——專家談政策密集期的購房策略

　　■ 深圳特區報記者 張程

　　2016年後的深圳樓市，無數猜想和判斷穿插其中。有人疑慮，有人掙扎。有人抽身離去，有人毅然參與。房地産市場風雲變幻，難以揣測。

　　在3月25日的新一輪樓市調控政策出臺之前，深圳樓市早已暗流涌動：社保“1改3”、營業稅免征“2改5”等傳聞早在春節後就已傳出；進入3月，市金融辦發函要排查房地産交易過熱中出現的“首付貸”等現象；沒過幾天，市房地産經紀協會又發佈提示，稱4月1日起深圳二手房交易評估價格將上調50%左右；接下來，“眾籌炒樓”被叫停；隨後，一份未知真假的《關於加強個人住房貸款風險控制措施的決議》又在網上流傳……

　　如今，調控政策落地，但寫下的並非句號，中長期市場變化如何、還會不會有後續措施，一切都未知。

　　那就先來看看”3.25政策“本身吧：首先是非深戶如要購房需要社保“1改3”；其次，首套房貸還清後購買二套房時，首付由3成提高至4成；還有加快推進保障房、土地和商品房供應量等6條措施。市規劃國土委對此表示，此舉是“為了保護居民合理住房需求，抑制市場短期投機炒作”。調控的目標顯而易見。

　　針對新政可能給市場帶來的影響，記者專門蒐集了三類人群不同的住房需求，邀請地産專家、綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任分門別類進行分析，以期對潛在購房者以啟發。

　　【情形一：剛需者】 專家觀點：別耽擱，看準了就下手

　　（受訪者：小李，28歲，首套剛需者，沒在大漲前買房，一直後悔中。）

　　小李：“去年本來想買房，但賺的沒有漲的多，今年稍微有了點積蓄，又面臨著結婚，不知道我這種情況今年適不適合買房？”

　　宋丁：“如果的確是剛需，那今年應該買，別考慮其他因素，一旦看到合適的房子就下手。”

　　小李：“可現在調控政策出臺了，樓市也冷靜了不少，假如一套房現在賣35000元/平方米，未來降到32000元怎麼辦？是不是等一等再説？”

　　宋丁：“確實在開春後，整個樓市進入疲態。這次調控政策一齣，更有了些降溫的味道，不少人也在觀望。但是，假如大家都抱著這個心態，要買的人都收手了，結果就是階段性的供需關係有了變化，‘需’降的時候，‘供’就謹慎了，開發商都會捂盤，就不會急著賣了。”

　　記者：“去年賣得太好，存量也不是很大了。”

　　宋丁：“所以對於首套剛需者來講，留給你選擇的空間不多。當然，也不排除有些開發商迫於貸款壓力大，需要急著降價促銷來回籠資金。大部分開發商都不急著賣，都捂著呢！供需同時收縮的格局就這麼出來了。去年很多剛需市民一直在等跌，結果後面貴得已經夠不著了，這就是等出來的結果。”

　　小李：“如果現在要買首套房，應該要考慮哪些方面？”

　　宋丁：“從你自己的現實情況出發，選擇適合你的地段、樓盤，周邊商業、教育和醫療相對還可以的。個人的建議是，好好研究下深圳未來的城市發展和走向，考察一個未來3-5年會成片開發的區域，不要去單一‘賭’房價，風險太大了。”

　　記者：“‘賭’房價下降不如‘賭’市政開發？”

　　宋丁：“現在配套齊全的房子價格已太高了，如果首套剛需者‘賭’房價下降，一旦‘賭’不上，會極大影響幸福感，也不一定能趕上下一輪上漲。”

　　小李：“那麼二手房方面今年應該怎樣考慮呢？”

　　宋丁：“據我所知，二手房成交量最近有些收縮，但整體還沒出現明顯下降。如果持續收縮的話，二手房價會適度降低，但也不會大幅下降，所以今年購買二手房是有好機會的，需要把握好。”

