部分板塊有效盤源減少 新增客源3月底減三成 業內人士預測——

　　文、表廣州日報記者林琳

　　3月廣州二手住宅成交量上升，“營改增”的新政利好144平方米以上的物業，令豪宅市場3月成交量比1月上漲44%，業主也出現反價行為，個別豪宅物業反價10%~15%。不過，業內人士認為，其他城市的限購升級影響廣州樓市氛圍，加上部分板塊的有效盤源已減少了1/3甚至1/2，3月第4周新增客源減少了30%，預計豪宅市場4月成交情況有可能會“降溫”。

　　最新數據顯示，廣州3月二手市場成交最熱的是30平方米至144平方米以下的普通住宅，144平方米以上的豪宅成交量也較1月上漲44%。

　　中原地産客戶研究主任熊小洪表示，在剛需客戶成交活躍氛圍的帶動下，豪宅客戶也坐不住，加快了成交速度：“例如東風東、珠江新城和濱江東這幾個豪宅板塊的二手房源基本上業主都反價，但由於豪宅總價較高，業主反價幅度相對非豪宅會稍低，總價反價幅度在5%左右。”

　　4月廣州豪宅是否能延續目前的熱度？熊小洪認為可能會出現“降溫”：“預計4月份廣州二手成交會有所下降，成交價仍然微幅上漲。”她認為其他城市的限購升級，對廣州樓市的氛圍也造成了影響，加上部分板塊的有效盤源已減少了1/3至1/2，3月第4周新增客源減少了30%，豪宅市場4月的成交量比3月可能有一定程度的縮減。”

　　業主惜售

　　盤源環比減少

　　有專家認為，其他城市的限購升級對廣州市場影響較大。有仲介人士告訴記者，3月盤源已經消化了較多：“隨著市場成交增加，有些業主産生了惜售心理。”據中原監測的第12周（3月18~27日）新增盤源環比減少7.32%，而新增的盤源不能填補去化的盤源。記者了解到，部分板塊盤源減少一半，例如東風東、珠江新城、光大花園片區，赤崗片區則減少了1/3。

　　買家觀望

　　看房熱情降低

　　新增客戶量也有所減少，從中原監測的新增客戶量走勢來看，第12周（3月18~27日）客戶增量環比減少27.6%，客戶看房熱情有所降低。

　　搜房網廣州二手房高級分析師盧佩婷表示，盤源減少主要是由於前三周樓市成交量暴漲，消耗了大量的可售房源，然而由於受到滬深樓市政策收緊的影響，不少買家的心態開始轉為觀望，入市意欲降低，看房量降了一成左右。

　　熊小洪預計，廣州會保持市場交易的平穩狀態，但由於4月清明節將至，二手成交會有所回落，建議對於價格的走勢，業主和買家都應理性看待。

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　　“營改增”後大戶型豪宅交易稅費有所減少

　　豪宅市場為何大熱？有業內人士認為，與財政部、國稅總局24日下發的《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》有關。據了解，該規定明確個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅，2年以上（含2年）則免征增值稅，不區分普通住房與非普通住房。其中，對於一線城市又做了區別對待：“對北上廣深四城，在以上基礎上，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5％的徵收率繳納增值稅。”值得注意的是，非普通住宅指即建築面積大於144平方米的商品房或別墅，在實施營改增之前，營業稅的計算方式為：（房管局評估價-發票價）×5.6%，改為增值稅後，增值稅的計算方式為：（房管局評估價-發票價）×5%。

　　業內人士透露，“營改增”落地後，北上廣深地區一套滿2年且建築面積大於144平方米的大戶型豪宅的交易稅費實際上減少了。

　　不過，搜房網廣州二手房電商商圈經理龐觀明表示，“營改增”落地，對豪宅市場的直接影響並沒有那麼大：“大戶型或豪宅買家最看重的是所購買物業的地段、學位、周邊的配套及升值空間，因此以當前契稅的徵收幅度而言，不論是收緊還是放寬，與其所購置物業的升值幅度相比，都顯得微乎其微。”但是，“營改增”的落地給二手房市場帶來了心理影響，促進心態更為樂觀的買家積極入市。

　　供應高峰來到

　　穗寫字樓今年新增88萬m2

　　文：廣州日報記者 林曉麗

　　就在住宅市場去庫存漸入佳境之際，廣州最密集的中高端寫字樓供應潮來襲。凱華國際中心日前舉行的仲量聯行簽約儀式上宣佈，將在今年三季度開業。東塔、僑鑫國際、麗豐中心等寫字樓也將在今年陸續入市。不過，對於供應高峰殺到，專家認為廣州寫字樓供求關係整體較為健康。

　　寫字樓

　　密集供應潮來襲

　　世邦魏理仕預計2016年， 廣州將有約88萬平方米的優質寫字樓落成， 其中46%的新增面積將集中在珠江新城，27%的面積將位於琶洲。

　　如此密集的供應潮來襲，會否導致空置率上升呢？高力國際數據顯示，2015年第四季度，廣州寫字樓市場平均空置率同比下降4.1個百分點至15.7%。預計平均空置率將於2016年小幅上升。

　　“目前國內市場整體是供過於求。”世邦魏理仕廣州地區董事總經理馮文光表示，但不同的區域供求關係並不一樣。現時廣州優質寫字樓全市空置率為11.9%，較2014年同比上升0.4%，整體仍屬於較為健康的供求關係。

　　馮文光介紹説，去年，廣州優質寫字樓新增吸納量為81.9萬平方米，比上一年大增近28.7萬平方米。據統計，大部分需求來自於企業辦公的升級和合併。馮文光認為，今年辦公樓升級的需求依然強勁，這對優質寫字樓是利好。

　　供應密集租金難跌

　　記者觀察到，隨著供應增加，寫字樓的競爭也在升級。如高端寫字樓區域的珠江新城，凱華國際、東塔、僑鑫等紛紛砸鉅資在硬體上發力，打造超甲級寫字樓。凱華國際還首次引入仲量聯行港式至尊物業管理服務，探索為客戶量身定制不同的服務。

　　仲量聯行華南區商業地産部高級董事馬煒圖預測， 2016年受井噴供應影響， 預估廣州寫字樓租金將有輕微下滑， 但2017年~2018年開始逐步提升， 甚至有跳升的可能。特別是珠江新城寫字樓項目，在2018年左右將全部完工，並在一年半之後供應量將被吸納，屆時租金將迎來較大幅度的上漲。

　　馮文光預計，廣州寫字樓的租金幅度應該是在一個低谷裏面慢慢往上爬。“由於前期的預租業主有比較進取的心態吸引租戶，而預租和現樓的落差是相差30%~40%。”馮文光認為。

　　世邦魏理仕的數據顯示，截至2015年第四季度，廣州優質寫字樓平均租金135.7元/平方米/月；珠江新城區域項目平均租金為153.7元/平方米/月，今年至今維持在該水準。