5月1日起，營改增試點全面推開，房地産業、建築業等納入試點範圍。按照昨日最新公佈的營改增執行細則，建築業和房地産業適用11%稅率。雖然較之前5%的營業稅相比稅率有所提高，但由於此次細則將土地成本、建安成本等納入抵扣項，因此實際應納稅額較營業稅大幅下降，房企實際稅負未必增加。

　　業內人士分析稱，營改增後將有利於三四線城市低利潤房企減負，給當地去庫存提供更大的降價空間。此外，將不動産投資被納入抵扣，會鼓勵企業投資、購入並持有商業地産，對商用物業市場是一大利好。

　　 土地成本被列為抵扣項

　　對於房地産開發企業來説，無論是銷售不動産還是出租不動産，原適用營業稅稅率為5%，現一般納稅人銷項稅稅率為11%，稅負是否增加則要看進項稅的抵扣情況。本次“營改增”細則對房地産企業影響最大的規定之一，即為附件二《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》中規定：“房地産企業以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的餘額為銷售額。”將土地成本列為抵扣項，有利於房企降低稅費。

　　對於房地産開發企業來説，土地成本一般佔總成本的比例較高，土地成本是否能抵扣、如何抵扣是業內近期一直重點關注的內容。本次政策規定直接按照受讓土地時的土地價款作為銷售額的抵減項，有效地規避了抵扣憑證的問題。

　　不過，土地成本具體的扣除方式卻未明確。因為房地産企業的特殊性，一個項目的銷售可能會分多批、持續數月甚至數年，土地成本是在一個月內一次性扣除，還是分攤到每個月裏逐月扣除，還需等待後續政策進一步明確。

　　此外，對於目前房企兼併收購中常見的在建工程轉讓，細則中規定：“2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資産核算的不動産或者2016年5月1日後取得的不動産在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。”

　　在銷項稅一定的情況下，房地産開發企業稅負高低還要看進項稅抵扣的多少。此次營改增細則明確，旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務項稅額不得抵扣。其中貸款服務對房地産企業影響較大，也是房企此前關注的焦點之一。細則明確：“納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、諮詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。”業內人士表示，貸款融資的相關成本進項稅不得抵扣，可能會大幅增加房地産企業對稅負的預期。

　　另外，政策中對佔房地産開發企業成本比例較大的各項規費並未單獨規定，由於無法獲取合規的扣除憑證，也無法進行抵扣。

　　 有利於樓市去庫存

　　“營改增有利於規範和提高房地産企業的財稅管理水準，完善房地産企業增值稅的抵扣鏈條。或許還將激發房企建造精裝房的積極性，這樣可以通過增加建安成本的抵扣來降低稅負。”有房企負責人向記者表示。

　　百丞稅務諮詢有限公司總經理董華告訴記者，稅種和稅率的改變，對不同企業甚至不同項目所帶來的影響各有不同。總體而言，高利潤項目會增加稅負，低利潤項目很可能會降低稅負。這從一定程度上説，將有利於那些庫存量較大、去化艱難、利潤相對較薄的三四線城市開發商降低稅負，從而給這些開發商提供更大的降價空間，有利於三四線城市去庫存。而對於京滬等地一些囤地時間較長、獲得土地成本較低的房企來説，利潤越是豐厚稅負越會增加。

　　值得注意的是，細則明確：2016年5月1日後取得不動産或不動産在建工程也可以作為抵扣項自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動産。不動産投資被納入抵扣，將鼓勵企業投資、購入並持有商業地産，對商用物業市場是一大利好。

　　睿意德中國商業地産研究中心總經理崔崇彥表示，營改增後原商業二手房買賣稅負有望下降2-3個點；而企業持有物業抵扣增值稅對辦公物業去化起到非常重要的作用，未來企業通過持有不動産可以有效降低企業負擔，並産生多元的收入結構。這將有利於降低城市銷售物業的整體庫存。（朱楠）