2015年，在一系列利好政策推動下，天津房地産市場快速回暖。據市房管局發佈的數據，2015年商品住宅共成交123108套，同比去年增長34.6%；成交面積1354.13萬平方米，同比增長24.1%；成交均價11543元/平方米，同比增長9.4%。這一波回暖在新的一年裏能否延續？2016年伊始，本報採訪多位業內人士，從政策、區位、産品等方面解析天津樓市新一年的軌跡。

　　政策寬鬆

　　樓市有望繼續保持活躍

　　2014年下半年開始，房地産市場持續迎來多項利好，相關部門接連出臺了取消限購、營業稅5年改2年、降低首付比例、放寬公積金等一系列扶持政策。同時，央行自2014年11月起連續6次降息，5年期以上的貸款利率已降至4.9%，創歷史新低。利好政策疊加下，2015年的天津樓市出現了全面井噴，全年商品住宅成交套數創下近五年來的高峰，成交均價也創出歷史新高。

　　進入2016年，樓市這股暖風能否依然強勁？在業內人士看來，從政策面和需求端來看，2016年天津樓市有望繼續保持活躍，住宅成交量將保持穩定。政策上來説，去年中央經濟會議中明確指出，2016年樓市要全面去庫存。在全年去庫存的基調下，樓市政策有望延續去年較為寬鬆的環境。2月2日，央行、銀監會又一次下調了非限購城市首套房貸款首付比例。此外，公積金、貨幣信貸等寬鬆政策今年還有可能繼續出臺，購房門檻有望繼續降低。

　　“需求端來看，在濱海新區大力建設及京津冀一體化穩步推進等背景下，天津人口流入位居全國前列，剛需購房人群穩步增加，樓市需求力仍然旺盛。”天津中原地産投資顧問部投資分析經理董乃康表示，除了剛需購房需求旺盛外，樓市另一大需求主力軍——改善型購房人群，其成交比重雖在2015年大幅增加，但受益於市民收入增加以及二孩政策放開等因素帶動，改善型購房需求在2016年將會進一步釋放。同時，隨著人們置業理念的成熟，高凈值人群逐漸將購房置業當成資産配置的一種重要方式，這也有望支撐改善型購房的繼續升溫。

　　全面回暖

　　區域間價格差逐漸收窄

　　2015年天津樓市成交量增幅明顯，成交均價也再次創出新高。從2009年樓市回暖之後，天津房價就開始了持續的爬坡，基本保持了年均9%-10%的水準，至今已經是第七個年頭，成交均價攀升至11543元/平方米，再創新高，同比增長9.4%。具體到區域來看，去年市區房價進步最大的無疑是河北和紅橋，從1字頭成功邁入2字頭，幫助市區房價全面擺脫“1時代”，市內六區新房均價漲幅2.07%；環城四區全年房價漲幅達8.19%，漲幅居全市首位，其中漲幅最明顯的是北辰區，一年之內房價漲幅為15.12%；遠郊區縣以漲幅6.52%位居第二，其中表現最為搶眼的當屬武清區，一年之內賣出了24478套房，比市內六區的總和還多，房價漲幅將近10%；濱海新區房價波動不大，漲幅0.68%，穩價走量成了濱海新區2015年新房市場的主基調。

　　房天下天津平台中心提供的數據表明，隨著去年河北、紅橋、河東等區域樓市量價齊升，推動市內六區新建商品住宅成交均價攀升至21000元/平方米上方，區域間的價格差正在快速減小。展望2016年，近年市區推出多宗優質地塊整體溢價明顯，這些地塊新建項目將會陸續入市，市內六區房價保持穩定可期，各區之間的價格差有望繼續縮小。同時，隨著軌道交通建設的不斷完善以及大型醫院、重點學校為了緩解中心城區交通壓力不斷外移，導致環城區域的配套逐步齊全，同市內六區相比，價格上有著極高的性價比，區域新房價格的上升空間較為看好。遠郊區縣則會呈現分化的態勢，武清區受京津冀一體化的帶動、北京外溢的購房需求增加，2016年表現仍然值得期待。

　　“區域上來説，去年表現搶眼的熱點板塊，如市區的新八大里、海河沿岸等，環城四區的張家窩、精武鎮、雙港、辛莊等，由於區域內的項目供應量仍有潛力可挖，2016年有望繼續保持較高熱度。而從近幾年土地成交情況看，水上板塊有望成為高端置業區域，北辰多個地塊出讓也有望推動北辰成為環城區域的新寵，這些區域都有望成為購房熱點，價格上或呈現穩中有升的態勢。”天津中原地産投資顧問部投資分析經理董乃康表示，一方面政策仍有望維持寬鬆，另一方面房地産保值、增值屬性仍在，熱點板塊或會繼續受捧。

　　住房升級

　　高附加值産品更受青睞

　　從2015年天津住房成交結構方面可以看出，改善型需求正在快速釋放。為此，有專家預計2016年一、二線城市會延續去年改善型住房需求強勁的表現，需求成交比例將進一步提高。究其原因，主要是因為不少家庭現有的住房普遍戶型較小，而且相當一部分現有住房品質有待提升。另外，二孩政策的全面放開也是導致改善型住宅需求旺盛的重要推手。在地産企業方面，不少房企2015年拿的地很多也是為了改善型需求做準備。

　　“近年來，住宅産品更新換代速度之快令人應接不暇，無論是戶型設計、環境規劃還是社區配套，均有不同程度的創新。比如戶型上，90多平方米緊湊三居便是順應市場需求而出現的新産品，其居住功能性具備一定優勢；而考慮到現今三代同堂的居住現狀，三居、四居甚至五居産品不斷涌現，且在室內佈局上有了更多的人性化考慮，動靜分離，互不干擾，既滿足了家庭居住需求，又保證了居住舒適度。”天津克爾瑞房價點評網分析師表示，住房市場不斷向前發展，這為住房升級換代提供了基礎，這一趨勢在2016年將會更加明顯。

　　此外，改善型購房需求的旺盛，也將帶動住房精裝化、科技化的發展。首先，隨著土地成交價格的不斷提升，住房單價水漲船高，為了增加産品附加值，萬科、富力、碧桂園、恒大、金地等大型房企均涉足精裝領域，受到改善型購房人群的青睞，預計2016年將會有更多精裝項目出現。此外，隨著人們健康養生、節能減排意識的提升，近年來多個住宅項目適時引入了綠色、節能的建築理念，所採用的技術從空氣品質、溫度、濕度、光環境、聲環境、節能率、人性化細節等著手，通過新設計、新材料的應用，表現出了更健康、更舒適的綠色人居屬性，這一趨勢未來也會越來越多地應用於新建住宅項目。