“小孩玩具散落一地，不僅影響居室環境，還造成很多安全隱患，對孩子的教育也不利啊……但淘汰了有點可惜。”“換季衣服、鞋子暫時用不上又佔地方……”“藏書存放不好就有破損的危險，真頭疼。”如果你有以上的煩惱，該怎麼辦？

　　作為一家國內自助倉儲企業，比鄰空間的口號就是“合理置物、釋放心靈、優質生活從優化您的空間開始”。而在比鄰空間聯合創始人韓濤和閆雪瑩的眼中，在國內，相關的市場需求還遠未被滿足，而比鄰空間的目標就是立足於社區，滿足小區鄰里的“剛需”，並在未來接入到更多的社區服務中，實現盈利的多元化。

　　自助倉儲在國外已有成熟模式

　　比鄰空間正式成立於2014年10月，用其聯合創始人韓濤和閆雪瑩的話説，比鄰空間的創業起點源於他倆自身的需求。

　　“到了我們這個年齡，在有了孩子之後，家裏父母和孩子的東西就會越來越多，但是北京的住房基本以中小戶型為主，家裏存放物品的空間會越來越不夠用。那怎麼辦呢？如果想解決類似的存儲物品的需求，我們就只能去租一些地下的庫房，但是總體而言，地下庫房的條件都較為惡劣。”韓濤告訴記者，他們小範圍調研了一下周圍的人，發現類似的需求是普遍存在的，而且，從某種程度上而言，這種需求接近“剛需”。

　　韓濤和閆雪瑩順著這個思路去網路上搜索，發現原來有一種名叫自助倉儲的商業模式已經在國外發展的相當成熟，而自助倉儲就可以解決上述人們普遍存在的儲物需求。

　　據閆雪瑩介紹，自助倉儲于20世紀60年代發源於美國，後在歐美多地得到廣泛推廣，近年來開始進軍亞洲頂尖城市。自助倉儲在不同的地區有不同的叫法。在國外叫自助倉儲（self storage）或私人倉儲（private storage），在香港、新加坡和台灣卻習慣稱之為迷你倉儲（mini storage）。根據美國自助倉儲協會2013年6月發佈的年報，截至2012年底，全球共有59500多家自助倉儲企業，其中美國本土約有52500家，還包括四家上市公司Public Storage， Extra Space， Cube Smart和Uncle Bob。數據還顯示，美國自助倉儲行業的就業人員達到17.2萬人，自助倉儲年收入達到220億美元，倉儲的出租率達到85%。

　　而在國內，自助倉儲這一行業在6年前已經起步。經歷了這幾年的發展，國內的自助倉儲企業也已經遍地開花，據不完全統計，全國範圍內涉足該領域的公司大約有70家左右。僅在北京地區，自助倉儲行業就有五、六個較大的品牌。在今年1月31日，國內規模最大的萬福金安倉儲有限公司和另一家發展較為快速的美立方倉儲有限責任公司宣佈正式合併。“可以説這個行業已經經過了第一階段的探索，目前已經進入到快速複製和發展的第二階段。”韓濤説。

　　“不過，由於中國人消費和生活的理念與國外相比有很大差距，因此，雖然已經有不少人發現了這個市場需求、並且進入到了這個行業，但是整體而言這個行業在中國還處於起步階段。”韓濤坦言。不過，他堅信，儘管中國的消費者對於自助倉儲的認知還需要一個過程，但是這個市場的潛力是不可限量的。

　　做真正“走入社區”的倉儲

　　比鄰空間在北京的第一家也是唯一一家倉儲門店位於北京市西城區菜市口大街的中信城小區之內，其目標是覆蓋中信城以及附近三公里之內的小區客戶。韓濤告訴記者，選擇將門店開設在中信城這樣的高端小區之內，與比鄰空間整體的戰略定位有著密切關係。“我們要做真正走入社區的倉儲。”對於這一定位，韓濤的態度非常堅定。

　　“實際上，我們的很多同行、包括行業的前輩都選擇把倉建在商圈裏面或是寫字樓的地下，但是我們與他們不同，我們從一開始就將自身的業務與社區緊密聯繫在一起。”韓濤表示，在同行業內，比鄰空間也是第一家明確表示要將業務定位在社區的企業。

