長春晚報記者 祝微

　　24日，財政部網站發佈《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》、《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》、《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》。屆時，營改增試點細則全部落地。

　　那麼，營改增試點細則的落地對我市房地産是否産生影響？25日，長春晚報記者對此進行採訪。

　　個人將購買2年以上住房

　　對外銷售免征增值稅

　　對於此前大家關注的二手房交易增值稅問題，文件明確，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的徵收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

　　房屋增值越大

　　繳納稅額越多

　　對於二手房買賣來説，繳稅基數由售價變差價，會帶來哪些影響？昨日，長春市工商聯房地産仲介服務行業商會會長、吉林省置晟房地産經紀有限公司董事長王義全在接受記者採訪時表示，從目前的新政看，對2年內和5年以上的二手房對外銷售的個人影響比較大。5年以上的賣房者當初的購買價格很低，增值部分很大，按照11%來增收增值稅，那麼稅負非常大，勢必會導致房價的下跌。

　　他表示，營改增後，計算增值稅需要考慮銷項稅額和進項稅額。可以從兩類不同的購房行為中得到解釋。例如第一類購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為50/(1+11%)*11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬元，增值稅稅額則為5萬元；第二類購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為90/(1+11%)*11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)*11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。

　　“從這兩個例子中我們就能夠看出房屋增值越大的應繳納的稅額就越多，因為增值稅的收取主要取決於房屋的升值部分，因此房屋增值小的則可以少交納。”王義全説。

　　長春二手房市場

　　量價齊升

　　“從營業稅的5.6%到增值稅的5%，儘管徵稅的稅基、稅率、承擔者都存在一些差別，但總體上差別不會太大，對於購房者來説，房價不會因為改革大幅波動。”王義全表示，從今年3月份長春市場二手房成交情況看，均價達到了6500元/平方米，成交量每天都能夠達到200套以上，增幅達到了100%。雖然成交量出現了大幅度的上漲，但成交均價微漲，趨於平穩。

　　無論是營業稅還是增值稅，都主要針對賣方，而非針對買方。但實際上，賣方在制定價格時，都會先考慮到成交後要繳納的各項稅費，這些稅費也就轉嫁給買方。正因如此，不少二手房看房人擔心，二手房交易營改增後，是否會對長春市場二手房價格造成影響？

　　對此，王義全表示，增值稅究竟是否會高過營業稅，這取決於最終的交易價格。對於一些年限較長的房子來説，甚至更多取決於此前的價格上漲幅度，目前短期的影響相對較小。因此，長春市場二手房價格不會出現大幅度上漲的情況。

　　“雖然目前長春時常商品住宅均價低於二手房成交均價，但由於對未來房價上漲的心理預期，使得部分剛需購房者開始釋放需求，買漲不買跌，仍舊是加速新建商品住宅市場回暖的一大誘因，預計未來隨著新品上市量的增加，長春商品住宅市場有望量價齊升。”他説。