　　【情形二：投資客】

　　專家觀點：最好保持現狀，謹慎拋盤

　　（受訪者：陳先生，41歲，“半個”炒房客，即手上有為數不多的房源。）

　　陳先生：“以投資的方向來看，今年樓市走向不像去年那麼清晰了，看不太懂，不知道今年是購入、出手還是觀望好？”

　　宋丁：“作為投資者，如果現階段手上的房子較多，超過4、5套的話，可以考慮放出一兩套出來試試市場反應，如果只有兩三套的話，我建議今年就不要‘輕舉妄動’了。近期深圳樓市降溫的市場預期正在形成，一些投資者早已開始拋盤了。”

　　陳先生：“如果要出手，哪一類優先拋掉最好？”

　　宋丁：“這要根據還貸壓力來看，因為很多投資客也是靠貸款的。一旦選擇要拋，建議先選擇漲幅過快的區域。”

　　記者：“去年南山、龍華是漲幅比較快的地方。”

　　宋丁：“對，如果投資者手上的房子在未來3-5年會建設出很好的配套，或者戶型本身很好，我建議千萬不要動。”

　　陳先生：“我手上的房子確實還貸著款，希望能緩解下手頭資金壓力。”

　　宋丁：“成熟的地方拋一兩套也可以，因為它未來的上漲空間相對小一點，賣掉後的資金也可以緩解貸款壓力。”

　　記者：“從投資的角度而言，今年應該做怎樣的打算？”

　　宋丁：“鋻於深圳剛剛出臺的新政基本上可以認為是直接針對投資客的，現在確實也差不多到瓶頸口了，房價可能會盤整一下，不排除在高壓下會有小幅下滑。以投資者的角度來説，選擇機會有很多，可以從容一點。”

　　陳先生：“如果希望繼續買入手的話，應該怎樣做哪些考慮？”

　　宋丁：“如果買入是建立在拋盤的情況下，那需要更加謹慎。畢竟因為限購政策，拋掉後在深圳地區再買就不方便了。買入則可考慮到臨深片區，例如東莞和惠州，但最好別打算短期變現。如果不是基於投機心理去投資，我的建議是保持現狀。”

　　【情形三：改善型】

　　專家觀點：時間充足，請從容選擇

　　（受訪者：謝女士，36歲，和丈夫自住一套70平方米兩房，有改善性需求。）

　　謝女士：“我想把父母接來深圳，但有了一個小孩，住房空間偏小，正考慮換一套三房，但價格太高了，不知今年是不是出手置換的好時機？”

　　宋丁：“改善性需求其實也是剛需的一種，如果是自身需要，説實話也沒有時間去等，但要根據具體情況出發，不必隨大流一窩蜂搞改善，畢竟今年的房價還是會處在一個高位。”

　　記者：“所以改善需求者今年也應謹慎嗎？”

　　宋丁：“今年確實可以從容選擇，因為改善住房的市民需要考慮的不僅是地段、價格、戶型，還要考慮怎麼處置和第一套的關係、二套房的貸款與首付的比例等等，要考慮的東西比較多。此外，今年不太會再現房價暴漲的格局了，但是急速回落的可能性也基本沒有，所以遲一天、早一天，關係並不大。”

　　謝女士：“是不是最好也別耽擱太久？”

　　宋丁：“對，留給改善需求市民的時間雖然比較足，但這實際上也是剛需的另一種表達，仍然不能太過猶豫。決定了，就去買。剛需本身沒有多少選擇。”

　　記者：“很多改善性需求的市民同樣也擔心，萬一買後，今年價格走低了會很不划算。”

　　宋丁：“在當前房價現實上，不要想降到多低再出手，我認為沒有可能。建議在深圳地區選擇一個綜合條件下你能夠承受的，比如關內不行了，那就去關外，觀瀾、光明，甚至可以去臨深片區多找找。”