優質地塊帶動溢價率攀升

　　2014年的土地出讓市場風頭正勁，多數項目體量大、總價高。其中新八大里出讓的6個項目，平均總價高達42.6億；全運村項目兩宗地塊加一起也賣出65.5個億。但縱觀2015年的土地成交金額，只有6個地塊的超過20億，其他大部分項目成交不足10億，而造成這一現象的直接原因是供地總體量的下降。據中國指數研究院提供的數據顯示，2015年天津經營性用地共計成交143宗，同比減少35宗，規劃總建築面積為1074.51萬平方米，同比下降32.38%。土地出讓總金額為541.70億元，同比下降22.13%，處於近五年來較低水準。

　　不過土地供應的縮減並沒有影響開發商的拿地熱情，特別是在2015年樓市一路走俏的影響下，不少優質地塊成為多家開發商爭搶的重要目標，整體溢價率也大幅攀升。2015年5月15日，位於西青區精武鎮迎水道以南的一宗綜合用地經過175輪激烈競價，最終由天津建工集團房地産發展有限公司收入囊中，溢價率高達32.4%。同一天，建工又經歷64輪競價斬獲與前宗地塊相鄰土地，溢價34.3%。9月2日，天房公司經過45輪競拍，打敗首創、融創、保利等11家房企競得水上西路地塊，成交樓面價22392元/平方米，溢價率達35.4%。12月30日，土地市場收官之戰中，毗鄰津濱大道的13宗地塊拍賣吸引了包括天房萬科、金地電建、八大處、金隅、正榮、中駿、融創、平安、首創、旭輝、招商等12家大牌企業悉數到場參與競拍，最終融創以46.1億元將其摘得，樓面價9039元/平方米，溢價率高達51.1%。

　　數據顯示，由於受市區優質地塊集中入市帶動，整體溢價率大幅攀升，由2014年同期的5.06%上升為9.98%。土地整體樓面均價達5041元/平方米，同比上漲15.16%，創近六年來新高。克而瑞天津分析師表示，2015年天津土地市場成交價格快速攀升，溢價率企高，主要是中心區域高價土地和優質地塊成交所致。由於商辦土地比例仍然高居不下，對開發企業的綜合實力是一個考驗。

　　各區域土地成交各有亮點

　　從土地供應區域來看，2015年天津外環線以內市區範圍出讓各類經營性地塊26宗，可謂“化整為零”，幾乎覆蓋了環內所有城區，環線分佈也較為平均。其中8宗位於外環至環城快速之間，5宗依傍環城快速沿線，6宗位於快速至中環線之間區域，另外7宗地塊位於中環線以內的天津市區核心。

　　具體來看，南開區成為市內六區中“最熱”區域，係環內供地的區域榜首。南開區一直是近年總價地王的所在區域，從魯能天塔地塊、天拖地塊到手錶廠地塊，不斷刷新單價紀錄，樓板價已突破2萬。2015年，水上西路地塊和育梁道地塊先後被天房收入囊中，22392元/平方米、18005元/平方米的樓面價足見市場對該區域的認可。相比之下，河西的地塊價格相對平均，大沽南路地塊、臺兒莊南路地塊、珠江道地塊以及新八大里區域的“一里” 都處在河西核心優質區域，樓面成交價格均值在14000元/平方米左右。而河北區在2015年也打破了一直以來的“低價”魔咒，白廟地塊經過135輪競拍最終高溢價成交，樓面價突破1.2萬元。

　　環城四區中，西青區有八塊地出讓，其中五宗都出現了不低的溢價，特別是衛津南路以西地塊的樓面價突破萬元，足見其火熱程度。緊隨其後的津南區雖然地塊成交數量不少，但與西青的樓面價相比，兩三千的價格水準漲幅甚微，拿地方面也仍是首創和金地兩大開發商。

　　受自貿區政策利好影響，濱海新區中心商務區今年出讓的3塊地塊由於環繞于濱海文化商務中心周圍，土地出讓溢價也分別高達87%、99%、52%。從中長期來看，隨著自貿區政策的逐步落地、企業進駐、基礎設施完善，自貿區相關地塊的房地産市場有望繼續穩步向上發展。

　　今年熱點區域有跡可循

　　2014年新八大里板塊集中賣地，直接促成2015年河西區新房成交量的飆漲。基於2015年出讓土地情況，今年天津新盤風向亦可窺見端倪，特別是環內將亮相的新樓盤或許會多到“晃眼”。一些城市中心區域新盤將成為高端住宅的重點供應區域，帶動高總價住宅市場成交量走出一波上揚行情。

　　今年熱點區域首當其衝要數水上板塊。作為天津市內發展成熟的區域，水上板塊內商業與生態環境俱佳，再加上地鐵線路的環繞，區域價值日益凸顯。2015年出讓的水上公園西路地塊、育梁道地塊均被天房收入囊中，將與已經開發的天房崇德園進行整體規劃施工，一旦開盤，有望再次掀起津城高端盤風潮，為更多改善需求購房者提供選擇。

　　市內六區中，另一個熱點區域將繼續圍繞新八大里區域展開。2015年的河西土地市場四個出讓地塊都來頭不小。珠江道地塊、臺兒莊南路地塊和大沽南路地塊都處在河西核心優質區域，且新地的位置與新八大里區域相隔不遠，再加上“一里”地塊的出讓，今年的區域供應將達到新的峰值。目前新八大里各在售項目都保持了較快的去化速度，但區域內競爭相對激烈，隨著更多新項目開盤入市，爭搶區域內目標客群的競爭將十分激烈。

　　環城四區中，西青區的精武鎮將成為新熱點。2015年，旭輝燕南園已經炒熱了“南奧體板塊”概念，客戶對其産品和打造的區域價值給予了認可。除了已經在售的燕南園項目，另有三塊位於精武鎮的地塊也在去年出讓。克而瑞分析師認為，從這幾塊土地的高溢價率上可以看出房企對市場的期望值較高，新盤入市價格預計仍會繼續走高。

　　最後一個熱點區域預計會出現在天津北部的北辰區。作為環城四區之一，北辰區的存在感一直較弱，新盤項目也相對較少，缺少整體亮點和代表板塊。但2015年，北辰憑藉淮河道地塊、47中地塊、南倉道地塊、高峰路地塊吸引多家開發商進駐，躋身環城“賣地大戶”，未來走勢可期。特別是隨著地鐵5、6號線的通車，不少來自河北、紅橋的剛需客戶在房價不斷走高的市場氛圍內，會被擠壓至臨近的北辰置業，這也為項目的集中入市積累了潛在客源，今年或迎來北辰樓市大爆發。

　　受前一年房地産市場整體進入調整期影響，2015年政府推地節奏明顯放緩，土地出讓總金額同比下降，但最多175輪競價搶地、最高99%溢價、總價46.1億高價“收官”等亮點還是讓這一年的土地市場極具魅力。與2014年新八大里板塊匯聚所有關注度的“集中賣地”相比，“小而散”成了2015年土地市場的關鍵詞。