“營改增” 後二手房稅負略降
- 發佈時間：2016-03-25 08:31:13 來源：天津日報 責任編輯：羅伯特
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此前，“買房趕緊，過了‘五一’，就得交11%的增值稅”幾乎成了房産仲介的口頭禪。現在看來，那些顯然都是謠言。
“營改增”前後，賣房者應納稅的稅率相同，同樣售價下納稅基數卻不同。以100萬元銷售的二手房為例，營業稅的納稅基數是含稅銷售額，即100萬元；而增值稅的納稅基數為不含稅銷售額，即95.3萬元（100萬／1.05），因此稅負略有下降。
本報訊（記者 岳付玉）廣大購房者與潛在購房者翹首以盼、猜測良久的“營改增”後二手房買賣稅率變動新政，昨天下午終於浮出了水面。財政部官網發佈的《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》及相關過渡政策寫明：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。該政策適用於北上廣深之外的地區，于2016年5月1日起實行。市國稅局相關人士計算後得出，“營改增”後賣房者稅負略有下降，100萬元約少交2381元。
此前，“買房趕緊，過了‘五一’，就得交11%的增值稅”幾乎成了房産仲介的口頭禪，一些原本猶豫不決的買房者也因此咬牙跺腳加入了快速購房的大軍，一定程度上助推了房價的短期暴漲。現在看來，那些顯然都是謠言。
目前二手房交易需要繳納的各項稅費包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。其中，營業稅(不含附加稅)稅率為5%。“營改增”前，個人購房不足2年對外銷售的，全額徵收營業稅；個人購房2年（含）以上對外銷售的，免征營業稅。此次“營改增”新政出來以後，有分析稱“營業稅的徵收是以住宅全額售價為基數，增值稅的徵收是以賣出價和買入價稅前的差額做基數。二者基數不同，結果差別很大”，天津國稅局相關人士告訴記者，這種説法是錯誤的，因為銷售二手房的個人，均視作“小規模納稅人”，小規模納稅人的納稅基數有固定計算公式，皆為“含稅銷售額÷（1＋徵收率）”，假設某人將購買不足2年的住房對外銷售獲得100萬元，那麼，“營改增”前，其應繳納的營業稅為100萬×5%=5萬元；“營改增”後，其應繳納的增值稅為100萬除以1.05再乘以5%，等於47619元，也就是説，這位售房者少交了2381元。她解釋説，“營改增”前後，賣房者應納稅的稅率相同，同樣售價下納稅基數卻不同。營業稅的納稅基數是含稅銷售額，即100萬元；而增值稅的納稅基數為不含稅銷售額，即95.3萬元（100萬／1.05），區別就在這裡。
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