　　談及選擇這一定位的原因，韓濤告訴記者，“對自助倉儲行業而言，倉的位置選擇非常關鍵。倉的位置是否能夠使得客戶進行很方便的存取？這點太重要了。我們紮根在社區，從地理位置上來説，對客戶而言就非常方便。樓上的客戶按一下電梯按鈕就可以直接到達我們的店裏，而我們店裏的工作人員也可以快速到府去收取貨物。”

　　在韓濤看來，之所以選擇走入社區，更重要的是為了在心理上拉近和客戶的距離。“我們每天都生活在社區之中，社區的居民看待我們就像看待鄰居一樣，無形之中，我們在小區居民中的信任度就比別人更高。你要知道，一個人把東西交出來給另一個人保管，這件事本身就存在信任感的問題。而我們紮根在社區，信任感的獲得就會更快。”他説。韓濤堅信，社區戰略能夠使得比鄰空間獲得比其他同行更多的優勢。

　　不過，社區戰略説起來容易，但是落實起來也破費功夫。“很多創業型公司都把目光聚焦在了社區，但是社區其實非常難進。就像小區門口的那道大門，把外面和裏面徹底隔開了。”韓濤坦言，從公司開業至今，這一年多的時間內，比鄰空間花費了大量精力積累自身在小區內的“人緣”。“在社區做自身品牌的推廣並不容易，我們最早就是依靠傳統的發傳單的方式。最開始是靠我們的員工和業主介紹，後來，我們加強了和小區物業方的合作，也會依靠物業方來幫助我們推廣。比如，一般高檔社區的樓道裏是不允許堆放雜物的，所以，物業人員在清理樓道時也會和業主來介紹我們的産品和服務。”

　　韓濤説，除此之外，比鄰空間還和小區物業聯合起來，組織了諸多小區活動。“夏天的時候，我們每個月都會和所在的米市社區一起做一個跳蚤市場的互動，在活動時把我們的宣傳資料帶入到其中。另外，我們和社區聯合辦了一場關於物品收納的分享會，也借機推廣我們的産品和服務。”

　　韓濤自豪地告訴記者，比鄰空間已經連續兩年獲得所在社區頒發的“資源共建先進單位”。“很多社區的業主和我們的員工成了好朋友，見了面都會打招呼甚至聊兩句，就和我們的名字一樣，我們就是要成為社區住戶的好鄰居。”他説。

　　要“精耕細作”不要“快速擴張”

　　韓濤坦言，在整個自助倉儲行業中，比鄰空間體量並不算大。目前，其一共有100多個倉位，穩定的租賃率大約在70%左右。“我們計劃明年再開一家新店。”他還透露，目前正在醞釀一項創新産品，也計劃在明年正式上線。

　　儘管企業很小，但是談及未來的規劃，韓濤和閆雪瑩都有一個明確的理念，就是在當前這個階段，企業穩健發展是第一位的，過快的擴張並非他們所追求的目標。

　　“僅僅開一兩家店遠遠不能支撐我們的長期規劃，我們並非不想快速發展，但是如果在産品的創新和服務沒能達到理想的狀態下就急於擴張，那註定不是好事。”閆雪瑩告訴記者，同行業的一些公司，已經因為追求過快的發展速度而出現了財務困境。“這個行業的特點是風險比較低、盈利模式比較單一、回報週期比較長。這是一個需要精耕細作和耐得住性子的行業。如果違背了這一行業的規律，就一定會撞墻。”他説。

　　韓濤告訴記者，去年一年的時間，比鄰空間一直的努力方向就是“如何給客戶提供最好的體驗”。他説，在這一行業，在硬體上實現差異化很難，所以提供更為優質的服務就顯得尤為重要。在環境方面，比鄰空間堅持執行非常嚴格的衛生標準。他向記者展示了一份比鄰空間自己制定的《環境控制標準》，內含約30條準則，對於倉庫內部的方方面面都規定得非常細緻。而在安全方面，比鄰空間也與國內先進安防專營公司泰科安防進行合作。一旦有外力強行突入倉庫的情形發生，倉庫將會立刻自動報警到泰科安防的總部，半小時泰科安防之內會出警。另外，倉庫的大門需要密碼和刷卡雙重的驗證才可以進入，每個客戶都自備自己倉位的鎖和鑰匙，工作人員並不持有客戶的鎖和鑰匙。

