頂豪元年之後的2016年必然成為頂豪競爭最慘烈的一年。近日，一家機構發表出2016年最新豪宅成交數據顯示，截至3月13日，北京10萬+豪宅項目簽約55套。但令人意外的是，去年6月入市銷售的孫河頂豪中糧瑞府並未出現在銷售排行榜上。

　　 8萬+成交一套？

　　中原地産研究部的統計數據顯示，截至3月13日，北京千萬級以上項目簽約套數達到594套。10萬+豪宅簽約55套，17個項目實現簽約；單價超過8萬元的頂豪項目實現簽約的共有35個。但在該項榜單上，中糧瑞府也僅成交1套房源。

　　北京商報記者通過查詢北京市城鄉建設委員會官網了解到，中糧瑞府分別在2015年5月30日、9月17日兩次取得銷售許可證，第一批取證房源46套，擬售均價在10萬元左右。其中，19號樓的4套産品銷售單價達到18.5萬元/平方米，創下了當時北京擬售價紀錄，被外界驚呼北京豪宅進入20萬+時代。

　　但從成交記錄上來看，中糧瑞府首批房源成交22套，成交率不足五成，成交均價6.8萬元/平方米，與擬售10萬+價格有不小差距。此外，中糧瑞府2015年9月第二批取證的68套房源，平均擬售價同為10萬元/平方米，但截至目前尚未有簽約記錄。

　　頂著10萬+光環的中糧瑞府簽約率如此低實在令人疑惑。對此，亞豪機構市場總監郭毅分析，網簽通常具有滯後性，並不能時時反映項目真實的銷售狀態，網簽記錄有時甚至只顯示去年的成交記錄。

　　通常情況下，高端樓盤尤其是頂豪項目的銷售週期都明顯長于一般樓盤。一方面，高端人士通常在購買資格上受到限制，另一方面，這些高凈值人士會通盤考慮資産配置和投資計劃，很可能是通過交定金的形式認購，因此短時間內不會簽約。

　　叫好不叫座？

　　“定位過高很可能是中糧瑞府面臨去化困難的關鍵因素。”一位業內觀察人士表示，一味追求高品質，很可能讓項目陷入曲高和寡的窘境。畢竟孫河板塊作為一個全新高端區域，總價超過3000萬元的産品才剛剛出現，即便是對高凈值人士也需要時間接受。

　　按照銷售理論，價格水準每增加一個當量級，其客戶數量也會呈現出大規模衰減。對於中糧瑞府而言，關注孫河板塊乃至整個中央別墅區的客群已無法滿足其銷售需求。它的客戶需要在整個北京乃至全國範圍來尋找，這無疑也相應延長了項目的去化週期。同時，中糧瑞府面臨著體量大、地價高、位置一般、扎堆競爭的多項困境。北京市場類似的頂豪項目，出現定價偏差、推盤節奏失準、品質打造出現閃失等都可能陷入銷售僵局。

　　該人士補充説，中糧瑞府的産品營造沒得説，但畢竟項目距離城市核心太遠，單價超過10萬元，市場接受上還需要時間。按照未來一年60個頂豪項目入市，待售的項目頂豪數據將高達3000套。而北京一年10萬+歷史紀錄只有260套，中糧瑞府的銷售壓力著實不小。曾經蟄伏多年，財務成本累積增加，並且接連借貸後的中糧瑞府項目的債務壓力將再度上升，能否承受“慢銷”的考驗還有待市場觀察。

　　孫河板塊殺聲四起

　　中糧瑞府在去年剛一入市時就受到業界廣泛關注。畢竟孫河板塊高手雲集，前有龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子業績口碑均獲豐收，後有首開瑯樾貼身緊逼，保利聯合體和懋源地産地塊緊追不捨。

　　“中糧瑞府既是孫河板塊蟄伏兩年的地王，又是中糧地産首次在北京打造的頂級別墅産品，受關注並不意外，”一位業內人士對北京商報記者説，尤其是中糧瑞府産品設計與打造均獲得好評，更吊足了大家胃口。

　　資料顯示，該地塊位於整個孫河板塊核心位置，緊鄰北側3.8萬平方米城市公園及東側10萬平方米中央湖域。同時，項目別墅容積率僅為0.68。其次，中糧在産品設計上與周邊豪宅相比有明顯差異。一家代理公司産品分析師介紹，孫河板塊競品中，中糧瑞府的“府園別墅”定位在當前北京豪宅産品中的確別具一格。按照瑞府的宣傳語所説，“單層圍園，雙層築府，三進制禮序空間，通過府園的形式將建築與園林融合”。郭毅分析，差異化將是中糧瑞府在孫河板塊突圍的關鍵。中糧瑞府在售兩類大戶型獨棟産品總價3000萬元起，樓王産品價格過億。目前孫河板塊中的龍湖雙瓏原著和泰禾北京院子已經進入銷售尾聲，首開瑯樾的主力産品是疊拼、聯排和類獨棟，類獨棟的面積為380-520平方米，總價2000萬元起。客戶上存在明顯差別。而此後保利首開聯合體與懋源在孫河摘得地塊的容積率分別是1.19和1.3，受控規指標限制將不可能開發出大尺度的獨棟別墅産品。中糧瑞府無論是面積尺度還是功能定位都是整個片區中最頂級的。（董家聲）