3月15日，廣州市地稅局發佈公告，明確廣州將嚴格按照國家發佈的“23號文”來落實房地産契稅優惠政策。這意味著，廣州市民“個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。”即廣州市民此前購買唯一（首套）144平方米以上豪宅者，執行以1.5%繳納契稅，比中央出新政之前按3%交的稅率省下1.5%，其他情況稅率與之前相同。

　　而根據財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部2月19日聯合公佈的通知，自2016年2月22日起，個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。政府調控房地産市場的政策工具主要有三個：稅收、信貸、限購，而在稅收政策中，最主要就是契稅和營業稅政策，業內認為，此次對兩個稅種都進行了調整，是一次非常有針對性的調整。通過財稅領域亮出的調控房地産市場一記“大招”，傳遞出房地産“去庫存”的強烈信號。

　　■市場反響

　　新政推動市場交投進一步升溫

　　進入3月以來，廣州二手樓市交投持續升溫。據陽光家緣網站公佈數據統計，3月第一週（2月29日-3月6日）廣州二手住宅網簽成交量為1823套，較此前一週（2月22日-2月28日）上升65.1%，不過，市場升溫步伐並未停歇，進入3月第二周（3月7日-3月13日），廣州二手住宅網簽成交量進一步升至2354套，環比3月第一週上升29.1%。

　　合富置業成交數據顯示，今年1-2月廣州二手住宅成交個案當中，首次置業佔59.2%。在首次置業型購房個案當中，選擇面積在90平方米以內的最多，佔55%，而選擇面積在90-144平方米之間的個案，佔35%，選擇面積144平方米以上豪宅物業的首次置業型個案，僅佔10%左右的份額。

　　合富置業市場經理梁燕明表示，在契稅新政利好的刺激下，廣州二手樓市交投有望延續升溫的趨勢，也有可能推動大戶型交投進一步升溫，另，剛需買家一步到位購置大戶型的情況，也有可能增加。不過，需要留意的是，隨著買賣雙方對後市看漲預期的增強，業主反價的現象也逐漸增多，反價幅度一般在5%左右。買家因擔心後市漲價，而加快了購房速度，從看房到決定買房，一般僅需2-5日，考慮時間較長的也僅是一週左右，較之前明顯提速。

　　天河北：部分買家購名校附近物業

　　合富置業華陽分行主管林志強表示，天河北板塊近期剛需型買家出手最積極，其中有部分是購置名校周邊房源的買家。買家擔心後市樓價會像其他一線城市那樣上漲，會促使買家積極出手，而業主也會認為樓價會上漲。因此，即使遇到實客，業主也不會降價，反而有業主已出現反價，反價幅度平均是5%。

　　林志強表示，近期成交速度會有所加快。現時，買家從看房到簽約成交，大概需要3-4天的時間，比之前有所縮短。之前有部分買家從看房到簽約成交，會耗時大概一至兩個星期的時間。

　　工業大道北：剛需客和換房客最心急

　　合富置業光大翠榕分行主管譚湘文表示，近期工業大道北一帶都是剛需型的買家和急著買房的買家出手最積極。有一部分買家是為了結婚買婚房，還有一部分是換房客，因為已售出了原有的物業，急著購置另一套物業入住。出於擔心後市樓價繼續上升，也是促使買家出手積極的原因之一。

　　譚湘文表示，近期接觸的成交客戶，多數是看房半年或比較長時間的買家，而最近看房的買家如果遇到合適的單位，都會較積極出手。業主出售單位的價格都比較硬，也有業主會出現反價，反價幅度大概是5%。

　　合富置業高級營業經理湯萬沙表示，近期華南板塊看房買房的人增多，剛需、新婚、置換的客人很多，多數都是擔心樓價上漲。成交的時間基本縮短到一個星期內，以前從看房到簽約成交的時間，較長的會達半個月到一個月不等。

　　現在業主叫價比較強硬，反價的情況很多，反價幅度5%-10%，部分漲價的業主也會在漲價後再降價，降價幅度3萬-5萬元。

　　■相關新聞

　　二手交易稅費 “營改增”擬將推出

　　“營改增”（營業稅改徵增值稅）5月1日將在金融業、建築業、不動産業和生活服務業全面推開。3月13日，國家稅務總局局長王軍在“兩會”發佈會答問回應了有關“營改增”問題時表示，這次“營改增”將首次涉及自然人繳納增值稅徵管，如個人二手房交易。

