一線城市樓市持續高燒背後，杠桿上的樓市成為焦點。包括地産仲介、網際網路金融平臺、小貸等渠道提供的“首付貸”，由於提高了原有銀行渠道房貸杠桿，被看做是推高深圳、上海等地房價的“兇手”，並已經引發了監管的關注和圍堵。記者近日兵分多路，深入調查深圳、廣州、上海等多個一線城市的“首付貸”，還原真實“首付貸”之下一線城市的樓市杠桿。調查發現，事實上，來自地産仲介、網際網路金融平臺、小貸等渠道提供的“首付貸”在風聲收緊之下，不少已經悄然暫停。

　　“元兇”：被指為樓市的“場外配資”

　　“首付貸的問題，還是不要問我了。”一週前還在向作為客戶的記者力推“首付貸”的廣州一家仲介地産經紀馮亮，昨日被記者問到“首付貸”卻立馬轉移了話題，不願意再提起。

　　和馮亮一樣變得謹慎的，還有各家此前力推首付貸的機構，不管是P2P平臺，還是仲介機構都變得非常謹慎。今年春節前後，突然進入大家視野的“首付貸”在本週似乎一夜之間成了敏感詞。

　　所謂“首付貸”，是指對用於支付首付的貸款。眾所週知，在傳統購房方式中，信貸的方式主要是銀行的按揭貸款，根據央行規定，需要按一定比例支付最低款項。根據今年2月1日最新調整的房貸政策，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，且各地可向下浮動5個百分點。這意味著根據監管規定，我國不限購城市的首付最低為20%，而北上廣深等限購城市的首付最低要達到30%。

　　事實上，首付貸並非新事物。早在2014年，搜狐旗下的搜易貸就高調推出“首付貸”産品。但今年春節之後，隨著上海鏈家被調查，首付貸在一線城市樓市高燒不斷的背景下，被看做助推房價上漲的“元兇”，有人將之類比股市配資，稱之為樓市的“場外配資”。

　　深圳是此輪房價上漲幅度最大的地區，也被看做因為首付貸而被疊加杠桿較高的城市。據人民銀行深圳中心支行的數據顯示，深圳按揭平均成數高，2015年12月份達到65%，遠高於北上廣三市，同比高3.2個百分點，與70%的最高貸款成數限制相差僅5個百分點，這意味，在深圳“場內”杠桿幾乎被用盡。

　　銀行之外的場外配資，購房者要找到“首付貸”的渠道並不少。記者以購房者身份向一家中小型地産仲介機構提出目前有首付款困難時，房産經紀積極向記者介紹了一家他們長期合作的深圳市聚輝源投資諮詢公司。聚輝源前海分部負責人表示，只要滿足已婚人士，有固定工作單位且工作滿一年以上，月純收入3000元以上條件就可辦理信用型首付貸。

　　現狀：廣上深有的停了，有的還在做

　　確認上述資訊後，業務員表示，目前深圳市面上首付墊款主要分兩種，一種是信用貸，即無抵押型，直接憑個人徵信進行貸款，一般額度較低，一個人最高可貸20萬元，一個家庭為單位最高可貸60萬元，最長貸款年限10年，借款成本為月息1%，即年化24%。第二種抵押貸，借款人以房産等為抵押物向仲介進行貸款，額度最高是抵押物評估價值的七成，月息一般為0.5%。

　　在首付貸率先受到關注的上海，記者實地調查包括鏈家、我愛我家、中原地産等上海多家房産仲介獲悉，此前上述機構提供的“首付貸”一般期限是3年以內，利

　　率大部分在7%-9%，有的可能會稍高。貸款金額方面，雖然大部分宣稱50萬元或者100萬元以內，但實際運作中，放款金額一般被控制在20萬元以內。

　　不過，記者發現，隨著監管風聲收緊，仲介和P2P公司提供的首付貸産品悄然下架。深圳和上海地區包括鏈家、我愛我家、中原地産等房産仲介的首付貸或類首付貸産品均已悄然下架。上海鏈家一名工作人員稱，接到總部通知，目前鏈家所有金融産品全面暫停，何時恢復以及是否會恢復，目前尚不可知。

