房價再度成為輿論焦點。住建部的兩會記者發佈會上，媒體拋出的17個問題中有5個與房價直接相關，這不能不説是集中反映了公眾輿論中存在的一些擔憂。

　　值得注意的是，雖然公眾輿論對房價問題極為關切，但整體來説，輿論對房價走勢的關注遠遠超過了房價本身。市場輿論幾乎一致認為，房價特別是一線城市房價已經大幅脫離了“合理區間”，處於一種非均衡狀態。但這種思路從邏輯上講是存在瑕疵的，因為任何非均衡分析的展開實際都蘊含著一個基本的前提條件，那就是市場各方認可的均衡點是存在的。那麼問題來了：當前市場裏，均衡狀態下的房價應該是什麼樣呢？

　　沒人知道答案，也幾乎是一個無法回答的問題，不同的市場主體對於均衡點的理解不同，市場資訊的傳遞也遠非模型假設的那樣是沒有鴻溝的。所以，公眾輿論普遍呼籲的“合理房價”，從邏輯上講其實只是個偽命題，因為我們永遠無法證明怎樣的房價才是“合理”的。

　　那是否就無從判斷房價的合理性了呢？也不是，只是我們必須搞清楚房價中到底包含了什麼。

　　一般來説，市場對一個區域房價的估算，多采用重置成本法。通俗地講，就是不管房子是新還是舊，我們可以都假定在這個位置重新蓋一個，再按相應比例扣除差額來參考判斷。新房價格很好理解，包含了建築成本、土地成本、稅費成本、公共服務成本等各種因素。而將全國各地、不同地段、不同狀況的房子統一納入考慮，不考慮各地建築材料和人工成本的差異，那房價實際可以劃分為兩大部分——建築成本和非建築成本。

　　假如將購房視作一種選擇，同時建築成本視作蓋房子的真實成本，那麼房價中的非建築成本其實就成了我們的選擇成本。房子是無差異的，但選擇居住在哪，住什麼房子有差異，我們要為這種權利付費。如果你碰巧是賣方，這種選擇權就有市場價格。而隨著社會收入結構的變化，居住選擇權的內含價值也在變化，不同時期不同地區可以波動很大。

　　從這個角度出發，我們可以很直觀地去判斷什麼才是“合理房價”。在中國現狀下，一線大城市顯然意味著有更好的就業、教育、醫療、養老、文化等公共服務，這些城市的房價裏為選擇權而付出的成本，在房價中的佔比非常大，通常會大大超過建築成本；二三線城市中，這種選擇權的內含價值相對低一些；而在去庫存壓力比較大的三四線城市，這種權利甚至一文不值。所以，在當前狀況下，一線城市房價高過甚至大幅高過二三線城市，最主要的原因就是這些城市房價中蘊含的居住選擇權，在經濟意義上屬於非常稀缺的資源。

　　如果一切條件不變，讓市場自由選擇的話，強者恒強的格局一定會是最終結果。好在城市公共服務的提供並非一成不變，從長期來看這種外在的供應約束是可以改變的。現在一線城市能夠提供的所有公共服務，實際上也是過往經濟發展形成的結果——30年前，我們會相信深圳的房價有一天會超過廣州，甚至令香港側目嗎？

　　儘管遠水難解近渴，但至少這説明瞭不同城市的房價差異之大，不純粹是人們不理性的結果。我們每個人都有自己的預算約束曲線，一旦與供給約束相切，那就是你當下的“合理房價”。（羅克關）