　　“除此之外，在倉的整體環境佈置上，我們也盡可能為客戶打造一個像家一樣的環境，而不僅僅是佈滿冰冷的櫃子的工業化倉庫的感覺。”韓濤説。他告訴記者，目前比鄰空間也服務一些有進出貨需求的小微電商用戶，除了為其提供倉位存儲貨物之外，還會為其提供一個適宜辦公的環境。“這個類型的客戶未來也會成為我們開放的一個重要目標群體。”他説。

　　韓濤把中信城小區的這第一家門店作為比鄰空間的樣板倉來經營。他表示，目前，該店面已經實現盈虧平衡。他同時表示，盈利並不是這家樣板倉首要追求的目標，其更重要的意義是依靠這第一個倉來積累經驗。“實際上，一旦形成了一套成熟的管理體系和運營體系，模式複製起來是非常快的。”韓濤表示，比鄰空間不去盲目追求市場影響力和佔有率。

　　“我們先踏踏實實把一家店做盈利了，讓其生存下去，然後再想著去擴展下一家。而不是一下子開10家店，但是每一家都不盈利。”他表示。

　　未來盈利模式將更多元

　　韓濤告訴記者，目前比鄰空間的盈利模式較為單一，但是，在未來，其有很大的空間和機會去接入社區內的多項服務，盈利模式有望更為多元。

　　“與O2O企業的服務就是我們未來業務發展的方向之一。”韓濤舉例稱，比鄰空間與一些生鮮類的O2O企業存在合作機會。“我們在小區內觀察了一年，所有生鮮類企業幾乎都沒能解決最後100米的問題。比如，有的業主在網上購買了水果，但是在電商配送時，他正好不在家。由於生鮮類食品對存儲有較高的要求，因此，是不是存在未來由我們作為載體，來幫助其在小區內直接配送到戶的可能呢？”他表示，因為其有自己的倉庫，生鮮類的O2O企業就可以直接與其系統進行打通——企業把貨品配送至比鄰空間的倉庫，比鄰空間直接配送至業主家。“同樣的模式也適用於快遞企業，幫助快遞企業解決快遞不能及時送達的問題。”

　　另外，他還表示，比鄰空間立足於自己的主業，未來也有可能接入搬家、二手物品的交易和處理等領域。“當然，所有以上業務的方向都建立在比鄰空間發展到一定規模的基礎上。而一旦達到合作方期待的規模，目前盈利模式單一的情形就有望得到改變。”他説。

　　韓濤還説，未來比鄰空間會尋求和物業甚至房地産開發商進行更深層次的合作。他告訴記者，目前困擾自助倉儲行業發展的一個最大的問題就是租金成本的不斷上漲。自助倉儲企業一般都會選擇好的地段來佈局，但是在北京這樣的一線城市，越好的地段意味著要付出越高的租賃成本。“租金成本是企業運營成本中和倉庫的建造成本並列的兩大成本之一，而且，倉庫的建造成本是一次性的固定成本，而租金成本是可變成本，按目前的市場趨勢來判斷，這一成本將逐年上升。如何在拓展倉位的同時來有效控製成本，是每個行業參與者都需要思考的問題。”他説。

　　他表示，謀求和房地産開發商的合作就可作為自助倉儲企業有效控製成本的手段之一。“實際上，現在很多樓盤的地下都有閒置的空間，目前政策是不允許將這些閒置空間進行出租給個人住戶的。從我們的業務定位來説，是能夠幫助開發商和物業方把閒置的空間利用起來的。這裡面存在合作的機會。”韓濤表示，長遠而言，未來自助倉儲企業的業務不應僅僅局限在倉儲業務本身，而是有可能向諮詢和管理方向發展。