　　調查：50家P2P公司涉足首付貸

　　綜合上海、深圳、廣州三地調查的情況，記者發現，為了控制風險，市面上的首

　　付貸産品一般不會為客戶提供全部首付額度貸款，而是總房款的15%-20%，以20萬元以內居多；且多為指定的合作樓盤；貸款時間一般不會太長，多為3年以內。

　　那麼首付貸的資金來源是什麼？記者調查發現，目前涉足“首付貸”的模式主要有兩種。一種是地産仲介自營的平臺，此類産品由地産仲介自營平臺與開發商合作，由仲介、售樓處向客戶推薦。

　　另一種是地産商和仲介與網際網路金融平臺、小貸公司等第三方機構合作。據一位房貸金融産品的資深從業人士介紹，大部分仲介還是以尋求第三方金融機構合作的形式提供産品為主，特別是與P2P平臺的結合，資金多來源於個人投資者，也就是通常所説的民間資金。

　　據盈燦諮詢向記者提供的數據顯示，

　　截至目前，有近50多家P2P網貸平臺出現過首付貸標，目前有20家P2P網貸平臺對接首付貸資産為主要業務。不過這20家P2P網貸平台中，已經有多家平臺暫停了首付貸相關業務。

　　揭秘：推高房價的“兇手”？

　　參與樓市配資的資金規模到底有多大？真的是導致樓市高燒的“兇手”嗎？首付貸將帶來哪些風險？

　　一家房地産金融平臺負責人對媒體報道“上萬億體量的首付貸”持懷疑態度，“如果從過萬億的首付貸去反推房地産的成交額，交易額應該是過十萬億的，但是從目前的交易量來看根本不存在這麼高的成交額。”他透露，首付貸在市場所佔的比例並不高。其預測整個房地産市場，首付所佔的份額只有5%到10%，因為很大一部分購房者首付都是夠的，不需要貸款，只是一些資金週轉出現問題才需要貸款過渡，首付貸的時間也不會太長。首付貸在整個房地産交易裏面所佔的金額估計應該不到1000億元。

　　“這個數據很難完整統計。”華南一位銀監部門相關人士對記者表示，目前正在做摸底，但要真實了解完整的數據比較困難。

　　由P2P平臺提供的資金，據盈燦諮詢的根據不完全統計，2015年7月P2P網貸首付貸成交量約為2.7億元，隨後數月(除了10月，今年2月因為季節性因素的原因)基本出現了單邊上漲，2016年1月單月成交量已經達到了9.2億元，近8個月的累計成交量達到了43億元。

　　陳曉俊認為，P2P網貸行業參與首付貸模式的金額預計不足50億元。與萬億的房地産市場相比，這點資金明顯微不足道，所以P2P網貸是引起房價大漲的説法是站不住腳的。

　　首付貸風險到底有多大？

　　儘管首付貸是否導致樓市高燒的“兇手”仍有爭議，但首付貸的風險卻已經引發監管和銀行的注意。3月8日，深圳金融辦要求對深圳地區的P2P、小貸公司涉及眾籌買房、“首付貸”或其他涉及高杠桿房貸情況進行摸底排查。緊隨其後，北京市金融工作局也在摸底涉嫌高杠桿房貸情況，通過監測預警平臺查控風險。上海市網際網路金融行業協會也發出通知，要求會員單位儘快上報本公司涉及“首付貸”或其他高杠桿房貸的具體情況。

　　“事實上，銀行很難確定貸款的購房者首付是否用了杠桿資金。”在記者調查的多位銀行業內人士均持有同樣的觀點。

　　事實上，過往銀行已經對首付貸或者開發商推行的零首付非常警惕。一位國有銀行廣東省分行個貸部負責人表示，購房者的貸款違約風險將加大，首付款在降低購房者購房門檻的同時，也降低了購房者的違約成本，原本購房至少需要三成首付款，若通過首付貸可購買住房，一旦房價下跌超過首付比例，購房者的還款意願將大幅下滑，按揭貸款違約風險增大。南都記者陳穎孫銘蔚陳琳琳吳夢姍田姣