近期香港樓市迅速轉冷，房價跌幅明顯，土地成交清淡。不少研究機構和香港本地開發商均看淡香港樓市，認為香港樓市將進入熊市，今年房價或下跌10%-30%。一些分析人士認為，香港樓市轉冷，一定程度上會影響投資客對於深圳地區房地産市場的預期。

　　房價下跌

　　“現在已經有一定數量的同事開始離職，生意沒有以前那麼好做。”香港中原地産一仲介人士坦言，從去年下半年開始，整個香港的樓市就開始轉冷，不少賣家開始大幅度降價以促成交易。事實上，自去年底以來，在不少核心地段的香港地産仲介店舖，均可看到二手房業主降價銷售的廣告。數據顯示，2015年香港房價整體下降近10%，交易量更是在去年四季度大幅萎縮。

　　2016年1月數據顯示，香港樓市繼續低迷。香港中原地産數據顯示，成交方面，香港最主要的三個區域(港島、九龍及新界)的二手私人住宅買賣合約登記均較2015年12月份下跌。其中，港島區為跌幅最大的區域，2016年1月份港島區二手私人住宅買賣登記錄得301宗，較去年12月的387宗下跌22.2%。九龍區1月的二手私人住宅買賣錄得485宗，較去年12月的592宗下降18.1%。新界區的二手私人住宅交投今年1月錄得677宗，比去年12月的762宗減少11.2%。價格方面，截至1月底中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報134點，較2015年曆史高位的148.61點下跌9.81%。四區樓價較2015年曆史高位均出現下跌，港島跌9.71%，九龍跌11.10%，新界東跌10.01%，新界西跌10.11%。

　　中原地産研究部高級聯席董事黃良升指出，香港經濟下行壓力較大，樓價跌勢未止，預計反映房價水準的中原城市領先指數將於2016年第二季下探120點低位，估計累計跌幅約一成半。樓價下調打擊了市民的入市信心，導致二手私人住宅交投疲弱。受金融市場波動影響，二手住宅市場低迷，相信2月份二手房交易繼續偏軟。

　　事實上，從香港市民置業意願看也開始轉冷。花旗銀行近期的一份調查顯示，62%的受訪者認為樓價會在未來12個月下跌，明顯高於2015年第三季46%的水準，創調查自2010年推出以來新高。調查同時顯示，大約67%的受訪者認為目前不是置業的好時機。

　　預期轉熊

　　不少機構判斷，香港樓市已正式轉熊，行業處於向下的拐點。易居房地産研究院副院長楊紅旭判斷，2015年四季度是香港房價泡沫破滅的起點，2016年將是泡沫破滅的第一年。從內部市場分析，香港房價連續上漲12年，時長已接近上一輪，也該向下調整了。從市場信號來看，除了房價下跌，成交量也萎縮。市場的量價規律是：量縮一段時間之後，價也會下跌。

　　標準普爾近日指出，香港房價預計較2015年下滑10%至15%，成交量為持平至增長5%。供應增加、利率進入上升週期、香港本地經濟增長放慢及內地經濟減速等因素，均是今年香港房地産市場變得艱難的原因。物業銷售下跌削弱了房地産商的償債能力及杠桿。假如香港經濟較預期更差，將對香港地産商構成明顯壓力。瑞銀報告則指出，美聯儲去年底宣佈加息後，資金外流令香港本地樓價加速下滑，鋻於香港及全球宏觀經濟不利因素的影響，預期香港樓價至2017年年底將再下跌20%至25%。

　　事實上，香港本地開發商的舉措也在側面反映出香港樓市轉熊。比如1月中旬，香港本地最大的開發商之一恒基地産旗下的一個項目，其定價即比同區的商品房售價下調近30%。而香港另一開發商新世界發展主席鄭家純近期也表示，香港樓市2016年會跌一成，公司的銷售計劃會跟隨市場走勢，希望儘快推售樓盤，因為長期持有樓盤的管理成本很高。

　　香港中原地産主席施永青指出，香港樓市已經明顯從牛市轉為熊市，樓價會從高位跌落，並且會持續一段時間。未來兩年香港房價可能調整幅度達三成，今年一季度調整幅度或達15%。開發商近期參與的土地拍賣價已有明顯跌幅，達到三到四成，這也反映出開發商對樓市未來預期的改變。

　　投資趨謹慎

　　分析人士認為，香港樓市轉冷可能會波及部分珠三角城市，尤其是去年漲幅過高的深圳。“從珠三角城市商品房購買人群看，香港資金佔到投資客的比例一般在三成左右。”深圳一大型房地産上市公司人士指出，去年下半年，深圳投資客購房佔到新房成交的五成左右，而香港投資客又佔三成左右。香港樓市轉冷，會影響到這一部分資金投資珠三角房地産市場的意願。數據顯示，2015年深圳房價上漲47.5%，遠超上海、北京與廣州的房價漲幅。

　　楊紅旭指出，目前深圳房價漲幅已明顯過高，短期泡沫化顯著。未來房價可能下跌，跌幅或超過2012年和2014年水準。能否趕超2008年的水準現在尚難確定，還得看未來幾個月深圳房價泡沫會否放大。

　　施永青則判斷，深圳房價升得比其他城市快，背後有一定因素；但升幅這麼大，就顯得有點不合理。不合理的部分，市場會找機會調整。深圳去年GDP的增長估計在8.8%左右，房價升幅最好與GDP增速同步，所以升10%左右應較合理。即使加上一些未來的有利因素可以提前在房價上反映，最多會上漲25%左右。但現在房價上升47.5%，多出的部分可能都是投機因素造成。客觀形勢也在不斷變化，人民幣匯價在離岸市場受壓，投機性資金一旦退潮，深圳房價升勢就會見頂。屆時房價的回落速度會很快。

　　中信證券認為，一線城市在中長期存在房價支撐因素，但短期，尤其是深圳仍面臨房價回撤風險。目前，産業政策日趨內生化（更追求市場平衡），關注的去庫存目標重點並不在一線城市。（記者 黃瑩穎）