中新社北京2月2日電 (記者 龐無忌)針對房地産“去庫存”難題，中國央行和銀監會在猴年春節前夕率先出臺2016年首個國家性的樓市“去庫存”新政。觀察人士認為，央行新政再次降低購房的“準入門檻”，未來2至3年內，交易環節稅費進一步調整、住宅標準調整等一系列去庫存“政策潮”可能會接踵而至。

　　中國央行和銀監會2日聯手發佈房貸新政：不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。

　　中國房地産研究會房地産法規政策委員會秘書長康俊亮2日在接受中新社記者採訪時分析稱，央行在春節前發佈房貸新政，其主要目的是降低居民購房的準入門檻，進而促進樓市庫存消化。這一政策也體現中央政府化解房地産庫存，支援居民購房、改善居住條件的態度。

　　中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈也表示，“去庫存”是未來幾年中國房地産運作的主基調，有必要通過金融手段促進房地産庫存有序消化。當前居民住房需求依然較大，個人住房貸款也有較大發展空間。

　　去庫存壓力有多大？

　　目前，中國樓市庫存究竟有多少並沒有統一説法。官方數據顯示，2015年末，中國商品房待售面積7.19億平方米。根據去年的銷售面積測算，大致需要7個多月的時間消化。不過，待售面積還只是顯性庫存。李佩珈估算，除官方公佈的待售面積數據外，還需考慮遺漏的施工面積和尚未開發的土地購置面積，這樣真實庫存水準約為50億平方米，去化週期約為4年。

　　對於難解的庫存問題，華遠地産原董事長任志強給出了一個對比——中國房地産市場的庫存情況比2008年還要嚴重，其中有大量庫存還屬於很難消化的部分。

　　庫存高企意味著銷售速度趕不上開發速度，房地産開發企業不願拿地開發，進而帶累中國房地産開發投資增速節節下滑。近兩年，中國房地産開發投資增速以每年約10個百分點的速度持續回落。2015年中國房地産開發投資僅比上年名義增長1.0%，跌至歷史最低值。

　　新政會有什麼效果？

　　房地産對國民經濟的拉動作用，沒有任何人可以否認，這也不難理解官方穩定房地産市場以穩定經濟增長、改善居民生活的政策意圖。那麼，新政效果如何？

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，新政降低了購房者購房成本，這對購買首套住房和改善性住房的群體都有激勵作用。

　　不過新政不是“一刀切”：北京、上海、廣州、深圳等限購城市並不參與“降首付”，同時，也要求金融機構結合當地實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

　　嚴躍進認為，房價上漲較快的二線城市，如蘇州等，預計不會有所調整，因為房價上漲壓力過大，盲目下調首付並不科學。而一些大城市周邊區域，比如京津冀的燕郊、廊坊，長三角的昆山，珠三角的東莞、惠州等，受到限購城市需求“溢出效應”等因素的影響，一旦首付下調，市場交易或快速攀升。不過，廣大中西部的三四線城市即便政策放寬也不會出現房價猛漲的狀況。

　　康俊亮則提醒，決策層鼓勵開發企業適當降價，如果這與此次新政效應疊加，那麼去庫存效果可期，但不排除一些開發商會“聞風提價”衝抵新政效果。“關鍵是政府怎麼跟各方溝通，保證政策打出組合拳，順利消化庫存，而不是讓幾項政策‘內部打架’。”

　　未來政策預期幾何？

　　李佩珈認為，當前“首付比”無論國際橫向比較還是歷史縱向比較，都還處於偏高水準，有進一步下調空間。

　　民生證券研究院宏觀研究員朱振鑫認為，一方面大量庫存需要消化，另一方面三四線城市房價整體幾乎沒有上漲風險，政策有鬆動空間。下一步可能出現交易環節稅費進一步調整(放鬆徵收標準，改變徵收方式)、住宅標準調整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等一系列去庫存政策。未來兩三年，房地産政策暖風不會停。不過，他也指出，限購放開可能性不大。(完)