密切關注東區二手房價格波動。

　　“去年年中，仲介告訴我當時的價格為每平方7000元左右，到了今年1月份，已經是9000元每平方米了，我曾看到有仲介發佈資訊稱‘尋找遠洋城房源，一口價9500元/平方米成交’。”，近幾個月來，蕭先生不斷提高他的出售心理預期，每平方米的均價從9000元提至11000元，仍有買家表示願意接受。持續火熱的樓市，讓蕭先生看到繼續升值的希望，“我心裏預期價位其實也並沒有很高，還是看看市場接下來如何波動吧，如果年內大市不繼續上漲，我就把房子按12000元/平方米賣掉。”

　　數據也在印證著蕭先生的判斷。中山滿堂紅鏈家市場研究部數據顯示，2月份，東區和火炬開發區的二手房均價最高，分別達到7085元/平方米和6492元/平方米。參考周邊樓盤，附近的奕翠園現樓售價已經超過12000元/平方米，二手房售價也在8000-9000元/平方米，遠洋城二手房賣出接近萬元的價格也在預料之中。

　　對此，滿堂紅（中山區）總經理陳曉華表示，受深中通道利好影響，去年9月中旬開始，中山二手房市場開始起步；到12月份，感覺到二手房的成交量和價格實現同步提升。進入2016年，這種量價齊升的勢頭更為明顯，“從春節結束到現在，我們的二手房成交量一直很火爆。”

　　國土局統計數據顯示，對於二手房市場而言，去年7月份是一個臨界點，也是在7月份傳出深中通道年內動工的消息。在7月份之前，中山二手住宅的成交量一直在2000套以內，成交價格則在3500元/平方米以下波動；7月份之後，成交量迅速拉升至2300套/月左右，價格也升至每平方米3700元上下；2016年1月份，成交量高達2687套，價格也再度拉升至3938元/平方米。

　　分析

　　房客比超1：6，二手房市場看漲

　　在地産行業，有一個關鍵的指標——房客比，來衡量二手房市場的冷熱狀況。所謂“房客比”是指存量房市場中每增加一套房源，對應增加的客戶量，比如房客比為1：5，就是説，在一套二手房市場入市，基本可以有5個意向客戶想把這套房買走。一般而言，這個比率指標最能直接反映市場活躍度。

　　根據鏈家地産給出的標準，存量房房客比超過1：6的時候，説明市場明顯過熱；房客比在1：4-6之間時，市場出於平穩狀態；但是，一旦房客比低過1：4，那麼即説明市場進入低迷狀態。

　　“目前中山的市場應該是比較熱的，按照房客比超過1：6就屬於過熱的標準，中山市場應該已經超過1：6了。”陳曉華表示，“據我們統計，當下深圳客所佔比例已經超過35%，並且最近一直在增長。而在這波熱潮之前，中山二手房成交客戶主要還是以本地常住人口為主。”

　　“地産市場冷熱的核心在於供求變化，一手房和二手房均是如此”，合富輝煌中山公司市場研究部經理謝仲娟説，不過，二者也有傳導效應，“二手房市場和一手房市場的關係，要分兩種情況來看：其一，如果一手房供應充足，二手房市場變化要滯後一手房市場；其二，當一手房的貨源不是很充足的時候，二手房的價格就會上漲比較快。”在謝仲娟看來，其實中山二手房市場的冷熱變化也有一個過程，在去年深圳客剛來的時候，中山的一手房供應量還比較充足，二手房的成交量和價格變化都相對不大；但隨著住宅庫存量的不斷下降，尤其是東區、火炬等熱門板塊出現無房可買的情況，深圳投資者便將目光轉向二手房市場，價格也就水漲船高。

　　對於接下來二手房市場的走勢，謝仲娟認為主要還是看一手房源的供應量，“三月份新增出乎意料的少，根據去年我們統計的情況，僅火炬就有接近20個在建樓盤，預計將在今年上半年開售。”謝仲娟表示，接下來中山二手房市場應該會逐步進入穩定狀態。

　　有市民擔憂，深圳投資客最終要通過二手房套現來實現投資回報，中山會不會出現深圳客集中拋售、二手房源暴增的情況。“不排除這種可能性，但我個人預計並不會出現。因為房産投資的週期是較長的，如果兩年內轉手，賦稅會非常高，這導致房産投資客的投資週期都至少在兩年以上。而短期內的購買量，將會在兩年後平均分攤到一個較長的週期，就目前來看，中山二手房價格的上升趨勢應該會持續。”

　　南方日報記者 李鳳祥 見習記者 伍傑