　　二手房交易環節的“營改增”，將對個人二手房買賣造成什麼影響？交易稅費到底是增加了還是減少了？

　　專家表示，由於目前二手房交易環節存在營業稅，自然也要納入“營改增”，而並非是針對樓市“去庫存”或“調控過熱城市房價”而專門設定。

　　目前施行的“營業稅”，是對營業額直接徵稅，在個人買賣二手房環節，需繳納總房價5.56%的全額營業稅。根據2015年“3.30新政”規定，對營業稅免征條件有所放鬆，從原來的“滿5年以上（含5年）”，調整為“滿2年以上（含2年）”。為適應國內房地産市場分化局面，今年2月份，營業稅政策進一步放鬆，除了北上廣深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要滿2年（含2年），對外銷售的，均免征營業稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年（含2年）非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；滿2年（含2年）普通住房，才免征營業稅。

　　個人二手房交易“營改增”之後，只對房子增值部分徵稅，沒增值就不徵稅。而目前個人住房持有不滿兩年的，一旦出售，不論是否增值，都要徵收房屋售出總價5.56%的全額營業稅。目前業內猜測，不動産交易納入“營改增”，可能適用的稅率有11%、6%和3%三種情況。

　　在增值稅條件下，依據增值稅原理，若按常規辦法，僅對增值部分徵稅，增值獲益越多，則徵稅越多。

　　“將營業稅改為增值稅徵收的辦法對稅負是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定，並不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了”，業內專家指出，由於具體政策尚未出臺，個人二手房交易中稅負是否變化還要看未來政策，關鍵在於稅率的制定，以及房屋出售中獲益的多少；但滿2年住房免征營業稅的政策，改成增值稅後，應該會延續免征的優惠政策。

　　■政策解讀

　　跨市首套契稅可優惠

　　廣州地稅局官網發佈《廣州市地方稅務局關於貫徹落實房地産交易環節稅收優惠政策有關操作指引》，表示執行“粵財法6號文”。此前，廣東省發佈“粵財法6號文”，表示執行國家“23號文”。

　　在2月19日發佈的國家“23號文”中，可為廣州市民帶來契稅優惠的為“家庭唯一住房面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅”一條。由於廣州此前唯一（首套）住房為90至144平方米的就以1.5%繳納契稅，故新政只惠及唯一（首套）住房為144平方米以上豪宅者。

　　根據該政策，廣州市正式開始實行本市內購買的首套房都可以按照新政繳納契稅。對於符合個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女）條件，購買90平方米以下住房者，依舊按照1%稅率契稅繳納；90平方米以上都按照1.5%的契稅標準執行。而二套房契稅政策暫不在廣州市執行。

　　同時，廣州地稅在公告中提到，“對2月22日至2月24日多繳或少繳契稅的納稅人，從即日起，請按6號文規定向主管稅務機關申報辦理退稅、補稅手續。其中，需要辦理退稅的，應按規定向主管稅務機關提交查詢證明及有關資料。”稅務機關對申報辦理退稅、補稅以及已預受理的納稅人，給予“二次辦稅優先服務”。

　　對2月25日至即日已按原政策3%稅率申報繳納契稅，且符合6號文規定契稅稅收優惠條件需要退稅的納稅人，應按規定向主管稅務機關提交購房所在地的房地産主管部門出具的個人名下房地産登記情況查詢證明（以下簡稱查詢證明，應有出具方蓋章才有效）及有關資料，申請辦理退稅手續。

　　廣州市的“跨區首套”政策被叫停，但是跨市首套的契稅可以獲得優惠。據了解，如果廣州市房管局查冊顯示是購房者家庭名下沒有房的，就可以唯一一套房享受契稅優惠；如果有房，就都按國家“23號文”執行。廣州地稅有關人士表示，是否為可享受優惠的“首套房”，以住建部門的查冊為準。

　　在其他城市有房，又在廣州購房的，能否享受本次“首套房”優惠？記者了解到，目前在廣州市只能查到廣州市的房産，不能查到全國各地的房産，也就是説，由於查冊範圍受限，即便在外地已有房者，再在廣州購買一套房，只要屬於廣州市首套房，都可享受首套房的契稅優惠。

　　業內認為，隨著契稅新政在廣州落地，有利於改善型買家出手，市場上大戶型房産的交投有望進一步升溫。不過，也有業內人士認為，首套房144平方米契稅新政的實際影響並不大，因為從實際優惠度來看影響很小，主要是由於近段時間房價已經漲了約2-3%，但是契稅優惠給買家帶來的心理影響是存在的。

　　策劃 李廣軍采寫 南方日報記者 許蕾