租金較高 客流不足

　　3月18日，港股上市公司人和商業控股發佈公告稱，以招標方式出售23幢已落成商城、11幢在建商城和10幢已取得相關建築批文的規劃中商城，總建築面積約410萬平方米，出售物業分別位於哈爾濱、廣州、東莞、重慶等地。人和商業在國內創造了知名的“地一大道”系列地下商業項目，此次出售之舉也意味著人和商業在多個城市放棄了“地一大道”這一地下商業品牌。

　　據了解，6年前，人和商業盤下成都地下“天座商城”，改建打造成“地一大道”，在招商宣傳階段聲勢極大，可經歷了開業後短暫的輝煌後，就因為租金偏高、客流不足等原因，商家經營艱難，不斷撤離，如今早已在成都商業界沉寂。

　　□本報記者 趙張冬 文/圖

　　現狀

　　空鋪多到門口可跳廣場舞

　　3月25日，記者在成都“地一大道”探訪時發現，目前仍在開門迎客的僅有順城大街北側靠玉帶橋一段和鹽市口附近的商鋪，鹽市口附近的商鋪以小飾品、服裝為主，而順城大街北側一端則以快餐和飲品為主，主要上客時間集中在中午。至於中間地段的商鋪，大多大門緊閉，走上三五分鐘才能碰到一個人，還有10多位大媽在空置的商鋪門口跳起了廣場舞。

　　記者走訪查詢了解到，成都“地一大道”總面積約10萬平方米，由曾經輝煌的天座商城改建而成，連接起成都市中心鹽市口、春熙路、騾馬市三大商圈。2011年底，“地一大道”率先營業的鹽市口和東禦街地段商家開業率曾達到80%。據一位鋪面業主李徽建回憶，當時“地一大道”開盤銷售時，一鋪難求，自己排了很久才買到。可5年不到，“地一大道”從開業率八成到現在的門可羅雀，從一個側面折射出地下商業在成都的尷尬狀況。

　　問題

　　人流少和租金高是硬傷

　　第一太平戴維斯華西區商鋪部董事鄧耀華告訴記者，純粹的地下商業分為與公共交通軌道連接的地下商業，以及不與公共交通軌道連接的地下商業。若地下商業能與公共交通軌道相連接，則可保證穩定且基數較大的客流，這是地下商業良好運營的前提條件；相反，若地下商業不與公共交通軌道相連接，一般表現形態為下穿隧道，客流只能以步行客流為主，客流基數較小，在商業運營方面會有較大挑戰。

　　“地一大道”所處區域，尚不能享受到公共交通軌道帶來的人流紅利，可其租金並沒有因為人流不足而便宜。一家咖啡奶茶店的老闆告訴記者，最大的開支來自於店舖租金，每平方米的月租金需要275元，“20多平方米的小店租金要五六千元，目前僅僅能勉強維持。”

　　另有數據顯示，截至一季度末，成都優質零售商業面積超過600萬平方米，未來供應量同樣高企，這對地下商業的生存來説更為不利。人流偏少，租金高企，加之地下商場陰冷潮濕等問題，使得很多租戶也越發不願意租用。並且，現在年輕人購物也更加傾向於網路購物，使得在實體商業已屬末流的地下商業雪上加霜。

　　破局

　　靠軌道引流和招商規劃

　　據了解，雖然香港、上海等國際化都市的地下空間商業利用較好，但也都依賴於軌道交通。因此，根據“客流第一性”的原則，地下商業運營應該注重能否與公共交通軌道相連接。鄧耀華認為，在地下商業運營中還應當注重以下幾個方面：一是招商品牌定位及客單價，由於地下商業的目標人群大多為年輕人，且消費方式以快為主，所以招商品牌定位及客單價不宜過高。其次，由於地下商業的空間局限性，在空間設計上應更加注重，不宜給人壓抑跼踀的感覺。營業時間需與公共交通軌道開通時間同步。更重要的是，工程設計中必須重視避免明火，注重消防安全，客流、貨流及車流的引導及疏散的通達性及便捷性。

　　天府廣場的今站購物中心，就是憑藉無縫連接地鐵一號線與二號線的優勢，在成都地下商業業態中脫穎而出。記者了解到，這裡每日平均客流高達50萬人次。除此之外，今站購物中心的補充招商及業態優化部分有專業機構參與，之前項目招商規劃時所搭建的完整框架，隨著客流及營業額的提升，業主也迎來了調整的新的機遇，未來將進行新一輪的項目升級改造。

　　對於成都“地一大道”的未來，成都資深地産研究人姜格給出了另一種可能：就是該項目若因經營難以為繼而破産後，由政府收回改建為地下交通隧道，從而緩解成都核心商業區的擁堵。他認為，從成都地理氣候等因素看，冬季不爆冷，夏季少酷熱，市民並不習慣前往地下商場購物，反倒喜歡曬太陽休閒消費，因此無論“地一大道”的規劃及配套怎麼改，商業經營都很難起死回生，所以改為地下交通隧道，才是最可行的選擇。