近期，一線重點城市樓市異常火爆。對此，業內有一股很有分量的聲音，即這些城市的宏觀經濟基本面支援樓市火爆，如資源的吸附能力很強，人口凈流入是長期態勢；土地供給緊縮，中心區無地可供，供求矛盾長期無解；産業結構轉型，收入水準較高；高凈值人群和高收入居民集中，投資需求強烈。總而言之，這類觀點普遍認為，重點城市的樓市是比較健康的、有基本面支撐。

　　筆者認為，對於近期一線城市樓市火爆，固然要考慮基本面的推動，但也要慎防上下齊動的“去庫存”利好效應無謂外溢到重點城市。事實上，包括北上廣深等一線城市在內的重點城市，不僅不需要去庫存，甚至還要補庫存。根據易居研究院監測的數據，截止今年1月底，北上廣深的去庫存週期已降至8.6個月，上海和深圳為7.3個月，北京和廣州均為10個月。同時，重點二線城市庫存也降至10個月以內，部分城市南京、蘇州和合肥等庫存消化週期僅4個月，當然，在“去庫存”策略上，2015年下半年以來，國家始終堅持分類調控、因城施策的大原則。

　　但是，“去庫存”對於一線及二線重點城市有明顯的溢出效應。首先，2015年以來，幾次樓市寬鬆政策都直接惠及到了重點城市。例如2014年的“9.30”新政中對首套房的認定標準，從嚴格控制杠桿水準的“認房又認貸”調整了“認貸不認房”；2015年“3.30”新政中營業稅全額繳納“5改2”政策；2016年2月19日稅收新政中，契稅優惠政策也直接降低一線城市大戶型住宅交易成本。

　　此外，貫穿2014-2015年的公積金新政（降低公積金利率、提高貸款額度），以及2014年下半年以來“5次降息、5次降準”等資金寬鬆政策不斷，貸款利率降至歷史新低。融360數據顯示，截止到今年2月23日，35個重點城市首套房貸利率全部跌破5%，北上廣深四個一線城市被各大銀行給予的優惠最多，首套房貸利率低至8.2折。誠然，支援首套房在保民生、促內需上意義重大，但“認貸不認房”下，一線城市房價上漲預期強烈，加上交易成本降低，催生了以獲取短期收益為目的的“先還再貸”假首套、以假離婚或真離婚騙得首套資格等投資投機行為。

　　鏈家數據顯示，2015年，深圳二手房市場45%的購房者以離婚（提供虛假離婚證明或“真離婚”）獲得購房資格或享受首套房高杠桿、低成本優惠。2015年，深圳個人住房貸款平均成數為6.5成，難道絕大部分都是首套房嗎？同時，鏈家數據也顯示，2015年四季度，深圳二手住房投資客（明確表示所購房屋非自住）佔比從三季度的20%上升到30%，為2011年的3倍多，出於投資目的買房者佔比遠高過30%。很多仲介從業人員告訴筆者，二手住房實際投資比例在40%-50%，新房投資客佔比在60%左右。此外，此次上海鏈家事件，暴露出了去年以來樓市銀行體系外融資的問題，或意味著北上深等一線城市樓市買房的實際杠桿水準高於銀行房貸限制的水準。

　　另外，基本面支撐一線城市樓市長期被看好，這是毫無疑問的，但並不代表短期內暴漲是基本面的反映。相反，從國際經驗看，房價短期內暴漲多數為投機炒作所為。人口流向一線城市長期利好樓市，但我國30多年的二元管制下，外來人口整體購房能力不能高估；一線城市高收入人群集中，需求旺盛具有必然性，但低利率、低成本、高杠桿往往會助推包括高收入人群在內的投機炒作；一線城市供求緊張，但《中國家庭金融調查報告》顯示，城市家庭擁有兩套以上住房的佔19.07%，一旦預期改變，短期內二手房供應明顯增加；一線城市産業轉型正在進行中，深圳網際網路領域月薪1萬元左右的就業人群很多，整體收入水準不足以支付高房價。

　　由此，筆者認為，一線城市房價暴漲，基本面僅佔一小塊，低利率、低成本、高杠桿下的投資和炒作，可能是重要原因。因此，在政策上，要嚴防“去庫存”政策無謂外溢到這些城市。根據中指院的數據，2015年，一線城市住房均價累計上漲了17.2%，二線和三線城市則分別下跌了0.5%和1.92%。成交量方面，2015年一線和二線重點城市新房成交量同比平均增幅在20-35%之間，其他二三四線城市則相對較弱；進入2016年，一線和少數二線重點城市房價加速上漲，而二三線城市則基本持平。由此，我們不得不懷疑“去庫存”利好無謂溢出到一線和少數二線城市。

　　近日，央行超預期降準，業內紛紛以利好重點城市樓市作為報道重點，這對於預期可謂火上澆油。筆者認為，在資産配置荒、利率不斷走低時，一線城市樓市資産屬性凸顯，貨幣寬鬆會進一步刺激樓市、虹吸社會資金，這無助於穩定房地産投資和全國“去庫存”，也擠出了合理需求。為更好地推進樓市“去庫存”，防止實業資金流向重點城市，促進重點城市樓市發展回歸基本面驅動，積極發揮其樓市“領頭羊”的角色，未來在樓市政策上，要嚴防“去庫存”利好無謂溢出到重點城市。

　　在政策選擇上，一方面，一線城市主政者要及時發佈調控措施，抑制投機炒作行為，特別是借助銀行杠桿、體系外融資參與炒作，在推高房價的同時埋下金融風險的伏筆，上海已經發佈相關措施，但力度相對較小；另一方面，金融監管部門在一線城市適當調整首套房認定標準，嚴防“先還再貸”假首套、以假離婚或真離婚騙得首套資格等高杠桿投資和投機行為，推高房價、擠出合理需求，讓樓市脫離基本面；最後，要規範房産仲介、網際網路金融等體系外融資推出以“首付貸”為代表的加杠桿産品對房貸金融杠桿的突破，擾亂金融秩序和助長樓市投機氛圍。

　　(作者李宇嘉係深圳市房地産研究中心高級研究員)